Nuevo proyecto casa unifamiliar

Hola a todos,

actualmente estamos planeando construir de nuevo y durante mis investigaciones encontré este foro. Me gustaría aquí recopilar vuestras opiniones y comentarios a lo largo de nuestra planificación de la construcción. Al principio, sería genial una valoración constructiva para saber si estamos planificando un presupuesto realista.

El presupuesto total para el proyecto es de 500k€ - de esto, aproximadamente 85k€ +- 1-2k corresponden al terreno incluyendo impuesto de adquisición de bienes inmuebles + notaría.

Quedan entonces 420k€ para la casa + gastos adicionales. Queremos construir con un arquitecto, que según el cálculo de costos correspondiente basado en la HOAI cobra aproximadamente el 10% del presupuesto como honorarios (1-8), quedando así unos 380k€ para la construcción pura de la casa.

Los siguientes parámetros planeamos para el proyecto:

Casa KFW 55
Intercambiador de aire con recuperación de calor (intercambiador de flujo cruzado)
Bomba de calor tierra-agua o aire-agua
Instalación fotovoltaica + almacenamiento
Estufa de pellets sin ventilador
Altura de habitación 2,60 m
Garaje doble + cuarto de almacenamiento
Sótano (habitable, altura 2,20 m)
Calefacción por suelo radiante
Construcción maciza (comentarios sobre piedras = piedra caliza arenisca, Liapor, Poroton preferiblemente)
Revestimiento de ladrillo visto
Persianas eléctricas
1.5 plantas
Tejado a un agua
KNX (mínimo preparado, es decir cableado en estrella, idealmente con actuadores, pero depende del costo)
Ventanas + puertas + persianas seguras contra robos
Adoquinado del camino de acceso (aprox. 50m2)
2x baños (1x con bañera, 1x baño “pequeño” para niños con ducha, sin bañera)

¿Qué superficie en m2 es realista para la vivienda, o qué puntos parecen inviables? Respecto a la fotovoltaica + almacenamiento + calefacción cabe mencionar que en el presupuesto no se han incluido ayudas estatales (subvenciones KfW o BAFA, etc.), estas se añadirían al presupuesto para calefacción + fotovoltaica + almacenamiento como un extra.

Gracias por vuestros comentarios.

Saludos,
Thomas

Más les vale no contar con ningún tipo de subvenciones. Es bonito si las consiguen, pero no se puede depender de ellas. Por eso es mejor primero preguntar en el banco cuánto crédito podrían obtener si no hubiera ninguna subvención estatal, y luego fijar el presupuesto en consecuencia.

Aparentemente aún no tienen un terreno. Cómo puede verse la casa desde afuera (número de plantas, tipo de techo permitido, normativas para la fachada exterior) depende del plan de ordenación urbanística correspondiente. ¿Qué pasa si encuentran un terreno maravilloso en una ubicación espectacular, pero allí solo están permitidos los techos a cuatro aguas o a dos aguas? ¿O si la casa debe estar pintada de amarillo por fuera y las tejas solo pueden ser grises? ¿No tomarían entonces ese terreno? Piensen antes en qué puntos están dispuestos a desviarse de sus ideas.

Una casa de obra (piedra sobre piedra) es clásica y popular, pero ¿por qué no una casa prefabricada? Sobre todo en las casas de ahorro energético y pasivas hay muchos proveedores con precio fijo que no solo están certificados, sino que también tienen algunas valoraciones de clientes. Y se construye más rápido que una casa de obra. En cuanto a precio hay poca diferencia. ¿Qué ventajas concretas de la construcción sólida les importan? ¿Existe alguna garantía de que puedan aprovechar esas ventajas en cualquier terreno que encuentren en algún momento?

Las persianas eléctricas están bien, pero ¿qué hacen en un corte de luz cuando no pueden abrirlas por la mañana? ¿Sentarse todo el día a oscuras? Yo elegiría más bien mano de obra manual, o al menos quisiera tener esa opción.

