¿El garaje es demasiado alto con 3,35 m?

  • Erstellt am 18.05.2014 13:48:16

apm420

18.05.2014 13:48:16
  • #1
Hola a todos,

estamos construyendo una casa y el martes ya deberían llegar las excavadoras.

Al fijar las alturas, junto con el constructor de obra bruta, nos visitó el nuevo vecino.

Él nos informó que, según su arquitecto, nuestro garaje sería demasiado alto.

Lo estamos construyendo justo en el límite, será un garaje doble con techo plano. Se planeó colocarlo a una altura de 0,45 m. El garaje en sí tiene una altura de 2,90 m.

Así que en total llegamos a 3,35.

¿Podrían decirme algo al respecto? Si es importante, se construye en Baviera. El plan de desarrollo no regula esto. Supuestamente esto lo regula la Ordenanza de Construcción bávara.

Lo que también me sorprende:

Hicimos firmar los planos a ese mismo vecino. Al principio a nadie le molestó. Después, los planos fueron a la municipalidad, donde también se otorgó el permiso de construcción.

¿Cómo puede estar mal ahora? ¿Y por qué no nos dice esto nuestro arquitecto?

Realmente extraño.

Muchas gracias por su ayuda.
 

hetjam9

18.05.2014 18:00:02
  • #2


Fuente: BayBO

Entonces pienso que, dado que se mide desde el nivel del terreno, tus 3,45 m son demasiado altos...
 

apm420

18.05.2014 18:07:31
  • #3
¡Gracias por tu respuesta!

Supongo que aquí se parte del nivel original del terreno en la frontera. ¿Cómo lo hacen los demás? Aquí hay garajes que están realmente bastante elevados...

Pero otra vez, un poco sobre la otra parte de mi pregunta:

Como dije, el permiso de construcción fue otorgado con estos planos. También el vecino firmó estos planos. ¿Qué cuenta aquí ahora? ¿Y no debería a un arquitecto notarle algo así?
 

DG

19.05.2014 10:13:39
  • #4
Hola apm,

el tema no es tan fácil de responder como parece en las respectivas ordenanzas de construcción.

Por ejemplo, en BY existe el siguiente pasaje en la ley, que no está en otras ordenanzas de construcción o la situación se maneja de manera diferente.



Son importantes los comentarios sobre la respectiva ordenanza estatal de construcción, pero en principio se aplica que la altura en el límite sobre el terreno de construcción sirve como base.

A partir de ahí surgen algunas preguntas sobre cuál altura es realmente determinante:

1. ¿Existe en el plan de desarrollo para tu terreno una altura de referencia o planificación fija (altura NN)? (véase arriba)
2. ¿Existe para tu terreno una ventana de altura dentro de la cual puedes elegir la altura definitiva del terreno? (véase arriba)
3. ¿Está el terreno original o las alturas de planificación registradas por el AR y correctamente representadas en las posiciones límite correspondientes en el plano de situación para la solicitud de construcción?

En principio tienes razón, una solicitud de construcción aprobada es en primer lugar una declaración que no se puede desechar fácilmente. Pero es cuestionable si las alturas fueron representadas correctamente. Si es así, la oficina de construcción podría haber cometido un error de revisión, por lo que no debería haber aprobado así y podría ser responsable de los costes adicionales. Si no, es un error de planificación de tu AR si no representó las alturas correctamente; entonces la oficina de construcción solo pudo revisar con base en datos incorrectos o incompletos.

Si el garaje en la planificación actual realmente no fuera aprobable, se puede remediar legalmente si tu vecino asume una carga de construcción para el garaje. Esto es -dependiendo de las regulaciones estatales- legalmente de mayor valor que una mera aprobación del proyecto, pero generalmente también implica costes adicionales. Alternativa: rediseño del garaje.

Para ti personalmente la situación es molesta, pero normalmente se puede aclarar rápidamente quién es responsable del error, por lo que no debes dejar que te engañen y bajo ninguna circunstancia debes asumir costes adicionales.

Saludos cordiales
Dirk Grafe
 

apm420

19.05.2014 11:19:06
  • #5
Hola Dirk,

muchas gracias por tu respuesta.

Voy a responder a tus preguntas en el orden siguiente:

1. No, en el plan de desarrollo no hay una altura establecida.

2. No existe una ventana directa de altura. Solo un pasaje general sobre el tema de la altura:
La cota superior del suelo bruto de la planta baja de los edificios se establece de la siguiente manera:
Para las parcelas situadas en la ladera opuesta a la calle principal de acceso, la altura del suelo bruto de la planta baja puede superar en un máximo de 20 cm el punto más alto del terreno original en el área cubierta del edificio principal.


3. Sí, el arquitecto midió la parcela él mismo, y también incorporó los datos en el plano. Por supuesto, no puedo juzgar si las medidas son exactas, pero del plano se desprende que queremos elevarnos 3,35 m desde el terreno original según sus medidas. Esto ha sido aprobado por el municipio.

Sobre el tema de los costos adicionales:

Aún no se ha construido nada, por lo que todo podría cambiar. Sin embargo, estamos construyendo la casa relativamente alta y preferiría no tener una diferencia de altura demasiado grande entre la casa y el garaje.
 

DG

19.05.2014 12:49:53
  • #6
Ok, vayamos al grano: según tus descripciones, en mi opinión el "Schwarze Peter" recae aquí en el municipio o en el vecino. Básicamente, es posible desviarse del plan de urbanización si el municipio y los vecinos acuerdan la construcción especial. Esto ha ocurrido aquí. Sin embargo, el municipio debería haber comprobado o determinado que el consentimiento vecinal para el garaje no es suficiente.

Yo procedería de la siguiente manera:

Solicitar por escrito las objeciones del vecino o la declaración de la oficina de urbanismo sobre el asunto. Luego hablar en el lugar con tu AR y, en caso necesario, con un topógrafo (tu AR seguramente tendrá un contacto profesional con un topógrafo) para decidir cómo seguir.

En cualquier caso, tendrás costos adicionales o bien tienes una gran diferencia de altura entre la casa y el garaje, lo que finalmente también equivale a una pérdida de valor. La solución más sencilla probablemente sea una carga constructiva, pero eso probablemente se aclarará en la conversación con AR/topógrafo.

Atentamente
Dirk Grafe
 

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