Hola a todos,
perdón por la respuesta tardía, pero surgieron algunos asuntos laborales.
Ahora estamos en la fase de que la semana después de la próxima tenemos una cita con la oficina de urbanismo. Inspección del terreno junto con la autoridad de obras civiles, que nos dirá con más detalle los costos de las tuberías de desagüe. Pero ya nos adelantaron que probablemente tendremos suerte, porque también se tendrían que instalar tuberías de agua nuevas en esa zona y esos costos los cubrirá la ciudad (¡por qué, a día de hoy, no tengo idea!) - pero nosotros nos beneficiaríamos porque así también se instalarían las demás tuberías y nosotros solo tendríamos costos proporcionales (por lo tanto, seguro será menos de los inicialmente mencionados 30k).
Sobre los precios del terreno: tienen toda la razón, eso normalmente puede causar conflictos - hemos hablado con los hermanos que esperaremos a ver qué dice la ciudad, qué piden los constructores de casas y qué dice el banco sobre el proyecto.
Entonces tendremos un marco más claro y podremos hablar con ellos sobre el pago exacto. En principio, nadie nos pondrá piedras en el camino, porque si no compramos el terreno, ellos (¡si mis SE pueden disfrutar de una larga vida!) no verán nada de eso, ya que SE venderán su casa en caso de cuidado y se comprarán una bonita residencia. ¡Este es también el tono abierto en la familia! Así, al menos verían algo de dinero por los aproximadamente 650 m² ;-)
Mientras tanto, también hemos estado buscando un poco casas adecuadas y nos hemos detenido en Viebrockhaus, como primer punto de partida, porque para mí como lego los precios parecen realistas y la descripción del alcance de la construcción da una impresión amplia.
Según la lista de precios, las casas que nos interesan están entre 280.000 (Complete V1) y 330.000 (Maxime 300) - debido a la mayor equipación (fotovoltaicas, persianas eléctricas, Kfw 40+, ventilación central, etc.) nos inclinamos más hacia Maxime 300.
¿Ven el siguiente cálculo (completamente) aproximado de costos como base para las primeras citas en el banco?
Costos:
Casa: 330.000 EUR
Terreno: 100.000 EUR
Costos adicionales (trabajos del terreno, instalación eléctrica (probablemente se mantenga aproximadamente así), suelos, autoridades): 100.000 EUR (como compraríamos directamente de los SE, ¡no habría que pagar GES!)
= 530.000 EUR
Tenemos:
Capital propio efectivo: 50.000 EUR
"Capital propio terreno": 72.250 EUR (long-story short: SE quieren que los costos de desarrollo se repartan entre los tres, por eso para nosotros la parte mayor)
Calculado con 265 EUR/m² * 650 m² = 172.250 EUR valor de referencia del suelo según Boris.
Valor de venta más realista actualmente en el mercado seguro entre 330-350 EUR (sería "capital propio terreno" 127.500 EUR)
Pregunta: ¿Qué valor toma un banco como "valor de capital propio"? ¿Boris o valoración propia?
Mi mayor dificultad mental, donde necesito por favor una ayuda clara:
Combinación de préstamo bancario + KfW + capital propio (del terreno)
Como quiero ir preparado al banco, ya he probado alguna calculadora de financiación que también considera KfW:
- ¿puedo (dicho en lenguaje coloquial) calcular así?
Necesidad de financiación 480.000 EUR
Préstamo rango 1 banco: 260.000 EUR
Rango 2 KfW 124: 100.000 EUR
Rango 2 KfW 261: 120.000 EUR - subsidio de amortización 30.000 EUR
¿Frente a eso estaría un objeto terminado con un valor total de 650.000 EUR, si incluyo nuestro "capital propio terreno" como garantía?
¿Y estaría entonces en un financiamiento del 74%?
Como dije, no consigo entender esto mentalmente. ¡Estaría muy agradecido por una aclaración!
¡Gracias!