¿Es común el depósito de reserva? ¿Cuánto?

Hm, pero 500€ son otra cosa diferente a 5000€. Además, tuvimos nuestra primera cita con el agente inmobiliario el jueves pasado. Todo va muy rápido, me parece.

¿Cuánto tiempo se puede esperar antes de firmar algo sin que sea de mala educación? Probablemente depende del vendedor, ¿no?

Buenas noches,

Lo había entendido así, que los 5000€ pasarían a su posesión si decidimos no continuar, pero también podría estar equivocado.

Entonces habrías negociado de manera poco inteligente o simplemente habrías sido ingenuo.

¿Cuál es el procedimiento aquí? ¿Qué suele pasar con la suma de la fianza en caso de cancelación?

No existe un "normal"; siempre depende de lo que hayas negociado. No tener terreno y pagar por nada sería para mí siempre inaceptable.

Si por casualidad a los compradores se les negara la financiación del objeto de compra, con los costes de financiación habituales en el mercado, de manera demostrable, el pago anticipado de reserva realizado se [.] Con la firma del contrato de compra, el pago anticipado de reserva se computará como crédito en la primera cuota del precio de compra. La cancelación del contrato de compra por parte de los compradores deberá notificarse mutuamente por escrito. En caso de cancelación sin motivo aparente por parte de los compradores, se podrá retener el pago de reserva realizado. Si el vendedor se retira del contrato de compra, deberá existir una causa importante para ello. Una causa importante es la no prestación de prueba de financiación o la no solicitud de financiación.

¿Eso significa que solo recuperamos la suma si no se concreta la financiación, verdad?

Este es un escrito que yo, en tu lugar, no aceptaría, ya que deja demasiadas preguntas sin responder; en general ofrece margen de interpretación. Habitualmente, un derecho de desistimiento se formula así o similar:

El contratante le concede el derecho de desistimiento gratuito, bajo la condición de que no se haya realizado más que una investigación básica para la confirmación del encargo por parte del contratista (entrega de planos estándar y cálculo para la financiación). Condición para el derecho de desistimiento gratuito es, sin embargo, que el cliente presente una prueba escrita del rechazo de las solicitudes de financiación por al menos 2 bancos independientes entre sí.

A veces se añade:

El contratista está autorizado a demostrar la financiación del proyecto en su totalidad, siempre que se trate de condiciones habituales en el mercado. Para ello, el cliente se compromete a entregar los documentos y datos necesarios.

Indispensable:

Si no es posible presentar una financiación bajo las opciones indicadas, la tasa de reserva debe ser reembolsada en su totalidad y sin deducción de manera oportuna.

Por lo tanto, un abogado de tu confianza es la recomendación adecuada.

Saludos, experto en construcción

Buenas noches,


Entonces habrías negociado de manera poco inteligente o simplemente habrías sido ingenuo.

Todavía no habíamos negociado de esa manera. Hablamos sobre los detalles de la casa y el contrato, etc. Fue más: "Le enviaré los documentos XY y terminaré el acuerdo de reserva." Luego, algunas palabras al respecto.

No existe un "usual"; siempre depende de lo que hayas negociado. No pagar por un terreno sin que exista, siempre sería un no rotundo para mí.

¿A qué te refieres exactamente? Aquí el terreno sí estaría incluido. Ya está urbanizado, separado idealmente, hay informes geotécnicos, etc. Todo eso estaría incluido en el precio. No tendríamos que preocuparnos por nada más. Una casa pareada ya está medio terminada. Recibiríamos un contrato de compra por el terreno con todo lo que conlleva y luego el contrato de obra.

Esta es una redacción que, en tu lugar, no aceptaría porque deja demasiadas preguntas abiertas; en general, ofrece espacio para interpretaciones. Habitualmente, un derecho de desistimiento se formula así o de manera similar:

El contratante le concede el derecho de desistimiento gratuito, bajo la condición de que no se haya elaborado más que una sola investigación básica para la confirmación del pedido por parte del contratista (entrega de planos estándar y cálculo para la financiación). La condición para el derecho de desistimiento gratuito es, sin embargo, que el contratante presente una prueba por escrito del rechazo de las solicitudes de financiación por al menos 2 bancos independientes entre sí..

