raffa
03.07.2017 11:50:22
- #1
Situación siguiente:
hemos construido y queremos vender y volver a construir de nuevo (tenemos el compromiso del terreno), porque debido a diversos factores no nos sentimos cómodos. Las razones ya las expuse en otro hilo. Por favor, no discutir esto más por favor.
Pero como el tema de venta y nueva construcción aún no se ha discutido suficientemente, me gustaría abrir un hilo separado al respecto:
Ahora estuvimos en el banco y hablamos del asunto. Allí fueron muy abiertos con nuestro proyecto, lo cual nos sorprendió honestamente. Pensábamos que nos pondrían una negativa. Pero al contrario... elaboraron una solución inmediata con nosotros e incluso nos animaron cautelosamente a hacerlo. Al final salimos de la conversación con una sensación excelente, pero todavía inseguros, porque el banco, naturalmente, no hace esto solo por caridad.
Podría funcionar así:
El banco nos da un segundo crédito, digamos por ejemplo 500.000€. Interés variable o fijo por ejemplo a 2 años. Con este crédito podríamos comprar el terreno y construir la casa.
2. Luego tendríamos que vender nuestra casa actual con el tiempo. El dinero de la venta se usaría para amortizar el segundo crédito con el que construimos la nueva casa.
3. Mantendremos nuestro crédito actual de la casa actual. Solo se transferirá a la casa nueva después de la venta de la casa. Ventaja: condiciones permanecen iguales, amortización realizada queda, no hay penalización por pago anticipado. - no veo desventajas aquí, ¿ustedes?
4. Durante la fase de construcción tendríamos que pagar el crédito actual + los intereses del nuevo crédito. Podríamos hacerlo sin problemas, pues ambos tenemos ingresos completos.
5. El banco incluso, si fuera necesario, podría eximirnos del pago de amortización del crédito actual por hasta 2 años. Eso significaría que solo pagaríamos intereses. Claro, se extendería el plazo.
6. Por momentos tendríamos cargas hipotecarias de más de un millón, hasta que se venda la casa *uff* :)
Ahora sobre el riesgo que vemos:
1. Si conseguimos menos con la venta de la casa que lo planeado, tendríamos que asumir la diferencia en forma de deuda adicional. Por ejemplo, la casa trae menos que los 500k para la nueva construcción, digamos solo 470k, entonces tendríamos que pedir 30k extra y amortizarlos. ¿Probabilidad 50/50?
2. Si no logramos vender la casa, tendríamos que alquilarla y cubrir la diferencia entre la renta que no recibimos y el crédito a pagar. ¿Probabilidad 30%?
3. Riesgo de interés: con interés variable para el nuevo préstamo estaríamos expuestos durante la construcción a fluctuaciones del interés, pero como "solo" pagamos intereses, esto debería ser calculable.
4. ¿Una calle con tránsito a 20-30m distancia un riesgo de venta? La ubicación en sí es excelente (cercanía a universidades, escuelas técnicas, supermercados, médicos, muchos empleos, grandes ciudades, naturaleza) y el precio deseado es comparable con otros inmuebles existentes. Casas más antiguas de los 70 se venden a precios similares o más altos + necesidad de renovación. Sin embargo, no podemos determinar en qué medida la calle representa un obstáculo aquí. Nos consideramos muy sensibles al ruido. Visitas y familiares hasta ahora no han escuchado la calle. Lo que habla bien de nuestra casa es la atención y arquitectura elogiadas repetidamente por muchas partes (arquitectos, supervisores de obra, artesanos, amigos).
¿Qué hemos pasado por alto? ¿Qué otro riesgo ven desde su punto de vista? ¿Es un buen trato? Para nosotros suena a un trato justo, donde el banco también gana, pero al final nos deja salir bastante bien... por ejemplo, sin penalización por pago anticipado.
¿O qué opinan?
hemos construido y queremos vender y volver a construir de nuevo (tenemos el compromiso del terreno), porque debido a diversos factores no nos sentimos cómodos. Las razones ya las expuse en otro hilo. Por favor, no discutir esto más por favor.
Pero como el tema de venta y nueva construcción aún no se ha discutido suficientemente, me gustaría abrir un hilo separado al respecto:
Ahora estuvimos en el banco y hablamos del asunto. Allí fueron muy abiertos con nuestro proyecto, lo cual nos sorprendió honestamente. Pensábamos que nos pondrían una negativa. Pero al contrario... elaboraron una solución inmediata con nosotros e incluso nos animaron cautelosamente a hacerlo. Al final salimos de la conversación con una sensación excelente, pero todavía inseguros, porque el banco, naturalmente, no hace esto solo por caridad.
Podría funcionar así:
El banco nos da un segundo crédito, digamos por ejemplo 500.000€. Interés variable o fijo por ejemplo a 2 años. Con este crédito podríamos comprar el terreno y construir la casa.
2. Luego tendríamos que vender nuestra casa actual con el tiempo. El dinero de la venta se usaría para amortizar el segundo crédito con el que construimos la nueva casa.
3. Mantendremos nuestro crédito actual de la casa actual. Solo se transferirá a la casa nueva después de la venta de la casa. Ventaja: condiciones permanecen iguales, amortización realizada queda, no hay penalización por pago anticipado. - no veo desventajas aquí, ¿ustedes?
4. Durante la fase de construcción tendríamos que pagar el crédito actual + los intereses del nuevo crédito. Podríamos hacerlo sin problemas, pues ambos tenemos ingresos completos.
5. El banco incluso, si fuera necesario, podría eximirnos del pago de amortización del crédito actual por hasta 2 años. Eso significaría que solo pagaríamos intereses. Claro, se extendería el plazo.
6. Por momentos tendríamos cargas hipotecarias de más de un millón, hasta que se venda la casa *uff* :)
Ahora sobre el riesgo que vemos:
1. Si conseguimos menos con la venta de la casa que lo planeado, tendríamos que asumir la diferencia en forma de deuda adicional. Por ejemplo, la casa trae menos que los 500k para la nueva construcción, digamos solo 470k, entonces tendríamos que pedir 30k extra y amortizarlos. ¿Probabilidad 50/50?
2. Si no logramos vender la casa, tendríamos que alquilarla y cubrir la diferencia entre la renta que no recibimos y el crédito a pagar. ¿Probabilidad 30%?
3. Riesgo de interés: con interés variable para el nuevo préstamo estaríamos expuestos durante la construcción a fluctuaciones del interés, pero como "solo" pagamos intereses, esto debería ser calculable.
4. ¿Una calle con tránsito a 20-30m distancia un riesgo de venta? La ubicación en sí es excelente (cercanía a universidades, escuelas técnicas, supermercados, médicos, muchos empleos, grandes ciudades, naturaleza) y el precio deseado es comparable con otros inmuebles existentes. Casas más antiguas de los 70 se venden a precios similares o más altos + necesidad de renovación. Sin embargo, no podemos determinar en qué medida la calle representa un obstáculo aquí. Nos consideramos muy sensibles al ruido. Visitas y familiares hasta ahora no han escuchado la calle. Lo que habla bien de nuestra casa es la atención y arquitectura elogiadas repetidamente por muchas partes (arquitectos, supervisores de obra, artesanos, amigos).
¿Qué hemos pasado por alto? ¿Qué otro riesgo ven desde su punto de vista? ¿Es un buen trato? Para nosotros suena a un trato justo, donde el banco también gana, pero al final nos deja salir bastante bien... por ejemplo, sin penalización por pago anticipado.
¿O qué opinan?