Proyecto de nueva construcción - ¿tienes algunos consejos?

  • Erstellt am 26.07.2012 14:22:49

Eni

26.07.2012 14:22:49
  • #1
Hola querida comunidad,

nosotros (mi esposa y yo) tenemos, como muchos, el deseo de tener una casa propia. Primero consultamos en el banco habitual y nos informamos sobre el posible monto del crédito. Después de visitar una exposición de casas modelo, en las últimas semanas tuvimos varias citas con empresas de casas prefabricadas. Paralelamente, casi todos los días leemos artículos o páginas web interesantes y útiles sobre este tema en internet.

Como las opiniones/declaraciones de los representantes y las páginas web a menudo se contradicen, pensamos en preguntar a los profesionales de la comunidad :).

Sobre nuestro proyecto de construcción:

- Deseamos una casa unifamiliar con apartamento independiente (también es posible una casa para dos familias). La "vivienda principal" debería tener 4-5 habitaciones en unos 120 m² y el apartamento independiente 3 habitaciones, distribuidas en unos 80 m².
- El terreno aún no está disponible; primero queríamos ver si el proyecto es realizable.
- Se planea una construcción nueva en la zona de Stuttgart, con un radio aproximado de 40 km.
- Presupuesto: todo junto unos 350.000 hasta un máximo de 500.000 €.
- Las exigencias son bastante sólidas, no necesitamos "lujos" - 4 paredes, un techo, garaje y espacio para almacenamiento (ya sea en el sótano o en una habitación separada, da igual).
La relación calidad-precio simplemente debe ser adecuada.
- Detalle de costos: terreno unos 120.000 - gastos adicionales 40.000 - jardín 10.000 - garaje 7.000 - cocina 20.000. El resto del presupuesto está destinado para la casa.

Ahora nuestras preguntas:

1. ¿Es posible realizar el proyecto con este presupuesto? ¿Con qué monto deberíamos contar en esta escala por lo general?

2. Tema clásico: ¿madera o piedra? En general estamos abiertos y sin prejuicios hacia ambos materiales. También sabemos que ambos tienen ventajas y desventajas. Sin embargo, hemos recibido muchas opiniones/puntos de vista a veces contradictorios.
a) ¿Es cierto, por ejemplo, que las "casas de madera" duran tres veces más que las "casas de piedra" y además ofrecen mejor protección contra incendios?
b) ¿Es cierto que el aislamiento acústico es mucho peor en las "casas de madera" que en las "casas de piedra"?
c) Un proveedor también nos dijo que una "casa de madera" es igual de estable y "aguanta igual" que una "casa de piedra". ¿Es esto correcto?
d) ¿Qué saben sobre el valor de reventa de ambos tipos de construcción? Hemos leído varias veces que al vender una "casa de madera" se debe esperar hasta un 40% de pérdida de valor.
e) ¿Es cierto que ambos materiales cuestan aproximadamente igual si tienen un nivel de calidad comparable?
f) ¿Tienen buenas o malas experiencias con alguno de los materiales?

3. ¿Son las empresas constructoras más baratas automáticamente de menor calidad que las caras? ¿Conocen empresas constructoras serias y de calidad que además estén dentro de nuestro presupuesto?

4. Tema KfW: Suena en principio muy interesante.
a) ¿Qué experiencias tienen con esta ayuda financiera?
b) ¿Es fácil de conseguir si se cumplen las condiciones descritas en la página oficial o hay algún "truco" clásico que hay que tener en cuenta?

5. ¿Es más o menos realista nuestra estimación de costos (ver arriba)?

6. ¿Qué opinan sobre una ventilación automática? ¿Es recomendable en ambos tipos de construcción (madera/piedra) o tienen malas experiencias con ello?

¡Muchas gracias de antemano por sus respuestas :0)!

Estamos ansiosos...
 

Der Da

26.07.2012 15:02:49
  • #2
[QUOTE] Sobre nuestro proyecto de construcción:

- Deseamos una casa unifamiliar con un apartamento anexo (también es posible una casa bifamiliar). La "vivienda principal" debería tener 4-5 habitaciones en aproximadamente 120 m² y el apartamento anexo 3 habitaciones, distribuidas en aproximadamente 80 m².
- El terreno aún no está disponible; primero queríamos ver si el proyecto es realizable.
- Se planea una construcción nueva en la zona de Stuttgart, con un radio aproximado de 40 km.
- Presupuesto: todo junto alrededor de 350.000 hasta un máximo de 500.000 €.
- Las exigencias son bastante sólidas, no necesitamos "caprichos": cuatro paredes, un techo, garaje y espacio de almacenamiento (no importa si en el sótano o en una habitación separada). La relación precio-rendimiento debe ser simplemente adecuada.
- Desglose de costos: parcela aproximadamente 120.000 - gastos adicionales 40.000 - jardín 10.000 - garaje 7.000 - cocinas 20.000. El resto del presupuesto se destinará para nuestra casa.

Ahora, nuestras preguntas:

1. ¿Es el proyecto realizable con el presupuesto? ¿Con qué monto deberíamos contar en esta magnitud?
En la zona de Stuttgart será difícil conseguir un terreno a vuestro precio. Conozco muy bien la zona y estimo los precios del terreno en unos 300 €/m².
¿Los 120.000 € incluyen todos los gastos adicionales? ¿Es decir, el 5% de impuestos, el 3,57% para el agente inmobiliario, el 2% para notario y registro?
El jardín también me parece optimista, pero se puede terminar después... incluyo aquí también la entrada y la terraza.
El garaje a 7.000 € si es uno estándar de 3x6.
Para vuestro presupuesto quedan 300.000 € para construir la casa. Sin sótano diría que sí, que funciona. Con sótano, que fácilmente puede costar 40.000 o más, será justo.

