Préstamo garantizado / hipoteca - ¿Qué riesgo financiero existe?

Hola a todos,

mi pregunta trata sobre la gestión de riesgos en una financiación inmobiliaria.

Me he informado un poco sobre las diferencias entre una [Grundschuld] y una hipoteca, pero aún no lo tengo del todo claro. Aunque el legislador aprobó cambios en la ley hace unos años respecto a la venta de créditos, sigo teniendo una sensación algo incómoda cuando pienso en ello.

Brevemente unas palabras sobre nuestra situación personal de partida: Tenemos la intención de firmar un contrato de préstamo a largo plazo (25-30 años) con una amortización bastante baja, aunque podríamos permitirnos otra opción (más corta). El motivo, entre otros, es la especulación sobre el aumento de los tipos de interés y la expectativa de que, en el mercado de capitales, obtendremos a largo plazo mayores rendimientos por intereses de los que pagaremos por el préstamo.

Suponiendo que nuestro plan funcione, podría suceder que el banco, por ejemplo después de 20 años, intente por todos los medios desprenderse del contrato de préstamo alegando que no es rentable.
Las posibilidades (ejecución forzosa o subasta) del prestamista en el caso de una [Grundschuld] son aterradoras. Con la correspondiente estrategia (deshonestidad) del banco, según he entendido, el contrato de préstamo podría cancelarse con los motivos más insignificantes.

Ejemplos:
- El valor del inmueble empeora debido a un fenómeno natural y el banco duda de la garantía del préstamo
- Un revés (enfermedad, desempleo, etc.) hace surgir dudas sobre la solvencia del prestatario
- El banco está insolvente y necesita urgentemente liquidez
- Debido a un movimiento de cuenta erróneamente planeado, una cuota se paga con algunos días de retraso
- Etc.

Ahora me pregunto cómo podemos protegernos ante tales casos.
- ¿Existen seguros que cubran estas situaciones?
- ¿Alguien conoce proveedores que acepten una hipoteca en lugar de una [Grundschuld]? Supuestamente las financiaciones inmobiliarias se gestionan exclusivamente mediante una [Grundschuld] (pero me cuesta creerlo)
- ¿Cuáles son mis derechos? (Me parece que como inquilino se tienen más derechos...)

¿Qué opinan ustedes o cómo evalúan el riesgo? Por supuesto, se podría decir "no harán eso si uno paga bien". Pero de los banqueros espero lo peor. Sólo se puede confiar - si acaso - en la ley (mientras no se cambie).

¡Muchas gracias de antemano por sus opiniones!

Pero en cuanto a los banqueros, supongo que son personas probablemente malas.
¡Muchas gracias de antemano por vuestras opiniones!

En mi opinión, primero deberías reconsiderar tu opinión sobre esto. ¿Por qué deberían ser personas malas?

Nuestra asesora fue tan genial que ahora somos amigos personales. No puedo entender por qué alguien con esa mentalidad quisiera iniciar un financiamiento para construcción o_O

Lo expresé un poco desafortunadamente, no me malinterpretes. No me refiero a la personalidad de los empleados, sino a los potencialmente intereses puramente orientados al beneficio de las instituciones financieras en esta perspectiva.

Por supuesto, el banco de barrio es Honesto, Amable y Confiable, sin duda. Pero, ¿qué pasa con los bancos en línea anónimos que venden tu contrato de préstamo, gestionado a través de un corredor, a algunos tiburones financieros / buitre inversores del extranjero?

Un poco más sobre

No puedo entender por qué alguien querría comenzar una financiación de construcción con esa actitud o_O

Creo que una sana desconfianza y una evaluación sobria de los riesgos de un contrato son mucho más apropiadas que la ingenua buena fe en la sonrisa de la amable asesora bancaria. Sería grave si las financiaciones de construcción solo estuvieran reservadas para personas ingenuas...

Me he informado un poco sobre las diferencias entre una [Grundschuld] y la hipoteca, pero aún no lo tengo del todo claro. Aunque el legislador aprobó hace unos años cambios en la ley respecto a la venta de créditos, aún me queda una sensación algo incómoda cuando pienso en ello.

No necesitas tener una sensación incómoda.

Las posibilidades (ejecución forzosa o subasta) del prestamista con una [Grundschuld] son realmente aterradoras. Con el cálculo correspondiente (deshonestidad) del banco, así lo he entendido, el contrato de crédito puede ser cancelado por las razones más triviales.

Ejemplos:
- El valor del inmueble empeora debido a un evento natural y el banco duda de la garantía del crédito
- Un golpe del destino (enfermedad, desempleo, etc.) genera dudas sobre la solvencia del prestatario
- El banco está insolvente y necesita urgentemente liquidez
- Debido a un movimiento accidentalmente mal planificado en la cuenta, una cuota se paga con unos días de retraso
- Etc..

Sin una razón válida, el banco no puede hacer nada, los tribunales lo frenan antes de que recibas la notificación de cancelación ;)
Sobre tus ejemplos 1 y 2: buenos ejemplos que justificarían la cancelación del préstamo. Sin embargo, si puedes renovar la propiedad (y lo haces), porque el seguro paga o porque a pesar del golpe del destino puedes pagar tus cuotas, el banco no podrá molestarte.
Los ejemplos 3 y 4 son poco realistas, el banco insolvente será gestionado por el administrador concursal (o por una entidad de garantía bancaria). Ese banco como tal no existe, solo hay empleados o personas que trabajan en un banco.

Ahora me pregunto cómo podemos protegernos contra esos casos.
- ¿Existen seguros que cubran esos casos?
- ¿Alguien conoce proveedores que acepten una hipoteca en lugar de una [Grundschuld]? Supuestamente, las financiaciones inmobiliarias se gestionan exclusivamente con [Grundschuld] (aunque me cuesta creerlo)
- ¿Cuáles son mis derechos (me parece que como inquilino se tienen más derechos...)?

¿Seguro contra qué? ¿Contra personas malas? Contrata un seguro de protección jurídica.
Que existan hipotecas en lugar de [Grundschuld] será ilusorio, la hipoteca ha desaparecido en las financiaciones por razones comprensibles.
¿Derechos? Tienes muchísimos, muchos más que el banco. Por ejemplo, puedes cancelar después de 10 años; ¿quién protege entonces al banco de eso, si no tiene derecho?

¿Qué opináis o cómo evaluáis el riesgo? Claro que se puede decir "eso no lo hacen si se paga bien". Pero yo asumo que los banqueros son personas realmente malas. Solo se puede confiar – si acaso – en la ley (siempre que no cambie).

El riesgo no importa, simplemente no tienes alternativa ;). En muchos programas de televisión siempre muestran que EL BANCO echó al pobre deudor de su acogedor hogar; en un comentario al pasar quizá mencionan que el deudor ahora está desempleado y no puede pagar sus cuotas:(. El pobre hombre... y el banco malvado.
Así que sí, si cumples con tus obligaciones, realmente no te pasará nada.

Por cierto, te lo escribe un malvado banquero (de bienes raíces) ;)

Algo más sobre

Creo que una desconfianza saludable y una evaluación sobria de los riesgos de un contrato son mucho más apropiadas que la ingenua buena fe en la sonrisa de la amable asesora bancaria. Sería terrible si las financiamientos para viviendas solo estuvieran reservados para personas ingenuas...

Nadie dice eso. Pero claro que voy a una negociación para ver qué es en definitiva, con el debido respeto hacia la persona. Al fin y al cabo, tú quieres algo del banco, ¿no? Y sí, ni yo ni el banco tenemos nada que regalar. O llegamos a un acuerdo o lo dejamos así ;)