ranseier
20.01.2012 15:47:42
- #1
Hola a todos,
necesitaría algunos consejos y opiniones.
Nos gustaría construir una casa unifamiliar de estructura maciza, piedra sobre piedra/con sótano (bóveda blanca), el terreno ya está disponible.
Como no somos expertos, nos pareció mejor contratar a un contratista general.
Tuvimos contacto con algunos y nos hicieron diseños, que realmente sólo eran utilizables a primera vista.
Dado que tenemos un plan de desarrollo extremadamente malo y una estrecha ventana de construcción, es especialmente importante que lo que está permitido se implemente de la forma más óptima posible.
Como realmente nos interesa un precio fijo, no nos habíamos planteado contratar a un arquitecto.
Los contratistas generales siempre tenían a un delineante que plasmaba los diseños en papel.
Además de las conocidas "disputas" de la mayoría de los proveedores en cuanto a la propiedad intelectual de los planos, todavía teníamos a un contratista en la carrera.
Que este contratista construye de forma increíblemente "eficiente y funcional" puede estar bien desde el punto de vista del ingeniero diplomado, pero en cuanto a la apariencia, estética y sensación de bienestar, más bien iba en la dirección de "mmmm... mejor no".
También me importa una cierta flexibilidad en la construcción, es decir, tengo algunos materiales que pondré a disposición de los respectivos oficios para que los usen porque ya los tengo, además me gustaría saber exactamente qué recibiré por nuestro dinero.
No quiero ni puedo escuchar más expresiones como: "Ya quedará bien, nosotros nos encargamos... construimos según DIN... etc." También estaba cansado de recibir planos cambiados por él de forma independiente (sin informarnos ni señalar los cambios) (por ejemplo, una puerta se convierte en puerta corredera, de repente cambia la altura del techo, etc.).
Al mencionarlo, vienen respuestas como: "La altura del techo actual es suficiente, le parece más atractiva la puerta corredera, bla bla bla".
Hace unas semanas, en un viaje de negocios, vi una casa que se ajustaba exactamente a nuestras ideas. Llamé y pregunté si podía ver esa casa tan bonita (de tamaño similar a nuestro plan)... me dejaron... y casi me dejó sin palabras. Abierta, luminosa, moderna, líneas rectas casi perfectas... sí es posible, aunque era una casa de arquitecto. L
El arquitecto (un buen amigo de los propietarios) vive unas casas más adelante y vino enseguida. Por mi entusiasmo, me ofreció que le enviara nuestros documentos (con las normativas de construcción), lo cual hice de inmediato.
Al día siguiente me llamó y me dijo: "Si nos gusta tanto la casa, deberíamos olvidar completamente nuestros planes anteriores... (proporciones erróneas, alargados, agobiantes, etc.).
Como el arquitecto vive en el otro extremo de Alemania no puede supervisarnos. Pero adaptó el plano genial de su amigo a nuestro diseño de casa, así que ahora tenemos un plano presentable según nuestros deseos, pero todavía no alguien que construya la casa.
El arquitecto nos contó que conoce algunas empresas constructoras que sólo hacen estructuras en bruto, pero que también ofrecen hacerse cargo de la dirección de obra durante toda la fase de construcción.
Estas harían licitaciones y solicitarían ofertas, organizarían y supervisarían los procesos, etc.
Los respectivos contratos de obra tendríamos que firmarlos como promotores directamente.
Los inconvenientes serían: uno mismo tiene más trabajo porque debe informarse muy bien sobre lo que quiere (qué calefacción, marca, modelo, etc.).
La ventaja:
Puedes elegir personalmente las empresas y tener un contacto mucho más cercano con los oficios, y hacer pequeños cambios durante la construcción en consulta directa, que se hayan olvidado en la planificación.
Ahora mis preguntas para vosotros:
1 ¿Tenéis experiencia con este procedimiento? (Buenas y malas)
2 ¿Cómo es el tema del riesgo en cuanto al cumplimiento de los plazos (finalización de la casa)? ¿Se fija la fecha en un contrato con la dirección de obra?
3 ¿Qué oficios vienen después de la estructura en bruto (cuando la casa está levantada, el techo cubierto y las ventanas instaladas)? Se me ocurren espontáneamente:
- Instalador de soleras
- Enlucidor (interior y exterior – ¿es un solo oficio?)
- Electricista
- Calefacción y sanitario
- Constructor de baños (???)
- Yesero
- Alicatador/revestidor de suelos
- Constructor de chimeneas
- Pintor
- Exterior (jardinería, etc.)
- Garaje (prefabricado)
- (Aislamiento, persianas no sé dónde encajarlos ahora)
¿He olvidado algo y cuáles se pueden o deben agrupar?
¿Cómo funciona la garantía en casos límite donde cada uno busca culpar al otro?
4 ¿Cuánto costaría aproximadamente la dirección de obra, o cómo se calcula? ¿Monto fijo o porcentaje del precio total de la construcción?
5 ¿Cuáles son las diferencias de coste frente a un contratista general, que obviamente quiere ganar (para eso se tendría aquí el coste de la dirección de obra), pero que con un precio fijo garantizado también incluiría un "colchón de seguridad" que aquí no está?
6 ¿He olvidado algo importante?
Sé que son muchas preguntas y espero vuestros comentarios.
