El terreno de la suegra se convierte en suelo urbano.

Hola a todos,

mi suegra tiene un terreno bastante grande en una zona que se convertirá en un área de nueva construcción. Ahora nos gustaría construir allí, pero no entiendo del todo la distribución de los costos.

Es así que a ella le ofrecieron 210.000 euros por el terreno de la empresa original de urbanización. Sin embargo, esta empresa está ahora insolvente y la urbanización está siendo realizada por otra empresa.

Mi suegra recibió recientemente la información de que los costos de urbanización, que inicialmente se mencionaron como 85 euros/m2, no se podrán mantener y serán más elevados.

Ahora me surgen algunas preguntas:

Si queremos construir en este terreno, pensamos en pagarle a mi suegra la cantidad que también habría recibido de la empresa de urbanización. Pero no entiendo bien cómo se calcula todo esto.

¿Cómo se calcula la cantidad que los antiguos propietarios del terreno reciben de la empresa de urbanización? ¿Toman el valor del suelo por la superficie del terreno, restan los costos esperados de urbanización y pagan la diferencia a los propietarios originales?

Hola,

mi suegra tiene un terreno bastante grande en una zona que se va a convertir en un área de nuevas construcciones. Ahora nos gustaría construir allí, pero no entiendo muy bien la distribución de los costes... Es así que la empresa original de urbanización le ofreció 210.000 euros por el terreno. Sin embargo, esa empresa ya está en insolvencia y la urbanización la está realizando otra empresa.

¿Cómo se calcula la cantidad que los antiguos propietarios del terreno reciben de la empresa urbanizadora? ¿Multiplican el valor catastral por la superficie del terreno, restan los costes previstos de urbanización y pagan la diferencia a los propietarios originales?

El valor catastral es, como su nombre indica, un valor orientativo. Los municipios y ciudades se han basado en este valor según Boris en los últimos años en su mayoría. Sin embargo, esto también depende siempre de la ubicación del terreno, por lo que los municipios/ciudades han exigido precios por metro cuadrado más altos para “piezas seleccionadas”.

Las empresas urbanizadoras privadas fijan el valor por metro cuadrado que les parece adecuado; el valor catastral “puede” o “no tiene que” coincidir automáticamente con este valor. Pero con toda seguridad, en el caso de tu suegra, los 210 mil euros se entienden sin costes de urbanización.

Desde mi punto de vista, hay 3 posibilidades:

1. Le pagas a tu suegra el valor de su terreno según el valor catastral.
2. Hablas con el nuevo desarrollador urbanizador y, de este modo, averiguas cuánto quiere pagar por metro cuadrado y le ofreces esa cantidad a tu suegra.
3. Negocias con tu suegra un precio familiar, independiente del valor catastral y de la empresa urbanizadora.

Saludos, experto en construcción

Hola gimli,

antes de responder a tu pregunta, tengo algunas consultas:

1. Hablas de un terreno bastante grande. ¿Queréis asumir este terreno solos o se dividirán varios (parciales) terrenos edificables del terreno de tu suegra?
2. ¿El terreno ya estaba (parcialmente) urbanizado antes, es decir, se podía edificar ya?
3. ¿El terreno formaba parte de una masa total que debía ser redistribuida (reparcelación)?

La valoración en la fase de desarrollo de terrenos edificables no es una tarea trivial, pero dentro de la familia se debería poder aproximar un valor de manera pragmática.

Respecto a las propuestas del experto en construcción: el precio de compra basado en el valor de referencia del suelo generalmente no funcionará, porque el valor de referencia suele reflejar o tierras de cultivo o suelo completamente urbanizado. Sin embargo, tu suegra probablemente negoció con el promovente original sobre suelo con expectativa de construcción, este estatus no se muestra en el Sistema de Información del Valor de Referencia del Suelo (abreviado: BORIS), además, BORIS solo muestra los valores que el comité de tasadores estableció a principios de año - por lo tanto, BORIS generalmente sólo se actualiza una vez al año (aproximadamente en enero/febrero) Y sólo muestra la evolución de los precios de compra del año anterior.

Las otras dos propuestas funcionan, aunque solo puedo aconsejar que consultes a un asesor fiscal ingenioso, porque los costos de contratos de compra (!) están vinculados a los valores transferidos y en el ámbito familiar se pueden aprovechar muy bien estas transmisiones desde el punto de vista fiscal.

Más información/contacto encantado por mensaje privado, porque el tema es - si realmente te interesa - muy amplio y detallado, y un foro definitivamente no es la plataforma adecuada para ello.

Saludos cordiales
Dirk Grafe