Las ventanas y puertas antivandálicas son estándar hoy en día y no deberían costar extra; si algún proveedor quiere venderles otra cosa, no está actualizado y deberían reconsiderar la elección del proveedor. Por cierto, las persianas eléctricas son a veces menos seguras contra robos que las manuales, porque normalmente se controlan junto con un sistema automático. Últimamente se pueden manejar mediante una app en el móvil, y ahí un ladrón puede también hackear. Entonces se pone con su smartphone en la finca, abre automáticamente todas las persianas y entra cómodamente rompiendo el bombín de la puerta de la terraza en segundos con un taladro o forzando clásicamente una ventana con una palanca. Si las persianas están bajadas porque solo se abren manualmente desde dentro, al ladrón le es mucho más difícil y puede que prefiera robar en casa de un vecino con un sistema eléctrico hackeable...

¿Están dispuestos a hacer trabajo propio? Pavimentar la entrada es sencillo, cualquier aficionado puede hacerlo. Entonces solo tendrían costes de materiales y, posiblemente, de transporte.

¿Por qué los niños tienen el baño pequeño sin bañera? Los niños siempre quieren bañarse, y los adultos nunca tienen tiempo y solo se duchan rápido antes de ir al trabajo. Dos baños, genial. Uno de ellos con bañera, también genial. Pero los adultos usan la bañera solo ocasionalmente (un fin de semana relajado, cuando los niños están con los abuelos, quizá). Más vale que ambos baños sean suficientemente grandes, ambos con WC y lavabo, y que la ducha del baño de los padres pueda ser algo más lujosa (por ejemplo, sin escalón, pensando también en la vida adaptada a la edad en el futuro). No debería escatimar en eso.

Las calderas de pellets ya existen en serie, la instalación no es complicada y los radiadores ocupan poco espacio; el depósito para los pellets con el tornillo sin fin ocupa más. Para eso pueden reservar varios metros cúbicos en el sótano.

Sobre el sótano: cada habitación habitable necesita una salida de emergencia en caso de incendio. Si se quiere usar el sótano como espacio habitable, cada habitación debe tener una ventana apta para evacuar hacia el exterior. Y si es un sótano auténtico, es decir que está bajo tierra, se necesitan pozos de luz (con ventana). Donde se acumula hojas podridas y bichos, con rejas encima o no. Y donde teóricamente pueden entrar ladrones sin ser vistos.
Quizá elijan un terreno en pendiente y usen solo una parte del sótano como espacio habitable, donde se pueda salir por las ventanas al jardín si fuera necesario; una despensa, un almacén de pellets o una sala de calefacción/lavandería no necesitan una ventana grande para escape, y su aislamiento térmico a causa de la tierra circundante es muy bienvenido; esos pueden estar completamente bajo tierra.

Tener una instalación fotovoltaica propia es, por supuesto, bonito (si se va la luz, simplemente se cambia de suministro a red a uso propio y se pueden subir las persianas), pero tal vez prefieran una combinación con colectores solares para obtener calor. Probablemente rinde más en invierno.

Las ventanas y puertas a prueba de robos son hoy en día estándar y no deberían costar extra" <- yo creo más bien que alguien que lo vende como "estándar" ya lo ha incluido antes en el precio...
"Y se construye más rápido que una casa maciza." <- en realidad sí la duración de la construcción; los tiempos previos según nuestra experiencia no.
"En cuanto al precio hay poca diferencia." <- hemos tenido otras experiencias.
"Las persianas eléctricas son bonitas y prácticas, pero ¿qué hacéis en caso de un corte de luz?" <- ¿usar la puerta principal?
"Quizás las persianas eléctricas son menos seguras contra robos que las manuales" <- ¿quién dice eso? Nosotros no tenemos nada que se controle con app...
"Pavimentar el camino de acceso es fácil, lo puede hacer cualquier aficionado" <- no lo subestimes... si no, luego se disfruta poco.
"Cada habitación necesita una vía de escape propia en caso de incendio" <- ¿en una casa unifamiliar? Eso significaría que todas las habitaciones infantiles tendrían que tener una escalera de escape...
"Pero quizás prefiráis una combinación con colectores solares para generar calor. Probablemente da más rendimiento en invierno." <- ¡? En general, la energía solar térmica ofrece poco...
Por lo demás: 380.000 € por cuántos metros cuadrados? 380.000 € puede estar bien - pero con sótano podría ser difícil.

Los costos totales dependen en gran medida de vuestro terreno y del informe geotécnico. La construcción de la excavación puede costar de 4 cifras, incluso rápidamente de 5 cifras, según el tipo de suelo y los metros cúbicos del sótano.

