Humedad en el sótano de una casa unifamiliar (construida en 1936)

Hola a todos,

hemos comprado en Darmstadt un terreno (343 m²) con una casa unifamiliar por 135.000,00 EUR. :-)

Ahora nos surge la pregunta de si una renovación tiene sentido en principio cuando hay humedad en el sótano o si sería mejor demolerlo completamente. Ya hemos tenido diversas conversaciones al respecto y parece que en ese sentido es más bien una "cuestión de fe".

Por la vieja caldera de gas se puede ver que todo eso es muy antiguo.

Adjunto unas fotos.

¡Gracias a todos!

Hola HSTI,

hemos comprado en Darmstadt un terreno (343 m²) con una casa unifamiliar por 135.000,00 EUR. :)

¡Wow, muchas felicidades! De entrada una pregunta: ¿Cómo lo hicisteis? Es decir, ¿dónde encontraste la casa, cómo mantuviste alejados a otros interesados, cómo negociaron el precio, etc.?

Ahora nos surge la duda de si una rehabilitación tiene sentido en caso de humedad en el sótano o si es mejor tirarlo todo y derribarlo completamente.

En una casa de 1980 ya tuve daños por humedad que parecían mucho más graves. Para esa casa consulté a un perito de construcción y luego a un especialista en protección de edificios. La humedad medida en la pared estaba por encima de 160 dígitos (= mojado).
Ambos pensaron de forma independiente: se puede arreglar, pero también se puede dejar así si no se va a almacenar nada sensible a la humedad en esa habitación.
Para la fecha de construcción de tu casa no es improbable que el sótano ni siquiera esté impermeabilizado. Puede que hayan construido directamente contra la tierra y punto.
Mi mensaje es: el sótano se puede arreglar (si es necesario, excavando alrededor, impermeabilizando, aislando el perímetro, etc., con un costo de alrededor de 40.000 €, si se puede excavar alrededor). PERO: para la fecha de construcción de tu casa, raramente el sótano es el criterio decisivo para decidir a favor o en contra del derribo. Tendrás que revisar casi todo.
Y prepárate para que en este foro el consejo de derribar la casa llegue bastante rápido.

No le daría importancia al sótano. En mi caso, de construcción de 1948, también se ve así. ¿Qué quieres decir con demoler? ¿Todavía no saben si quieren renovar o construir de nuevo? ¿Cómo se ve el resto de la casa?

Hola, muchas gracias por la respuesta. Quise editar el mensaje arriba, pero ya no fue posible, ya que estaba seguro de que surgiría la pregunta al respecto: Nosotros (mi esposa y yo) hemos asumido las cargas hipotecarias existentes de mis padres, eso seguramente explica el precio.

Aún no estamos seguros de qué decisión tomar.

El resto de la casa parece estar bastante "bien". La instalación eléctrica fue renovada hace 10-15 años, el techo habría que revisarlo con más detalle.

Nosotros (mi esposa y yo) hemos asumido las cargas hipotecarias existentes de mis padres, eso seguramente explica el precio.

OK, entonces compra dentro de la familia. Eso lo explica básicamente. Diría que, incluso sumando las cargas hipotecarias, el precio de compra exigido sigue siendo bastante justo :-).

La casa restante es aparentemente bastante "aceptable". La instalación eléctrica fue renovada hace 10-15 años, el techo habría que mirarlo con más detalle.

Resumiré los problemas que he encontrado en dos propiedades de los años treinta, para las que he hecho elaborar un plan de rehabilitación:

[*]Sótano húmedo, impermeabilización cara (lo tuvimos)
[*]Sótano con poca altura útil para un uso razonable
[*]Forjados de vigas de madera, con problemas asociados (la reparación o sustitución de vigas muy cara, aislamiento acústico difícil, tendencia a vibraciones, especialmente si hay habitaciones infantiles en el piso superior)
[*]En casas pareadas: muro medianero con muy pobre aislamiento acústico. Difícil de mejorar posteriormente
[*]Distribuciones deficientes con habitaciones de paso
[*]Todo tipo de chapuzas por «mejoras» que empeoraron la casa en los años 60 a 80. Una casa era prácticamente un recorrido de asbestos.
[*]Estructura del suelo combinada con altura de la habitación posiblemente difícil de compatibilizar con calefacción por suelo radiante
[*]Capacidad portante de la estructura del techo insuficiente para una nueva cubierta: tejas de hormigón y aislamiento sobre la viga

Esos fueron solo los mayores problemas. Tienes que hacer revisar prácticamente todo. Prepárate para unos costos de rehabilitación frecuentemente mencionados de 300.000 €, con un amplio rango.

El precio de compra incluye todas las deudas, es decir, un total de 135.000 EUR.

[*]Sótano húmedo, impermeabilización cara (la tuvimos) ✓
[*]Sótano con altura insuficiente para un uso útil ✓
[*]Forjados de vigas de madera, con los consiguientes problemas (reparación con cambio de vigas muy cara, aislamiento acústico difícil, tendencia a la vibración, especialmente si es habitación infantil en la planta superior)
[*]En caso de casa adosada: pared común con muy mala insonorización. Difícilmente mejorable posteriormente - ¡Gracias a Dios casa independiente! :-)
[*]Malos planos con habitaciones pasantes - ¡oh sí! Un horror...

La rehabilitación la combinaríamos, si acaso, probablemente con una ampliación. El suegro tiene una empresa de construcción en seco con todo tipo de contactos, así que en ese aspecto definitivamente tenemos una gran ventaja. Él se inclina por la demolición completa. :-D