KfW como préstamo a vencimiento con un plazo de 4 años

Querida comunidad del foro,

lo siguiente es más bien teoría y me gustaría conocer la opinión de personas con experiencia sobre si una estructura financiera así es posible y práctica, es decir, si las instituciones involucradas participarían. Tal vez alguien ya haya hecho algo así alguna vez.

Situación:

Construcción de vivienda: casa unifamiliar de aprox. 150m², estándar según la normativa de ahorro energético, 4-5 personas, sin sótano, bomba de calor + calefacción por suelo radiante (posiblemente + BKA), fotovoltaica, ubicación NRW
Costes: ~400k€ sin terreno y sin fotovoltaica
Capital propio: 200k€

Actualmente conseguimos un préstamo de 200k€ gracias al capital propio con un interés anual efectivo de 0.75% fijo a 15 años, incluida la posibilidad de cambiar las cuotas de amortización y hasta 5% de amortización anticipada anual.

La KfW también ofrece 0.75%, pero solo para 120k€ y máximo con una fijación a 10 años y es una estructura bastante rígida. No se permiten cambios en las cuotas de amortización ni amortización anticipada. Por eso nos resultó poco atractiva a pesar de la subvención a la amortización, sobre todo teniendo en cuenta que para ello se necesita un asesor energético (que aunque también está subvencionado, no al 100%) y posiblemente a través de diversas medidas debe reducirse la demanda energética de calefacción (aislamiento, ventilación controlada con recuperación de calor...); hasta ahora los costes adicionales no han sido compensados con la subvención.
Ahora las subvenciones han aumentado considerablemente. No lo he calculado exactamente, nuestra planificación aún no está lo suficientemente avanzada, pero tal vez una mejora respecto a la normativa de ahorro energético a un estándar KfW 55/40/40+ sea ahora coste neutral. Posiblemente incluso KfW40+ sea interesante, ya que la fotovoltaica está prevista de todas formas, es decir, solo "restaría" más aislamiento + ventilación controlada + almacenamiento, y para ello habría hasta 30k€ de subvención disponibles.

Y ahora viene la teoría:
Coste de la casa: 430k€ (suposición de que la mejora sea coste neutral), más la fotovoltaica como arriba.
Crédito KfW40+ de 120k€ como préstamo con pago al final, con un año sin amortización y duración total de 4 años. Subvención a la amortización de 30k€. Costes de interés 3 * 90k€ * 0.75% = 2025€
Capital propio: total 200k, que se utilizará de la siguiente forma:
- 110k€ de inmediato
- 90k€ para amortizar el crédito KfW tras 4 años.
Lo que queda es lo que todavía debo pedir prestado al banco financiador: 430k€(casa) - 120k€(KfW) - 110k€(capital propio) = 200k€, justo como antes. No debería cambiar mucho las condiciones de interés, siempre y cuando el banco financiador considere el préstamo KfW como capital propio.
Diferencia:
Casa mucho más eficiente, con menores costes operativos y mejor protección frente al aumento de los precios de la energía.
Ventilación controlada con recuperación de calor, que se necesita principalmente debido al alto aislamiento, pero que también contribuye a mejorar el confort de la vivienda.
No deben olvidarse el asesor energético que no está subvencionado al 100% y los costes por intereses del crédito KfW de aproximadamente 2k€ y además prueba Blower-Door, etc. Pero tampoco se han tenido en cuenta otras subvenciones como los 1000€ para ventilación controlada a través de progres.NRW.

Preguntas:
1) ¿Cometo algún error conceptual grave o todo sería posible tal como he descrito?
2) ¿Es realista una mejora del estándar de la normativa de ahorro energético a KfW 40+ por 30k€ más fotovoltaica?
3) ¿Qué probabilidad hay de que el banco considere el crédito KfW como capital propio?
4) Veo potencial de optimización en el hecho de que 90k€ de capital propio estarían cuatro años inmovilizados en mi cuenta. En lugar del préstamo con pago al final de la KfW, podría tomarse un préstamo amortizable a 4 años con la máxima amortización posible. Eso reduciría algo los costes de interés. ¿Hay alternativas más sensatas (no considero útil gastar el dinero en mejoras adicionales u otras cosas en este contexto)?

Gracias por vuestro tiempo y vuestras respuestas.

¿Ya tienen el terreno?
¿Cómo quieren construir?
En algunas variantes es fácil lograr KFW40, en otras es muy caro y complicado.

No entiendo muy bien por qué quieren aportar el capital propio recién después de 4 años, ¡el crédito KFW no es más caro que el préstamo principal!

El terreno es un terreno en derecho de superficie. Se construirá una casa de obra maciza, de aproximadamente 9x12 m de superficie. Como se dijo, el estándar que se apunta es básicamente el de la normativa de ahorro energético 2016.
Por supuesto, también puedo aportar directamente los 200k, luego pido prestados 120k de la KfW y 110k del banco. Después de 10 años, el préstamo de la KfW tendrá nuevas condiciones de interés. Nadie sabe aún cuáles serán. Si quiero darme prisa con el préstamo de la KfW por este motivo, casi no queda nada o nada para amortizar los 110k del banco. Aun así, probablemente el préstamo de la KfW no estará amortizado después de 10 años, así que quedará todavía una deuda residua. Paralelamente, pago intereses durante 10 años sobre los 110k del banco con poca o ninguna amortización. Por eso probablemente tendría que elegir un plazo de interés fijo de 20 años allí, pero eso también encarece el interés (que pago durante 10 años sin amortizar de forma significativa).
Por cierto, aparentemente las condiciones no mejoran más si aporto efectivamente 320k€ de capital propio con préstamo KfW sobre un precio de compra de 430k€. Entonces, los intereses vuelven a subir. Aparentemente, con mi nivel de endeudamiento ya he tocado fondo.

El préstamo KFW no te lo cuenta el banco como capital propio. ¿Por qué debería? Es un préstamo y no capital.

Puedes en su caso contratar un [Forwarddarlehen], que reemplazará el crédito [kfw] después de 4 años. No sé cuánto recargo cobrará el banco por ello. Pero yo en tu lugar simplemente tomaría 10 años de [kfw] y listo.

El banco NO cuenta el préstamo KFW como capital propio.

Esto es precisamente lo que he leído en varios lugares. Probablemente no todos los bancos lo hagan. Pero dado que el préstamo KfW generalmente se inscribe en segundo lugar en el registro de la propiedad, al igual que los préstamos de construcción, que normalmente se aceptan sin problemas como capital propio, al menos no lo considero descartado.