2. Tema clásico: ¿madera o piedra? En general estamos abiertos y sin prejuicios a ambos materiales. También sabemos que ambos tienen ventajas y desventajas.
Sin embargo, aunque nos han llegado muchas opiniones/ideas parcialmente contradictorias:
a) ¿Es cierto, por ejemplo, que las "casas de madera" son tres veces más duraderas que las casas de piedra y además ofrecen mejor protección contra incendios?
La madera generalmente arde mucho mejor que la piedra :) En cuanto a la protección contra incendios yo consideraría ambas igual de válidas, ya que deben usarse materiales retardantes de fuego. Pero en definitiva, si hay fuego, cualquier casa sufre.
Bueno, sobre durabilidad no se puede decir mucho, hay construcciones de piedra de 30 años y casas bien conservadas de 100 años. Todo depende del cuidado y mantenimiento.
Nuestro proveedor de casas construye casas con estructura de madera desde hace 60 años y algunas todavía están en pie. La cuestión es más bien: ¿quiere uno vivir en una casa con el estándar actual dentro de 50 años? ¿Sabes cómo cambiará la tecnología? Creo que construir casas para muchas generaciones hoy ya no es rentable... Los hijos la derriban y construyen algo nuevo de todas formas :)

b) ¿Es cierto que la protección acústica en las "casas de madera" es mucho peor que en las casas de piedra?
Depende del procesamiento y calidad.

c) Un proveedor también dijo que una "casa de madera" es igual de estable y "aguanta igual" que una "casa de piedra". ¿Es correcto?
Esas casitas de tablero californiano seguro que no, pero una casa sólida de madera sí... Los suecos y noruegos construyen casi exclusivamente así, no puede ser tan malo.

d) ¿Qué sabéis sobre el valor de reventa de ambos tipos de construcción? Hemos leído varias veces que al vender una "casa de madera" se puede esperar hasta un 40% de pérdida de valor.
Entre los vendedores hay verdaderos clarividentes. Si planeas vender, construye en piedra, porque los prejuicios contra la madera no se van tan rápido de la cabeza. En mi opinión, el valor de venta solo está influenciado por la ubicación del terreno. Especialmente en la zona de Stuttgart, donde el espacio es realmente limitado.

e) ¿Es cierto que ambos materiales cuestan similarmente si el estándar de calidad es comparable?
Nuestras conversaciones han mostrado... sí. Quien construye barato no debería sorprenderse luego.

f) ¿Habéis tenido buenas o malas experiencias con alguno de los materiales?

3. ¿Son las empresas constructoras más baratas automáticamente de peor calidad que las caras? ¿Conocéis empresas constructoras serias y de buena calidad que además estén dentro de nuestro presupuesto?
Barato siempre hay que pensar cómo y por qué pueden ofrecer menos. O pagan mal a su personal, o usan materiales más baratos. O la factura luego se infla con "servicios adicionales" y sobreprecios. O es el modelo de insolvencia :)

4. Tema KFW: Suena básicamente muy interesante.
a) ¿Qué experiencias tenéis con esta subvención?
b) ¿Es fácil de conseguir si se cumplen las condiciones descritas en la página oficial o hay alguna "trampa" clásica que hay que tener en cuenta?
Usamos el crédito Kfw 55. 50.000 a buenas condiciones. La desventaja es que debe amortizarse en 10 años, de lo contrario puede ser caro.
Pero el crédito puede amortizarse en cualquier momento, así que si se espera una herencia, por ejemplo, puede valer la pena.
Sin embargo, usualmente hay condiciones vinculadas al crédito, como niveles de eficiencia.

5. ¿Es nuestra estimación de costos (ver arriba) más o menos realista?
A grandes rasgos sí. Construimos una casa prefabricada sin sótano de unos 140 m² por 215.000 € más gastos adicionales. Un colega mío construyó una casa bifamiliar con sótano por unos 330.000 €.

6. ¿Qué pensáis de una ventilación automática? ¿Es recomendable en ambas construcciones (madera/piedra) o habéis tenido malas experiencias?
Yo no construiría sin ella... especialmente en casas con buen aislamiento todo está completamente sellado. Si se ventila mal, el moho está asegurado, sin importar la construcción.
Económicamente y térmicamente los aparatos no compensan, pero aportan confort de vivienda en cualquier caso. Costo de unos 7.000 a 10.000 €.

Muchas gracias de antemano por vuestras respuestas :0)!
Espero que ayude un poco :) [QUOTE]
 

Eni

26.07.2012 15:38:48
  • #3
Wow, muchas gracias por la rápida respuesta :)

¿Nos podrías decir para qué empresa se han decidido / tu colega (por mensaje privado por favor)?
 

Shism

26.07.2012 16:05:30
  • #4
El presupuesto me parece un poco justo...

¿7k para el garaje? ¿Con un lugar de estacionamiento es suficiente para una casa para dos familias?

Actualmente también estoy planeando una casa para dos familias. El garaje doble que se ha planificado está alrededor de ~30k.

Incluyendo costos adicionales y sótano/garaje, según la estimación del arquitecto estamos actualmente alrededor de ~550k (una vez ~150m² y otra vez ~110m² de superficie habitable).
 

Der Da

26.07.2012 16:08:12
  • #5
Garaje prefabricado de hormigón nos fue ofrecido con 6x7m por 14 000-15 000. Varios proveedores reconocidos :)
 

Shism

26.07.2012 16:16:12
  • #6
Nuestra [ist teilweise ins Haus integriert und gemauert], tamaño ~8x7. Por lo tanto, no se puede comparar directamente con un garaje prefabricado. ¡Por supuesto, este último suele ser más barato!
 

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