Compra de casa / ¿Cómo obtener la aprobación de financiamiento? Regulación / Capital propio?

Primeramente, un saludo a todos, soy completamente nuevo aquí.

Queremos comprar una propiedad existente, pero aún no tenemos un inmueble en vista, aunque ya hemos visto varios. Desafortunadamente, lo correcto aún no estaba entre ellos o, según la sensación del precio, estaba claramente sobrevalorado.

Supongamos que ya hemos encontrado una casa que nos gusta. Al vendedor (y al agente) le interesará saber que podemos pagar la "diversión". Así que será necesario obtener una carta de compromiso de financiamiento de un banco. ¡El vendedor quiere estar seguro de que está tratando con alguien que puede pagar el asunto!

¿Cómo suele funcionar esto? Tengo el capital propio en varios bancos como depósito a la vista. ¿Quiere el banco que financia tener primero el dinero "con ellos" antes de dar su aprobación?

Primero, todo lo que ha escrito HausbauBlog es correcto y solo quiero añadir algunos consejos: Compramos una propiedad existente el año pasado y buscamos en total aproximadamente 1 año... así que no te rindas. No sé si ya han tenido una conversación con el banco, pero nosotros primero tuvimos una charla preliminar con nuestro banco principal (con el que ahora financiamos) para definir lo que podíamos permitirnos. Si tienes un buen contacto con tu asesor, también puedes obtener rápidamente una confirmación, porque realmente los buenos inmuebles, al menos en nuestra zona, se venden en menos de una semana. Esa experiencia la tuvimos con una casa que hubiéramos comprado: el precio era excelente, el inmueble se publicó en línea un domingo, la visitamos el sábado siguiente, estábamos listos para aceptar de inmediato, pero ese mismo día alguien más ya había cerrado la compra. La casa que tenemos ahora también se habría vendido rápido (una casa aquí en el vecindario también se vendió en 2 semanas). Sobre el banco puedo decir que primero nos ofrecieron una tasa de interés peor, pero como ya habíamos tenido varias conversaciones y yo tenía buena sintonía con la asesora, le llevé una impresión de la página web de Interhyp con un interés 0,3 % puntos mejor y gracias a esos datos de la página de Interhyp obtuvimos la misma tasa... generalmente ahí hay un buen margen para negociar...

Aún olvidado: la cuenta de depósito escrow no es común en realidad. Esto solo se hace en compras "complicadas". Con nosotros fue una operación simultánea y todo funcionó de maravilla. El último paso es que el notario reciba la notificación de que las inscripciones en el registro de la propiedad se han realizado y luego él informa cómo debe efectuarse el pago. Nosotros solo tuvimos que dar el visto bueno a nuestro banco para realizar el pago, tal como el notario lo envió por escrito a todos.

¡Muchas gracias por sus respuestas!

Sí, preferiría hacerlo a través de una cuenta fiduciaria notarial, así el pago se realiza por medio del notario. Aunque cueste un poco más. Solo compro una propiedad una vez en la vida y no quiero que nada salga mal. Pero eso solo de paso.

Muy bien, el comprobante de capital propio lo haré mediante un extracto bancario. Está claro.

Hola

Nuestra banco no mostró ningún interés en nuestro capital propio.
Pero probablemente eso varía de banco a banco, y tal vez también influye si se compra o se construye.
Nuestra banco solo miró el valor total y calculó qué porcentaje del valor tenía que financiar. A nadie le interesó cómo financiamos el resto.
Durante la fase de construcción tenemos que presentar pruebas periódicas de cuánto se ha terminado la casa. Solo entonces se paga la siguiente suma. Así, el banco se asegura de que el valor de la casa siempre corresponda a la suma pagada.

Saludos
Micha

Sí, el camino es correcto. Primero ir al banco y que calculen el "servicio de capital posible", es decir, cuánto puede ser una cuota desde el punto de vista del banco. Comparar eso con las propias expectativas, por ejemplo llevando un libro de gastos. O simplemente revisando extractos de la cuenta corriente para ver en qué gasto. Otro camino interesante para calcular: la renta actual sin calefacción más lo que ya se ahorra para la propiedad. Eso da ya una financiación de construcción asumible.

Ahora el asesor bancario puede calcular qué suma de financiación se esconde detrás de este posible servicio de capital actual. A partir de este valor se puede buscar.

Cuando la propiedad esté encontrada, de nuevo al banco. Documentos necesarios del inmueble: nota simple actual, plano de situación/catastral, cálculos de superficie habitable y volumen, planos de construcción, justificante del seguro contra incendios. Todo esto el agente inmobiliario debería entregarlo en una carpeta sin que se le pida, por el dinero que recibe.

El banco ahora, además de los documentos personales (que pueden incluir un justificante de capital propio), prepara una oferta y encarga la elaboración del contrato de crédito. SOLO EL CONTRATO DE CRÉDITO FIRMADO UNILATERALMENTE POR EL BANCO es el compromiso vinculante del banco. La mayoría de las "confirmaciones preliminares" tienen en algún lugar del texto un "condicionado a". Una promesa personal del asesor bancario, incluso por correo electrónico, debe tomarse con precaución. Por razones legales, los bancos deben emitir una promesa desde dos departamentos separados. La persona no tiene competencia para redactar la promesa por sí sola.

Los contratos de crédito estarán con ustedes después de 2-3-4 semanas. Ese es un plazo normal de tramitación. Solo con el contrato de crédito recomiendo acudir al notario. Ahora se puede firmar el contrato notarial sin riesgo. Después de firmar con el notario, llevar el contrato de crédito firmado de vuelta al banco. Si el vendedor no se presenta, no habrán firmado el crédito, tema: indemnización por no aceptación.

Nunca se dejen presionar por un agente inmobiliario. Si tiene otros clientes que quieren comprar de inmediato, otros bancos lo harían todo mucho más rápido etc., es mejor buscar otro inmueble con un agente serio.