Un saludo cordial
necesitaría algunos consejos y opiniones.
Nos gustaría construir una casa unifamiliar de estructura maciza, piedra sobre piedra/con sótano (bóveda blanca), el terreno ya está disponible.
Como no somos expertos, nos pareció mejor contratar a un contratista general.
Tuvimos contacto con algunos y nos hicieron diseños, que realmente sólo eran utilizables a primera vista.
Dado que tenemos un plan de desarrollo extremadamente malo y una estrecha ventana de construcción, es especialmente importante que lo que está permitido se implemente de la forma más óptima posible.
Como realmente nos interesa un precio fijo, no nos habíamos planteado contratar a un arquitecto.
Los contratistas generales siempre tenían a un delineante que plasmaba los diseños en papel.
Además de las conocidas "disputas" de la mayoría de los proveedores en cuanto a la propiedad intelectual de los planos, todavía teníamos a un contratista en la carrera.
Que este contratista construye de forma increíblemente "eficiente y funcional" puede estar bien desde el punto de vista del ingeniero diplomado, pero en cuanto a la apariencia, estética y sensación de bienestar, más bien iba en la dirección de "mmmm... mejor no".
También me importa una cierta flexibilidad en la construcción, es decir, tengo algunos materiales que pondré a disposición de los respectivos oficios para que los usen porque ya los tengo, además me gustaría saber exactamente qué recibiré por nuestro dinero.
No quiero ni puedo escuchar más expresiones como: "Ya quedará bien, nosotros nos encargamos... construimos según DIN... etc." También estaba cansado de recibir planos cambiados por él de forma independiente (sin informarnos ni señalar los cambios) (por ejemplo, una puerta se convierte en puerta corredera, de repente cambia la altura del techo, etc.).
Al mencionarlo, vienen respuestas como: "La altura del techo actual es suficiente, le parece más atractiva la puerta corredera, bla bla bla".
Hace unas semanas, en un viaje de negocios, vi una casa que se ajustaba exactamente a nuestras ideas. Llamé y pregunté si podía ver esa casa tan bonita (de tamaño similar a nuestro plan)... me dejaron... y casi me dejó sin palabras. Abierta, luminosa, moderna, líneas rectas casi perfectas... sí es posible, aunque era una casa de arquitecto. L
El arquitecto (un buen amigo de los propietarios) vive unas casas más adelante y vino enseguida. Por mi entusiasmo, me ofreció que le enviara nuestros documentos (con las normativas de construcción), lo cual hice de inmediato.
Al día siguiente me llamó y me dijo: "Si nos gusta tanto la casa, deberíamos olvidar completamente nuestros planes anteriores... (proporciones erróneas, alargados, agobiantes, etc.).
Como el arquitecto vive en el otro extremo de Alemania no puede supervisarnos. Pero adaptó el plano genial de su amigo a nuestro diseño de casa, así que ahora tenemos un plano presentable según nuestros deseos, pero todavía no alguien que construya la casa.
El arquitecto nos contó que conoce algunas empresas constructoras que sólo hacen estructuras en bruto, pero que también ofrecen hacerse cargo de la dirección de obra durante toda la fase de construcción.
Estas harían licitaciones y solicitarían ofertas, organizarían y supervisarían los procesos, etc.
Los respectivos contratos de obra tendríamos que firmarlos como promotores directamente.
Los inconvenientes serían: uno mismo tiene más trabajo porque debe informarse muy bien sobre lo que quiere (qué calefacción, marca, modelo, etc.).
La ventaja:
Puedes elegir personalmente las empresas y tener un contacto mucho más cercano con los oficios, y hacer pequeños cambios durante la construcción en consulta directa, que se hayan olvidado en la planificación.
Ahora mis preguntas para vosotros:
1 ¿Tenéis experiencia con este procedimiento? (Buenas y malas)
2 ¿Cómo es el tema del riesgo en cuanto al cumplimiento de los plazos (finalización de la casa)? ¿Se fija la fecha en un contrato con la dirección de obra?
3 ¿Qué oficios vienen después de la estructura en bruto (cuando la casa está levantada, el techo cubierto y las ventanas instaladas)? Se me ocurren espontáneamente:
- Instalador de soleras
- Enlucidor (interior y exterior – ¿es un solo oficio?)
- Electricista
- Calefacción y sanitario
- Constructor de baños (???)
- Yesero
- Alicatador/revestidor de suelos
- Constructor de chimeneas
- Pintor
- Exterior (jardinería, etc.)
- Garaje (prefabricado)
- (Aislamiento, persianas no sé dónde encajarlos ahora)
¿He olvidado algo y cuáles se pueden o deben agrupar?
¿Cómo funciona la garantía en casos límite donde cada uno busca culpar al otro?
4 ¿Cuánto costaría aproximadamente la dirección de obra, o cómo se calcula? ¿Monto fijo o porcentaje del precio total de la construcción?
5 ¿Cuáles son las diferencias de coste frente a un contratista general, que obviamente quiere ganar (para eso se tendría aquí el coste de la dirección de obra), pero que con un precio fijo garantizado también incluiría un "colchón de seguridad" que aquí no está?
6 ¿He olvidado algo importante?
Sé que son muchas preguntas y espero vuestros comentarios.
Un saludo cordial