¿Obtener un informe pericial sobre la casa y la estructura del edificio del comité de expertos?

  • Erstellt am 06.06.2015 13:25:49

PiepsBecks

06.06.2015 13:25:49
  • #1
Hola

Siguiente situación:

Mis padres poseen una casa unifamiliar con un terreno de 750 m².

Mis padres estarían dispuestos a mudarse en un futuro cercano a un apartamento de alquiler adecuado para personas mayores.
En este caso, mis padres me transferirían la casa mediante una "donación" y yo pagaría a mi única hermana la mitad del valor con la ayuda de un préstamo para construcción.
Valor de mercado de la casa inferior a 400.000 €.
Como queremos realizar algunas modernizaciones en la casa, nos gustaría fijar el préstamo en una cantidad mayor para el techo, ventanas, revestimientos de suelo, posiblemente a través de KfW.

Para poner todo en marcha, mis padres quieren primero "donarme" la casa para luego mudarse sin demoras a un apartamento adecuado.
En el contrato de donación debería fijarse el valor de la casa o la cantidad a pagar a mi hermana. El notario y mi asesor financiero (Interhyp) me dijeron por teléfono que no es necesario hacer una tasación oficial del valor de mercado por parte de la comisión de tasación de la ciudad, que cuesta 1000 € + 0,2 % del valor de mercado determinado, sino que el notario solo necesita el valor que mis padres consideran "razonable" (su idea del valor de venta) y que el banco de todos modos determinará el valor por su cuenta.

¿Cómo deberíamos proceder? Creo que el valor de mercado más realista solo lo obtendremos mediante una tasación de la comisión de tasación, ¿no?

Mis padres mantendrán el derecho de uso mientras encuentren un apartamento de alquiler adecuado.

¿Hay sugerencias, consejos o recomendaciones que puedan darnos?

Esperamos respuestas, etc.
 

Legurit

06.06.2015 13:42:47
  • #2
Eso depende mucho de tu hermana, pero para evitar malos entendidos intenta no aprovecharte de ella. El valor de mercado es algo diferente al valor pericial, en mi opinión... echen un vistazo a si hay propiedades similares en ubicaciones comparables (en los diferentes portales) y a qué precio se están ofreciendo. Es más sencillo si la casa ya solo tiene valor como chatarra y el verdadero tesoro es el terreno... eso pueden evaluarlo fácilmente con el valor catastral del suelo.
 

nordanney

06.06.2015 22:40:16
  • #3
Si ahora estoy enojado y además se inscribe el derecho de vivienda en el registro de la propiedad, te digo que el valor de mercado es prácticamente cero ;)

Pero en serio, o estás de acuerdo con tu hermana, entonces no necesitan un peritaje. De lo contrario: abre la cartera y contrata a un perito. Por cierto, cada perito determinará un valor diferente, tienen mucho margen de maniobra. Sin embargo, la estructura del edificio en sí no se evalúa, el perito tampoco puede hacerlo (defectos evidentes o retrasos en el mantenimiento, por supuesto, se tienen en cuenta).
 

DG

07.06.2015 10:55:21
  • #4
Hola PiepsBecks,

en el contrato de compraventa o en la sucesión anticipada, la oficina de impuestos solo verifica de manera superficial si se está intentando evadir el impuesto de sucesiones, al valorar la casa por un monto demasiado bajo. Esto no es evidente según la información que has proporcionado, pero el notario que redacte el contrato podrá explicarlo.

La cuestión decisiva es si tú y tu hermana pueden ponerse de acuerdo en una cantidad y, para eso, ambos deberían poder estimar al menos de forma aproximada cuál es el valor de la casa. Un punto de referencia puede ser una solicitud de crédito en un banco, ya que el banco calcula un valor hipotecable para el inmueble y eso puede servirles a ti y a tu hermana como orientación.

Si no pueden llegar a un acuerdo, yo fijaría en el contrato de compraventa que el valor debe ser determinado por el perito xy y que también se revise la estructura del edificio, para que puedas estimar los trabajos de renovación que te esperan.



La estructura del edificio se evalúa por supuesto y eso lo pueden hacer peritos debidamente capacitados. Claro que también existen "peritajes" de dos caras, que consisten en una portada, 30 líneas para hacer la pelota y un número resultante. Pero esos tampoco son peritajes, sino un papel manchado.

Saludos cordiales
Dirk Grafe
 

nordanney

07.06.2015 11:25:19
  • #5

En un informe puramente de valor de mercado/valor base no se evalúa la estructura del edificio; para ello es necesaria una investigación separada o complementaria. Por eso, en los informes a menudo se encuentran formulaciones como "La estructura del edificio no fue investigada, ya que no era el mandato de este informe de valor de mercado. Para esto se requieren investigaciones adicionales. Se asume que... (por ejemplo, que no hay hongos reales en la casa, que no hay defectos no reconocibles, etc.)"

Como he escrito, el estado evidente de la propiedad se evalúa con el estado visible (posiblemente característico del año de construcción). No más, pero tampoco menos.
 

DG

07.06.2015 12:07:20
  • #6


Sí. Ese es el tipo de "informe" al que me refiero. Aun así, ahí sigue habiendo una comparación de la estructura básica/evidente porque el valor de mercado se deriva o al menos debería derivarse del método de comparación con otros objetos similares. Sin embargo, este tipo de "determinación del precio" no cuesta €1000 ni debería uno preguntarse para qué se gasta esos €1000.

Lo que me preocupa más es tu afirmación de que un perito no puede evaluar la estructura del edificio, aunque admites que se puede encargar a un perito precisamente esa tarea. Eso se contradice.

También hay que aclarar aquí, para otros lectores del foro, que sí existe la posibilidad de obtener informes fundamentados. Asimismo, los legos deberían ser informados de que existen diferentes tipos de informes - qué tipo de informe es conveniente en cada caso lo debe decidir cada uno por sí mismo.

Saludos cordiales
Dirk Grafe
 

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