Una vez más, se solicitó opinión sobre la oferta de financiación.

Hemos recibido hoy la siguiente oferta de Interhyp para la Allianz.

Estamos bastante satisfechos con ella. Tanto la cuota como el saldo pendiente nos convienen.
Estamos considerando decidirnos en los próximos 7 días (vigencia de la oferta) y así cerrarla.

Antes estuvimos con Sparda pero allí solo habríamos podido obtener seguridad de tipo de interés por 15 años para el préstamo principal (a un 1,61 % efectivo). Y el préstamo KfW tampoco estaba rebajado allí, con un 1,51 % efectivo.
Además, no nos gusta que tengamos que llevar nuestras cuentas nómina allí.

¿Opiniones sobre la oferta de Interhyp/Allianz?

Muchas gracias.

########################

Costes totales (todo incluido) = 359.820 €
Capital propio = 70.000 €
Trabajo propio = 16.750 €
Necesidad de préstamo = 273.000 €

Allianz

[*]173.000 € préstamo

[*]Fijación de interés por 20 años al 2,00 % efectivo (1,95 % nominal)
[*]Plazo de 20 años
[*]12 meses sin intereses por disposición (después 3 % anual)

[*]2 % de amortización extraordinaria posible al año (debería ser suficiente para nosotros)

[*]2 cambios en la amortización posibles (pero solo en pasos de 1% del 1 al 4%)

[*]La amortización puede suspenderse sin coste hasta 2 años por nacimiento de un hijo (pero no queremos hacerlo)

[*]500 € de bonificación por 1 hijo más planificado durante el plazo
[*]10 % del importe pueden no retirarse sin coste dentro de 18 meses tras el primer desembolso

[*]3 % tipo de amortización inicial

[*]Cuota 713,63 €

KFW 153 (KfW 55)

[*]100.000 € préstamo

[*]Fijación de interés por 20 años al 1,27 % efectivo (rebajado por Allianz / 1,25 % nominal)

[*]Plazo de 30 años
[*]1 año sin amortización

[*]12 meses sin intereses por disposición (después 3 % anual)

[*]Amortizaciones extraordinarias de cualquier importe posibles
[*]5.000 € de bonificación tras la finalización del proyecto
[*]2,86 % tipo de amortización inicial

[*]Cuota 342,73 €

Cuota total = 1.056,36

Tiene cierto encanto. Solo me molestaría un pago extraordinario del 2%.

Si estuviera incluido en el interés estándar, probablemente también aprovecharíamos la amortización especial del 5% como condición. Pero ya asumimos firmemente que no amortizaremos como campeones mundiales.

El 2% son al menos 3.460€ al año y probablemente ni siquiera amortizaremos esa cantidad en cada uno de los 20 años. Así que si alguna vez tenemos una cantidad mayor, podríamos irla incorporando a la amortización poco a poco en 2-3 años consecutivos.

De lo contrario, como se sabe, hay muchas formas satisfactorias de usar el dinero.

Pero ahora viene la verdadera traba que nos hace pensar.

No habríamos obtenido el interés en Allianz solo con nuestro proyecto de construcción, palabra clave valor hipotecario.

A mi esposa le pertenece la mitad de la propiedad familiar (casa bifamiliar de sus padres), junto con su hermana.

No entra renta, a mi esposa le pertenece la mitad solo según el registro de la propiedad. Tampoco tenemos gastos como reparaciones, por ejemplo. Pero tampoco ningún beneficio.
Solo una deuda mínima que se paga mensualmente con 112€ por parte de mi suegro, que por supuesto se cuenta como deuda mensual en nuestro balance para el crédito (en caso de que mi suegro y la hermana no pudieran pagarla), pero no hace diferencia en la aprobación del crédito porque mi salario es lo suficientemente alto para asumir la cuota sin el ingreso de mi esposa.

Según el sistema de Interhyp (solo estimado por la dirección, tamaño, sótano, equipamiento medio) el valor del inmueble es de 270.000€ y el asesor nos recomendó inscribir una hipoteca de 100.000€ sobre esa propiedad para nuestro proyecto.

Su argumento:
Si llegamos a tener problemas para pagar el crédito, el banco intentaría de todos modos, además de nuestra casa, acceder a la parte de la propiedad de mi esposa en la casa de sus padres.
La hipoteca facilitaría un poco esto, pero si no la hacemos, no evitaría esas medidas.
Por eso deberíamos aprovechar sin reservas esta "propiedad" como ventaja para mejorar nuestro interés. Los ahorros en intereses superarían con creces los costos de la inscripción de la hipoteca, etc.
La diferencia en el interés, según su calculadora Interhyp, fue de aproximadamente 0,2% = 346€ en el primer año y, por supuesto, menos en los años siguientes.

Por cierto, no es específico de Allianz.
También en otra oferta de la DSL Bank Interhyp nos recomendó este procedimiento. Allí la diferencia fue de 0,15%.

Suponemos que los padres y la hermana no están en contra, hoy también queremos hablar abiertamente del tema, pero queda una sensación rara.

La pregunta para nosotros es en realidad: ¿Es cierto que sin la hipoteca el banco igualmente accederá a su propiedad si tenemos problemas?

Solo puedo darte mi opinión: la argumentación de tu asesor me parece cuestionable y no del todo correcta. Para mí no estaría en cuestión incluir una propiedad habitada por la familia.

Contra-pregunta: Ofrecen al banco una garantía adicional para obtener una mejor condición, pero esperan que en caso necesario renuncie a ejecutar dicha garantía?

Pueden hacerlo, pero no están obligados. Se vuelve peligroso en el momento en que, después de ejecutar la garantía sobre vuestra casa, aún quedan deudas pendientes.

O lo lográis así, o el banco legítimamente hará uso de la garantía.

Ayer también solicitamos una oferta en Interhyp, y aquí también entró en juego la Allianz.
Llamó la atención que, como es sabido, el KfW estaba subvencionado, pero el resto del préstamo (en nuestro caso por 10 años) estaba bastante por encima del interés esperado. Probablemente intentan aquí una cálculo combinado, atraen con un KfW barato y encarecen el resto del préstamo. Por lo tanto, se debe mirar con atención qué cálculo combinado resulta de ello y luego compararlo.