Si es sótano habitable, sólo puedo recomendados que construyáis a toda la altura, es decir, 2,50 m de altura de habitación desde la parte superior del suelo terminado.

Las subvenciones KfW o Bafa son sin duda agradables, pero planificad sin ellas.

¿Queréis planificar sólo una unidad habitacional o con apartamento independiente?

En cuanto al presupuesto, yo planificaría con unos 450.000 - 500.000 euros para aproximadamente 200 m² de superficie habitable.

Pero los calculadores aquí en el foro seguramente pueden decir algo más preciso.

Si ya tenéis un arquitecto en el equipo, buscad juntos un terreno. Mirad bien qué costos se generan con vuestra planificación.

:

Hola,

Pero tienes algunas opiniones interesantes...:confused:

Las ventanas y puertas antirrobo son hoy en día un estándar y no deberían costar extra; si algún proveedor intenta venderos otra cosa, no está al día y deberíais reconsiderar la elección del proveedor. Por cierto, las persianas eléctricas pueden ser menos seguras contra robos que las manuales, ya que las eléctricas suelen tener un control automático. Recientemente se pueden controlar por app móvil - y un ladrón podría hackearlas. Entonces se pone en la propiedad con su smartphone, abre todas las persianas automáticamente y entra cómodamente destruyendo el cilindro de la puerta de la terraza en unos segundos con un taladro atornillador, o forzando una ventana con una palanca de forma clásica. Si las persianas siguen abajo porque sólo se pueden abrir manualmente desde dentro, un ladrón tiene mucho más difícil entrar y tal vez prefiera robar en la casa del vecino que tiene un sistema eléctrico vulnerable...

No existen ventanas y puertas antirrobo. Sí existen ventanas y puertas resistentes al robo, en diferentes grados. Pero estas sólo son estándar en muy pocos proveedores.

El motor eléctrico o el funcionamiento manual no tienen nada que ver con una posible protección antideslizamiento de la persiana. Ambos sistemas existen con y sin protección antideslizamiento.

[El control con app móvil tampoco es en absoluto estándar en todas partes - es una "golosina" que se puede tener, pero no es obligatoria.

Sobre el sótano: cada espacio habitable necesita una vía de escape propia en caso de incendio. Para que el sótano sea habitable, cada habitación del sótano debe tener una ventana que sirva de salida de emergencia. Y si es un sótano auténtico, es decir, subterráneo, se necesitan pozos de luz (con ventana). En ellos se acumula hojarasca podrida y alimañas, pongan rejillas o no. Y donde un ladrón podría entrar sin ser visto.

Lo siento, eso tampoco es correcto. Debo demostrar una segunda vía de escape en cada planta donde haya espacios habitables, pero no en cada habitación.

En lugar de pozos de luz, puedo construir un patio de luz y, aunque sean pozos de luz, hace tiempo que existen cubiertas de plexiglás (no muy buenas por la falta de ventilación) o rejillas con una fina mosquitera para que no caiga nada al pozo de luz.

Un sistema fotovoltaico propio es, por supuesto, agradable (si se va la luz, simplemente se cambia de inyección a la red a autoconsumo y se pueden abrir las persianas), pero tal vez prefiráis una combinación con colectores solares para producción de calor. Probablemente aporte más en invierno.

No se puede cambiar un sistema fotovoltaico de inyección a autoconsumo así de sencillo durante un corte de electricidad: sólo funciona con un sistema que tenga batería propia (acumulador). Un sistema fotovoltaico sin batería está simplemente "muerto" en un corte porque el inversor necesita tensión de control externa.

Como el OP de todas formas prefiere una bomba de calor geotérmica o aire-agua, la sugerencia de termoterapia solar para producir calor no es realmente útil. La bomba de calor genera calor con la electricidad de la fotovoltaica de forma fiable, así que los colectores adicionales son bastante innecesarios. Preferiría añadir unos módulos fotovoltaicos más en el techo.

Además, con las remuneraciones actuales por inyección, es bastante absurdo inyectar toda la electricidad a la red, porque la remuneración por inyectar es mucho menor que el precio para comprar electricidad. Por eso, las instalaciones fotovoltaicas se operan hoy estándar en modo de "inyección del excedente"...

Saludos,

Dirk