A veces se añade además:

El contratista está autorizado a demostrar la financiación del proyecto completo, siempre que se trate de condiciones habituales de mercado. Para ello, el contratante se compromete a entregar los documentos y datos necesarios.

Absolutamente necesario:

Si la financiación no puede demostrarse mediante las posibilidades indicadas anteriormente, la tarifa de reserva deberá reembolsarse en su totalidad y sin deducción de manera rápida.

Un abogado de tu confianza es, por lo tanto, la recomendación correcta.

Saludos, Bauexperte

Perdona que pregunte de nuevo: ¿Tu formulación también significaría que solo se recupera la tarifa de reserva si falla la financiación? ¿No si uno simplemente decide "así sin más" no seguir adelante?

En nuestro caso probablemente no fallará la financiación, ya que podemos aportar aproximadamente el 75% de capital propio.

Solo queremos no dejarnos "presionar", por eso mi pregunta anterior, cuánto "tiempo para reflexionar" se puede tomar uno sin que sea una falta de respeto y sin firmar el acuerdo de reserva. Como dije, nuestra primera cita fue el jueves pasado y ahora ya nos quieren hacer cerrar trato — eso nos parece algo demasiado rápido.

Por desgracia, todavía no tenemos un abogado de confianza, pero estamos pensando en unirnos a la asociación de Constructores Privados.

¡Gracias de todos modos por vuestra ayuda!

Saludos, Neon

Probablemente no rompería de prisa la que posiblemente sea la inversión más grande de vuestra vida en 14 días.

Y mucho menos dejar que os presionen para algo.

Hacéis bien en ejercitar la paciencia y abordar el asunto con confianza.

Se trata ahora de quién está en una mejor posición y si el vendedor encuentra a otro comprador que sea más rápido, pues así es.

Propón que el vendedor os pague 5000 euros si vende la casa/terreno a otra persona aunque ya hayáis invertido tiempo y dinero en la revisión de los contratos... primero se quedará sorprendido y luego rechazará la propuesta agradecidamente. Pero quizás así entienda cómo os sentís.

Para decidir comprar un televisor de 1000 euros tal vez se necesiten 30 minutos. Para una casa no tiene que ser 300 veces más tiempo, aunque sí se recomienda ese tiempo. Algo así se desarrolla con el tiempo.

Así que tomad el tiempo que necesitéis para decidir. Ni una hora menos ni un minuto más. Simplemente no hay un punto de referencia para eso.

Hola,

No habíamos negociado de esa manera. Hablamos de los detalles de la casa y el contrato, etc. Fue más como: "Le enviaré los documentos XY y prepararé el acuerdo de reserva." Luego unas pocas palabras al respecto.

Por eso escribí “habría”.

¿Qué quieres decir exactamente? Aquí estaría incluido el terreno. Ya está urbanizado, separado ideológicamente, hay peritajes de suelo, etc. Todo eso también está incluido en el precio. No tendríamos que ocuparnos de nada más. Una casa doble ya está medio terminada. Recibiríamos un contrato de compraventa por el terreno con todo lo que ello implica y luego el contrato de obra.

Quise decir que “yo” no pagaría € 5.000,00 por nada. Significa que si tú —a causa de dificultades para financiar— no consigues el terreno y ni siquiera puedes construir, “yo” de ninguna manera querría pagar igual los € 5.000,00.

Perdona que pregunte otra vez: ¿Tu formulación no significaría que la cuota de reserva solo se devuelve si falla la financiación? ¿No si uno simplemente decide no seguir?

Sí.

Pero te interesa el proyecto completo, ¿no? Entonces tiene que haber una obligación en la negociación —siempre que hayas verificado al proveedor y todas las condiciones te convengan. Si estás considerando la posibilidad de retirarte completamente del proyecto, no deberías firmar nada, sino esperar a conseguir el terreno sin más. Eso implica también el riesgo de que el terreno se venda a otra persona.

