¿Es sensato un financiamiento combinado de ahorro para vivienda/anualidades?

Hola queridos constructores de casas,

da vueltas la cabeza cuando se leen las cifras que se discuten aquí en algunos momentos. Simplemente estamos contentos de que en el Mar del Norte conseguimos un terreno en la mejor zona periférica de la ciudad por 72 euros/m².

Pero volviendo al tema, sobre el cual me gustaría escuchar otras opiniones:

Condiciones marco siguientes:

2 funcionarios de por vida, neto aprox. 4700 euros. Más adelante aumentará. Edad 30 y 34.

Primero compra del terreno, 2000 m², 145.000 euros. La construcción nueva se realizará aproximadamente 1,3 años más tarde debido a una misión de un año en el extranjero.

El terreno se dividirá y venderá después de la compra. Ya hay interesados. Debido a la ubicación, no será un problema vender al menos al precio de compra propio más los costos de medición.

Para los costos de construcción incluyendo costes accesorios hemos presupuestado 210.000 euros. Aproximadamente 20.000 euros de ellos propio capital. (El resto se perdió desafortunadamente por el divorcio del primer matrimonio). Necesidad de financiación 190.000 euros.

Para gastos adicionales como notario, medición, etc. hay fondos propios (13.000 euros) disponibles.

La siguiente financiación nos pareció razonable:

Entonces, primero solo el terreno: precio de compra: 145.000 euros.

financiado mediante dos préstamos con cuota constante:

1. 70.000 euros, plazo 10 años, 3,2% efectivo, amortización 1%, cuota 242,08
euros (plazo teórico 42 años con mismo interés)

2. 75.000 euros préstamo con cuota anual flexible, plazo flexible, 2,68% efectivo,
0% amortización, 165,63 euros.

El segundo préstamo se liquida inmediatamente al vender el terreno. Paralelamente al primero, se ahorra dinero, que no se incluye en el cálculo, hasta la construcción de la casa.

Cuando vuelva, está prevista la siguiente financiación (teóricamente simulada y ofrecida por Sparda-Bank en las condiciones actuales):

2x Bauspar-Wohnriester, cada uno por 70.000 euros (total 140 mil)
1x préstamo Kfw 153 (Kfw 70 casa) por 50.000 euros.

Wohnriester: 2,65% efectivo, asignación después de 13,3 años, cuota de ahorro: 175
euros, cuota total 352,80. Duración total 23,2 años

Préstamo Kfw: 2,68% efectivo, plazo 10 años, amortización 2,37%, cuota 209,17
euros, duración total con mismo interés 28,4 años.

Cuota total: 1160 euros.

Después del pago de los ahorros de construcción, la suma total se destinará a los dos préstamos con cuota constante restantes. Creemos que así habremos terminado después de aprox. 27-28 años, incluso si no hay pagos especiales (por ejemplo, donación, herencia, misión en el extranjero, etc.).

Nos hubiera gustado fijar completamente los tipos de interés. Sin embargo, la cuota nos habría resultado demasiado alta. Con la combinación de ahorro de construcción y préstamo con cuota constante hemos intentado combinar seguridad con cuotas asumibles.

Los préstamos con cuota constante y Kfw se renegociarán ambos después de 10 años y probablemente se cerrarían con tipos de interés más altos. Sin embargo, lo compensan ascensos y aumentos salariales, y posiblemente las donaciones, herencias y misión en el extranjero mencionadas arriba.

¿Qué opináis de este modelo de financiación? ¿Hay algún gran error que haya pasado por alto? ¿O alguien tiene en mente un modelo claramente más sensato?

Y última pregunta: ¿Podría empezarse ahora un ahorro de construcción para fijar los intereses y luego transformarlo en un ahorro Wohnriester?
¿Y tiene sentido empezar ahora un ahorro de construcción, dado que la construcción será en 1,3 años, para fijarse los intereses? Quizás se pierda la comisión del 1% de apertura, pero probablemente los intereses ya no puedan bajar mucho más, sin embargo sí pueden subir bastante.

Muchas gracias de antemano por vuestra ayuda y opiniones.

Saludos desde el norte

S&S

Por lo general, los modelos con financiación previa/intermedia mediante contrato de ahorro para la vivienda no resultan rentables, ni siquiera cuando todo va según lo planeado.

Los modelos de ahorro para la vivienda ofrecen, además de seguridad, también riesgos: -fecha de asignación incierta, -no hay una confirmación vinculante para un préstamo de ahorro para la vivienda, debido a una nueva comprobación de solvencia en la fecha de asignación. En la realidad, lamentablemente ocurre muy raramente que todo y todas las fechas funcionen exactamente. Cualquier cambio de fecha encarece considerablemente el modelo.

La subvención Riester puede ser rentable en teoría, en la práctica también hay muchos obstáculos que anulan de nuevo las ventajas. De vez en cuando estos riesgos aparecen en los medios de comunicación. Los préstamos Riester también son posibles con bancos hipotecarios.

Los modelos se pueden comparar fácilmente mediante cálculos, simplemente probando varias variantes en el software. Después de dos horas se está informado.

Entonces, veo bastante a menudo que las financiaciones (incluso con [Bausparvertrag] en el fondo) se desarrollan según lo previsto :-)
En mi opinión, la razón más frecuente radica en los clientes/ahorradores para vivienda. Entonces, simplemente no se paga una cuota, etc. O se reduce la cuota. Y entonces, por supuesto, nada encaja más.
En mi opinión, el ahorro para vivienda siempre tiene sentido cuando el [Bausparvertrag] se asigna completamente dentro del primer período fijo de interés. Entonces se tiene una seguridad total del interés, combinada con buenas opciones de amortización especial.
¡Pero hay que tener claro si se pueden pagar las cuotas de forma permanente!