Capital propio "heredado", ¿qué hacer, experiencias?

Hola a todos,

este es mi primer mensaje en el foro :) ¡Ya quiero agradecerles de antemano por sus consejos!

Estamos buscando una propiedad adecuada en Essen y alrededores. En realidad, queríamos renunciar a tener una propiedad, entre otras cosas por los altos precios inmobiliarios y para mantener un poco más de flexibilidad para el futuro. Ahora, los padres de mi esposo vendieron "espontáneamente" una casa y quieren dejarnos el capital propio.

En las últimas semanas hemos visto "TODO". Piso en propiedad con jardín/sin jardín, casa adosada media, casa pareada, casa unifamiliar independiente, casa prefabricada, buena/mala ubicación...

Más bien no queremos construir, porque mi esposo está muy ocupado laboralmente y tiene pocas habilidades manuales. A pesar de la familia numerosa, aparte de un tornero y un electricista, no tenemos ni un solo manitas en nuestro círculo cercano de conocidos.

Ahora para nosotros se presenta así: o compramos una propiedad existente con un bonito terreno crecido por 300-500k, o una propiedad nueva o casi nueva para 600-800k.

Queremos o debemos renovar una propiedad antigua, por lo que a los 300-500k se sumarían costes adicionales de 100-300k (?).

Como ya mencioné, hacer el trabajo por nuestra cuenta también será complicado (la voluntad está, pero falta tiempo, habilidad y ayudantes, si queremos ser realistas).

Tampoco tenemos ni idea de cómo abordar un proyecto así. ¿Perito de construcción y asesor de eficiencia energética y luego? ¿Quizás un arquitecto? ¿Existen empresas que coordinen las modernizaciones o tenemos que contratar todos los oficios y decidir nosotros el proceso? ¿Cómo se hace esto cuando no se tiene ni idea? ¿Cómo se valora qué empresas son "buenas"? ¿Hay alguna literatura sobre este tema que puedan recomendar?

Información general sobre vosotros:

¿Quiénes sois? Hombre 37 años / Mujer 35 años casados

¿Tenéis hijos? Un niño de casi 1 año y medio

¿Están planeados más hijos? Nos gustaría uno más (alto riesgo de gemelos :D)

¿A qué os dedicáis profesionalmente? Hombre: actualmente médico especialista, desde noviembre adjunto de clínica universitaria; Mujer: enfermera especializada en cuidados intensivos, actualmente en baja por maternidad

¿Estáis empleados? Hombre: contrato indefinido 100% + horas extras, guardias, turnos, etc. Por tanto, ingreso medio algo dinámico
Mujer: contrato indefinido, el año pasado cambio de clase impositiva (3/5), el próximo año posiblemente a tiempo parcial sin turnos (-plus), es difícil estimar el salario. Calculamos sin mis ingresos (también por la guardería o posible nuevo embarazo)

Situación de ingresos y patrimonio:

¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? Hombre: desde noviembre 8164 € brutos / 5400 € netos

¿Cuánto dinero recibís por hijo? 250 €

¿Cuánto capital propio tenéis? En total aproximadamente 350000 €

¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? Agradeceríamos consejos profesionales/ideas/opiniones

Todavía tendría que añadir los gastos, la tabla la tiene mi marido en el PC -> pagamos 1000 € de alquiler sin suministros + aproximadamente 300 € de gastos adicionales, tenemos 2 coches y una motocicleta, usamos poco el coche. Nunca hemos solicitado un crédito.

Hasta ahora hemos tenido contacto irregular con un asesor de Interhyp.

Mi suegro está convencido de que ahora deberíamos asegurar un préstamo a futuro. ¿Qué opináis al respecto?

Las 3 propiedades que nos han gustado hasta ahora son muy diferentes.

Una casa pareada, en parte de 1926, añadida y renovada en 1976. Estado general muy bueno, zona muy agradable. 170m² de superficie habitable y 320m² de terreno. Valor de suelo 560 €/m². Eficiencia energética E con 157 kwh. ¡Nos encantó! Podríamos mudarnos y vivir bien durante un tiempo, ¡nos gusta la construcción antigua! Después de informarnos sobre las modernizaciones, nos desilusionamos un poco. Calefacción de gas, ventanas y puertas de 1976. La casa no está aislada, aunque la fachada se hizo el año pasado. Precio de compra 640000 € más gastos adicionales. Nuestro asesor bancario dijo que la casa era demasiado cara. Preguntamos a los propietarios si podíamos hacer una visita con un perito y si estaban dispuestos a negociar. La respuesta: no.
La casa se vendió rápidamente y hubo muchos interesados.

