¿Primero el terreno o el proyecto de construcción?

¡Hola!

Tenemos la siguiente situación:

La financiación está casi completa. Solo tenemos que elegir en qué banco queremos financiar.

El terreno está reservado y tenemos un contrato (preliminar).

La casa está casi completamente planificada por la empresa constructora y solo espera la firma del contrato.

Entonces, en la empresa constructora hay una acción de descuento hasta finales de noviembre. Por supuesto, nos gustaría aprovecharla. Pero eso significaría que firmaríamos el contrato de construcción antes de comprar el terreno.
Ahora nos susurraron que eso tiene un efecto secundario muy tonto con el notario en algún pago, ya que entonces también se considera el valor futuro de la casa y no solo el terreno.

¿Es realmente así o puedo firmar el contrato de construcción sin preocupaciones antes de comprar el terreno (los dos no tienen nada que ver entre sí, no es un promotor), ya que son dos negocios jurídicos separados?

Hola Evolith,

según mis propias experiencias, yo no lo haría bajo ninguna circunstancia. Posibles problemas que podrían surgirte (dependiendo de los contratos):

- Firmáis, obtenéis el crédito y la compra del terreno se retrasa o no se realiza. Entonces puede ser, como en nuestro caso, que paguéis intereses de disposición aunque la construcción ni siquiera haya comenzado.

- Aquí hubo alguien en el foro que hizo eso, pero por alguna razón tuvo que pagar también el impuesto de transmisiones patrimoniales sobre el precio de la construcción de la casa... mejor búscalo.

- Las empresas constructoras siempre tienen algún tipo de promociones o descuentos... no dejéis que eso os presione. Si la presión de la empresa se vuelve demasiado fuerte, yo me plantearía si realmente quiero confiar la construcción de mi casa a gente así...

¡Hola matthias84! La empresa no ejerce presión. Solo nos señalaron una vez que no deberíamos perder de vista el 30.11. Así que muy discreto. En caso necesario, también lo tomo con calma. No me dejaré apresurar. Ya había buscado, solo que aparentemente me faltaban las palabras clave adecuadas. Tengo que volver a poner la máquina en marcha. Tía Edit: He buscado de nuevo. Todos esos casos eran en los que se obtenía o al menos se buscaba el terreno a través de la constructora. No existe tal relación entre los nuestros. Pero por precaución consultaré en Hacienda.

Lo intento explicar de forma algo simplificada para el profano:

En la ley del impuesto sobre la adquisición de inmuebles existe la diferencia de si el impuesto se paga solo sobre el terreno o sobre el terreno y la casa. El momento de referencia es la compra del terreno.
Si en ese momento ya no se tiene libertad para decidir con quién se construye, el impuesto se aplica sobre ambos. Ese sería vuestro caso. El riesgo sería entonces del 6,5 % (para NW) sobre el precio de la casa.

Si no está claro que se trata de una operación con un promotor (terreno y casa de una sola fuente), se intenta evitar esos casos haciendo que la fecha del contrato de obra sea posterior a la del notario o que aún existan cláusulas de desistimiento cuya decisión se tome después de la cita con el notario.
Con más detalles puede seguramente ayudar un abogado o asesor fiscal.

Ah gracias. Eso es realmente desagradable. Entonces, para estar seguros, firmaremos el BV solo después de la compra del terreno. El 6,5% sobre el monto de la construcción de la casa no es poco.

Acabo de hablar nuevamente con la oficina de impuestos responsable de la región.

El impuesto predial se aplica a ambos, si existe una conexión clara, es decir, si el promotor inmobiliario media o vende el terreno.
En nuestro caso no hay conexión, ya que nosotros como particulares encontramos y adquirimos el terreno y, prácticamente de forma independiente al terreno, tenemos el contrato de construcción.

Sin embargo, él señaló que, si realmente se quiere hacer de esa manera, es urgente incluir cláusulas en el contrato de construcción que permitan la rescisión en caso de que la financiación o la compra del terreno no sea posible.

No obstante, probablemente lo tomaremos con calma y haremos todo paso a paso. En el peor de los casos, simplemente se pierde el descuento.