Valor del terreno en zona exterior

Hola,

sobre el tema de los precios de los terrenos tengo algunas preguntas fundamentales:

1) En terrenos en localidades vecinas, ¿se puede asumir que la relación entre el valor del suelo y el precio por metro cuadrado en la venta (muy aproximadamente) es igual?

2) ¿Cuánto más bajo (aproximadamente) debe valorarse un terreno en zona no urbanizable en comparación con un terreno (en la misma localidad, etc.) en una zona urbanizable? ¿Igual de alto, la mitad, un tercio, solo el precio de la tierra de cultivo...? Si es más fácil de responder, también me ayudaría una distinción entre
- zona no urbanizable con permiso de construcción (con condiciones)
- zona no urbanizable sin información sobre si se puede construir

3) Supongamos que un terreno de 1500 m² se usa en la mitad como campo de cultivo y en la otra mitad hay un granero. Si se derriba este granero y luego sería posible obtener un permiso de construcción para una vivienda, ¿cómo se estima razonablemente el valor del terreno? ¿50% como tierra de cultivo y 50% como suelo urbanizable? ¿O existen otros métodos comunes? - Probablemente, la mitad del terreno solo podría usarse en el futuro como huerto disperso.

Sé que las preguntas no se pueden responder exactamente. Pero agradecería alguna estimación aproximada. ¿Alguien puede ayudarme? ¡Muchas gracias de antemano!

A 1) no, ¿por qué debería ser comparable? El Lugar A tiene conexión de tren suburbano, opciones de compra, médicos. Por el Lugar B pasa un autobús dos veces al día, pero no hay otra infraestructura. ¿Por qué deberían ser comparables los precios?

Hola,

entra en Bodenrichtwerte.Bayern.de
Allí se puede acceder a los lugares y luego se ven los valores de referencia del suelo correspondientes. Pero eso solo se considera una orientación. Por ejemplo, en nuestro caso, los valores son mucho más bajos que los precios reales de venta, a veces hasta la mitad, eso depende de lo popular que sea la zona (ciudad cercana, por ejemplo).

Saludos
Sabine

Hola a los dos, ¡gracias por vuestras respuestas! Ya tengo valores oficiales del suelo de ambos lugares. Y de un lugar también precios de venta actuales en una zona urbana. Y en principio se trata ahora de estimar el valor de un terreno en un lugar vecino (que sin embargo no está en una zona urbana, sino en una zona periférica). A este valor me gustaría acercarme.

Debo decir que no se trata de ciudades, sino de dos pequeños pueblos aislados (aproximadamente 300 habitantes). En ambos casos hay igual poca infraestructura y ambos están aproximadamente a la misma distancia de ciudades más grandes (35 y 40 km respectivamente). Aunque he comprobado que los valores oficiales del suelo difieren en un 30 %. Esto se deriva de ventas pasadas, ¿verdad? Quizás entonces uno de los pueblos sea un poco más atractivo en términos generales, o es pura casualidad, ya que en pueblos tan pequeños las ventas individuales pueden influir mucho en la estadística.

Pero suponiendo que ambos pueblos fueran igualmente atractivos, ¿sería entonces la relación entre valor oficial del suelo y precio de venta aproximadamente la misma?

Valores indicativos del suelo. Los notarios informan los precios pagados al comité de peritos del distrito, que luego publica estos valores en la red cada dos años. Como tenemos un mercado inmobiliario y también un mercado de suelo sobrecalentados, los valores no están en conformidad con el mercado. El valor del terreno edificable en la zona de nueva construcción determina el valor de mercado. Ahora bien, en localidades muy pequeñas el valor indicativo puede ser realmente elevado por dos o tres transacciones. Si te gusta igualmente un lugar más barato, oríentate hacia allí. Ten cuidado con la valoración de terrenos sin plan urbanístico y sin derecho de edificación válido según el artículo 34. En SH, por ejemplo, no está permitido construir en el área exterior si no se ha explotado toda la capacidad de edificación dentro del pueblo. Se quiere evitar la dispersión, la densificación es prioritaria frente a la dispersión. ¿Cómo es esto en Baviera? Es derecho estatal. Un antiguo granero no garantiza nada. Sin ningún plan urbanístico o solicitud válida de edificación previa estamos hablando de tierras de cultivo. El precio en el norte sería de más de 50 puntos de suelo, a partir de ahí es posible cultivar trigo, alrededor de 50 mil por hectárea. Comprar un terreno así para construir es especulación. Para eso debes tener los oídos muy abiertos y estar muy atento.

¿Se trata de negociaciones de precio a tu favor? Si el terreno es codiciado, en mi opinión no conseguirás un precio más barato que el del competidor más barato, independientemente de todos los valores indicativos de suelo, porque esos valores pueden decir lo que quieran.

Si el terreno atrae a pocos interesados, todavía depende de lo urgente que alguien quiera o necesite vender. Si el vendedor no tiene necesidad de cerrar un trato, también tienes una posición de negociación bastante mala, porque entonces podría simplemente no vender y esperar una mejor oferta...

Independientemente de todas las consideraciones financieras, deberías aclarar urgentemente si una construcción de reemplazo en forma de vivienda sería siquiera aprobable. Por lo que he entendido en el pasado, eso puede ser un gran problema, ya que la protección del edificio de la granja probablemente caduca con la demolición y en la zona exterior de Baviera solo se aprueban proyectos privilegiados.