Un agente me dijo ayer por teléfono: (130m² de superficie habitable, 200m² de terreno, año de construcción 1972, apenas renovada, precio de compra 699000 € más gastos adicionales) Solo para aclarar: los propietarios no están dispuestos a negociar......

-> Estamos inseguros, ¿fue mala suerte o deberíamos haber abordado el tema de otra forma? ¿Compraríais una casa así por ese precio y la iríais modernizando paso a paso? Tenemos la sensación de que la mayoría de las propiedades existentes construidas en los años 70 con necesidad de modernización no se venden en zonas buenas por menos de 500-700k. Tenemos miedo de sobrepasarnos con los costes adicionales.

El lunes tenemos una cita para visitar en Velbert. Un bungalow construido en 2013 por Heinz von Heiden por 699000 € más gastos adicionales. El terreno tiene 550m². El valor del suelo es de 350 €/m². 170m² de superficie habitable, sin sótano, techo plano, según nuestra opinión de profanos está muy bien equipado. Eficiencia energética A+ con 26 kwh. He leído muchas críticas negativas sobre Heinz von Heiden. Con los costes de compra estaríamos en 775k y la cocina, toldo... supuestamente se pagarían aparte. El precio me parece muy alto, aunque la casa suena demasiado buena para ser verdad. Ni siquiera sabemos si podríamos financiarla así. Tampoco podríamos obtener un crédito KFW u otro, ¿verdad?

La tercera opción es un proyecto nuevo. Casa adosada en esquina con 142m² de superficie habitable, 52m² de espacio útil, 232m² de terreno, plaza de garaje subterránea. 687.250 € con equipamiento estándar, seguro que hay costes adicionales al hablar con el director de obra. Son 13 casas adosadas, de las cuales 2 (la financiación se cayó por algún motivo) ya se vendieron y en parte se habitan. El terreno está muy apretado y durante la visita a la obra nos gustó la casa, aunque debo admitir que la vista desde la ventana a todos los otros jardines no me alegró mucho. La mudanza sería en unos 6 meses, nos dijo el agente.

Sé que nadie aquí tiene una bola de cristal. Aún así agradecería mucho sus consejos. Las dos últimas casas son muy caras, pero vemos en ellas cierta seguridad para el futuro. Por otro lado, nos gustan mucho las casas antiguas y somos "fanáticos del jardín" (actualmente vivimos en planta baja de una casa adosada en alquiler con 100m² de jardín). ¿Cómo seguiríais? ¿Seguir mirando y tratar de negociar? ¿Compraríais alguna de las propiedades mencionadas?

Muchas gracias nuevamente por haber leído este mensaje kilométrico y por compartir su opinión.

Un saludo cordial

¡Bienvenidos al foro y felicidades por el impulso financiero! 350.000€ son una base sólida para vuestro proyecto.

Realmente sois aún nuevos en esto, por lo que primero os doy las bases más importantes sobre el mercado actual. Las propiedades de segunda mano que cumplen con la primera ordenanza de protección térmica desde 1977 ya tienen aislamiento y son relativamente fáciles de adaptar a una bomba de calor (conozco a alguien que lo está haciendo ahora mismo), si se cambian las ventanas y se aísla el techo a la vez. Ahí podéis contar con unos 50.000-60.000€ incluyendo las subvenciones. La ventaja aquí: podéis mudaros de inmediato y no tenéis el estrés de la obra. No compraría bajo ningún concepto casas anteriores a 1977. Eso puede convertirse en un pozo sin fondo que no tiene igual. No queráis hundir varios cientos de miles de euros. Los precios están cambiando mucho y todavía podrían bajar. Actualmente hay pocos interesados en comprar y algunos inmuebles llevan meses en el mercado con precios de 2022. No tenéis ninguna presión. La casa adecuada llegará en el momento adecuado, porque ahora casi nadie quiere comprar. En general, estamos volviendo al nivel de precios de 2019 (-30%). Los precios habían subido un 30% entre 2020 y 2022. Esto solo vale para inmuebles que tengan ya al menos 50 años, sin aislamiento y sin renovar. Por eso no compraría para nada ese antiguo pareado. De ninguna manera. Habéis hecho bien. Eso es basura sobrevalorada.