Entonces, ¿qué quieres exactamente? ¿Todo el riesgo para el vendedor o una relación justa entre ambas partes?

Solo no queremos que nos presionen, por eso pregunté antes cuánto “tiempo de reflexión” se puede reclamar sin que sea grosero y sin firmar el acuerdo de reserva. Como dije, nuestra primera cita fue el jueves pasado y ahora ya quieren que lo confirmemos, eso nos parece demasiado rápido.

Ya dije en una respuesta anterior que tal vez esté considerando este procedimiento. Pero si solo leo tu reacción, prefiero seguir como hasta ahora; ya hay suficiente discusión por internet y el conocimiento a medias que circula. Así funciona: quien llega primero, pinta primero. Eso significa que si tengo el encargo exclusivo de comercializar un terreno, se lo doy a quien firme primero; siempre con derecho gratuito a desistir en caso de financiación. Si se trata de un "tesoro", el interesado asume el riesgo de que otro sea más rápido. Tu pregunta sobre “tiempo de reflexión” depende de la oferta y la demanda.

También pienso —repito, “solo” si el proveedor es serio— que estás confundiendo algo. Si un terreno está en el mercado y te gusta y cumple todos los criterios, la conducta del vendedor rara vez es para "presionar", sino una reacción al mercado de demanda. Hay muchísimos interesados que no pueden afrontar un proyecto de construcción y lo saben. Pero “reservan” terrenos alegremente, bloqueándolos para interesados serios y por tanto el negocio del vendedor. Este “juego” solo se reduce al mínimo si una reserva cuesta dinero.

No sé cuántas veces he hablado, por ejemplo, con ayuntamientos o promotores que desarrollan nuevas áreas para el sector público. Normalmente, una reserva de terreno cuesta “0” euros con el riesgo de toparse intencionadamente con “menos serios”, pero también que la competencia registre terrenos a través de testaferros. Eso es una carga para los interesados serios, porque una reserva suele ser válida entre 3 y 4 meses. También hay interesados que pueden permitirse un proyecto sin problema, pero bloquean 3 o 4 terrenos porque no se deciden; igual de desagradable. Por eso puedo entender hasta cierto punto la práctica de las cuotas de reserva. PERO debe ser justo para ambas partes.

Quizás deberías intentar entender el otro lado. En la mayoría de los casos trabajan vendedores/ofertantes/constructores/contratistas/gestores muy seriamente; aunque internet guste difundir lo contrario. Esto quiere decir que no todos quieren engañarte.

Lamentablemente todavía no tenemos un abogado de confianza, pero estamos pensando unirnos a la Asociación de Constructores Privados.

¡Eso es un buen comienzo!

Saludos, Experto en Construcción

Hola, gracias de nuevo

Por supuesto, también entiendo la otra parte. Ya lo había mencionado antes. por eso pregunto por el "tiempo de reflexión" sin ser irrespetuoso.

No queremos aprovecharnos de nada y tampoco tenemos otra opción en vista. Pero es también nuestra primera compra de una casa y debería ser la última. Claro que estamos un poco nerviosos

El terreno aquí solo se ofrece en conjunto con la construcción de la casa. Pero así lo quisiéramos también. Nos gusta la casa. Ya está todo planeado y, como dije, también parcialmente comenzado (Casa bifamiliar 1). "Nuestra" casa bifamiliar se comenzará tan pronto como se encuentre un comprador, actualmente ambas mitades están libres, ya que un comprador desistió por dificultades de financiación. También por eso entiendo, por supuesto, que la otra parte quiera asegurarse aún más. No se trata de que no queramos firmar nada, sino de que queremos revisar primero detenidamente los borradores de los contratos y pensar un par de días más sobre ello.

Sinceramente: Sí, Internet vuelve loco con toda esta información.

Por las conversaciones, en realidad tengo una buena sensación y también tengo la impresión de que los involucrados saben lo que hacen. Como ya he escrito, generalmente manejan proyectos grandes como edificios multifamiliares, etc. La asesoría me pareció competente, se discutieron detalladamente los posibles costos adicionales, ventajas, desventajas, opciones de modificación, etc.

Saludos; Neon