Respecto a vuestro bungalow casi nuevo diría que el precio menos el obligatorio 10% que añade todo vendedor es bastante realista. Heinz von Heiden también ha construido varios aquí en la urbanización y siguen en pie. Además, los compradores no están insatisfechos per se. Quien construye muchas casas comete errores a veces. No es un proveedor premium, pero el bungalow ya está construido. Yo me lo miraría con un perito para ver si no hay defectos que puedan bajar el precio. Seguro que el bungalow se ha duplicado de valor desde 2013 y los propietarios seguramente obtienen un beneficio de 300.000€ o más. Pero la cuestión es que no tenéis estrés de obra y construir ahora sería mucho más caro. Se estima alrededor de 3.000€ por metro cuadrado de superficie útil más costes adicionales. Eso serían ya 510.000€. Sumando el terreno (que en una ubicación así no es fácil de encontrar) tendríais que gastar fácilmente más de 750.000€. Yo, si no quiero estrés de obra y el bungalow cumple con vuestras expectativas (en cuanto a distribución), ofrecería unos 700.000€ y vería qué dicen los propietarios. Aunque tenéis más competencia en edificios a partir del 2000, no es comparable a hace un año. Vale la pena negociar. Hoy el bungalow vale también unos 750.000€ o más. Y los vendedores podrían conseguirlo. Así que por el bungalow se puede apostar.

Desaconsejo la casa adosada en esquina. No mejoras la situación actual y con estacionamientos en garaje subterráneo no habrá división real de terrenos, sino probablemente una comunidad de propietarios. No se recomienda una comunidad de propietarios si se quiere vivir en casa propia. Siempre hay que consensuar y nunca se puede decidir uno solo. Y como ya dices, tener la vista directa a los vecinos es, en realidad, un criterio eliminatorio para una vivienda propia. Uno quiere tranquilidad y no oír las conversaciones del vecino. Además, los precios actuales de viviendas nuevas de promotor son exorbitantes. Esto es un robo absoluto en cuanto a precio. Pagar 750.000€ por una casa adosada con comunidad de propietarios, para mí, nunca. Hace tres años esas casas se conseguían por 500.000€. Ahora casi nadie paga esos precios y no lo recomiendo.

Por último, si encontráis un terreno adecuado podéis intentar construir. Porque con 350k de capital propio y vuestros ingresos también podéis permitiros una casa pequeña (150m2) a vuestro gusto (distribución, baños, etc.) en una zona con 350€ de valor de suelo por metro cuadrado. Y, por ejemplo, con Viebrockhaus podéis despreocuparos del papeleo y el estrés de la construcción y entrar llave en mano sin tener que preocuparos casi nada. Lo mismo aplica para casas prefabricadas de, por ejemplo, Bien-Zenker. En proveedores baratos (Town & Country, Danwood) tenéis un montón de cosas (buscar jefe de obra, trámites administrativos) que nadie os quitará. Pero con un proveedor de gama alta tendréis tranquilidad en muchas cosas, aunque la construcción siempre es emocionante e intensa. Pero los suegros (o tus padres) pueden supervisar la obra, vigilar a los obreros y preparar café. En esta urbanización muchos lo hacen así. Hay que controlar una obra al menos una vez por semana, mejor cada día. Para que no salga nada terriblemente mal. Pero en toda obra hay pequeños problemas.

Os aconsejaría o bien comprar una casa usada joven. No necesariamente el bungalow. En los próximos 12 meses seguro que entran más casas jóvenes a precios iguales o más bajos buscando comprador. Porque hay pocos compradores y muchos quieren vender rápido. También podéis comprar una casa antigua construida después de 1977 y habrá que invertir otros 50-100k. Eso hay que considerarlo al negociar. Eso vuelve a funcionar bien hoy en día (10-20% casi siempre se puede sacar en casas anteriores al 2000). Y por último un consejo importante. Buscad un asesor fiscal para que no haya impuesto de donación si también vas a figurar en el registro de la propiedad. Aunque como padre yo no lo haría necesariamente, ya que es la herencia del hijo. Eso lo tenéis que decidir entre vosotros. Pero vuestra situación financiera es muy buena y claramente mejor que la de la mayoría. Me alegro por vosotros y espero que mi texto no haya sido demasiado largo o incluso más largo que el tuyo y que os haya podido ayudar.

Como están casados, no se aplican impuestos sobre donaciones hasta 500.000 € (total en 10 años).

En el caso de matrimonios, no se pagan impuestos sobre donaciones hasta 500.000 € (en total dentro de 10 años).

Y esa fue exactamente mi intención. El hijo tiene esta exención. Pero no los suegros. Quería advertir que al final los suegros podrían regalarles a ambos el terreno.

Asume que el hijo recibe el dinero. Y luego compra una casa/terreno. De lo contrario, como has señalado, estaría sujeto al impuesto sobre donaciones.

Preferimos no construir porque mi esposo está muy ocupado con el trabajo y no es muy hábil con las manualidades. A pesar de tener una familia grande, además de un tornero y un electricista, no tenemos artesanos en nuestro círculo cercano de conocidos.

Para eso existen arquitectos, delineantes, jefes de obra, peritos de la construcción, empresas constructoras, empresas de construcción de viviendas, fabricantes de casas prefabricadas, promotores, etc.
La mayoría simplemente encargan la construcción y solo eligen lo que quieren tener en la casa.

¿Cuánto capital propio tienen? En total, aproximadamente 350,000,-
¿Cuánto capital propio quieren invertir en el proyecto de la casa? Agradeceríamos consejos, ideas u opiniones expertas.

Con eso están sobre seguro y al menos no deben preocuparse por la cuestión de si pueden permitirse una casa. El ingreso es definitivamente suficiente para el préstamo necesario.

Mi suegro está convencido de que deberíamos asegurar ahora un préstamo a plazo. ¿Qué opinan al respecto?

Totalmente absurdo. Los préstamos a plazo son créditos que se conciertan hoy para un desembolso que puede ocurrir dentro de hasta 3 años (generalmente). Sirven principalmente para refinanciar préstamos existentes cuando uno quiere asegurar hoy las condiciones. Si no tienen un objeto concreto que financiar, ningún banco les concederá un préstamo sin garantía. ¿Cómo va a fijar el banco las condiciones? ¿Tendrá la casa un valor hipotecable de unos 400,000 € o más bien de 600,000 €? ¿Qué importe necesitan para el crédito? Etc.
No pueden responder estas preguntas sin un objeto concreto y sin objeto no hay crédito.

Ahora, respecto a la cuestión de casa nueva, antigua o una casa usada más reciente.
En el Ruhrgebiet o en la región donde buscan, efectivamente hay buena demanda. Las casas aún son bastante asequibles debido a los precios moderados del suelo, a pesar de ser una región metropolitana. Sin embargo, lo más demandado son propiedades más nuevas o casas nuevas. Las casas antiguas deberían incluir en el precio los trabajos de rehabilitación necesarios a estas alturas. El ejemplo que mencionaron arriba no lo compraría.
Para mí, Velbert es demasiado caro para un constructor de casas y la ubicación.
Lo que realmente encuentro interesante es la construcción nueva. No veas la cercanía con otros vecinos de forma tan negativa. El o los niños generalmente se sentirán muy a gusto allí. La construcción nueva en un proyecto con varias viviendas también ofrece la posibilidad de formar inmediatamente una comunidad (las casas adosadas son ideales para familias con niños pequeños). A veces eso no es tan fácil en viviendas existentes.
Cuando paso por una urbanización grande de Dt. Reihenhaus o Area/Clavis (140 casas), siempre hay mucha vida. Ya sea que se hagan asados en común o que los niños estén corriendo por todas partes.

Así que o casa antigua y rehabilitar directamente —mudarse y mentirse a uno mismo que se puede hacer todo poco a poco mientras se vive ahí no tiene sentido— o construcción nueva hasta una casa de 10 años (aunque allí ya tienes los primeros años sin preocupaciones y no hay más garantía). Sin embargo, en cuanto al precio, la construcción nueva y la casa hasta de 10 años apenas difieren. Un poco de estrés en la obra con jardín libre o el nidito listo y ligeramente usado.