Proyecto de construcción de viviendas - Verificación de la realidad

Hola,

necesito una valoración sobre mi proyecto.

Sobre mí:
H33, soltero
Trabajo en TI (seguros), 38 h/semana
3,8k netos, 14 pagas, convenio
Capital propio: 50k (además hay una reserva de ~40k / acciones)

Situación actual de gastos fijos mensuales:
671€ alquiler frío + 150€ gastos adicionales + 40€ plaza de aparcamiento
Electricidad: 46€
Internet: 35€
Seguros: 123€ (responsabilidad civil, contenido del hogar, coche)
Combustible coche: 100€ (coche eléctrico nuevo de finales de 2023)
Tarjeta de transporte: 29,9€
Contrato móvil: 12€
GEZ: 18,36€
Gastos de manutención: 500€ (incluyendo comer fuera, etc.)
150€ otros ahorros (electrodomésticos, vivienda en general, club deportivo,…)
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1876,26€/mes

Tasa de ahorro mensual: 1500€ - La tasa anual de ahorro es mayor, porque normalmente se aparta gran parte de los pagos únicos. Realista actualmente: 25k€+/año

Mi deseo sería construir una propiedad propia / hacer que la construyan. Preferiblemente un modelo estándar con poco trabajo propio. El trabajo propio posible sería poner el suelo y empapelar.
Tamaño de la casa ~120 m²
Precio por metro cuadrado en zona de nueva construcción completamente urbanizada: 150€/m² – Baja Sajonia – Heidekreis. Los terrenos suelen ser de tamaño mayor a 650m²
Hasta ahora calculo lo siguiente:
Terreno: 100-110k
Casa: 360k (precio catálogo por ejemplo Viebrockhaus o aproximadamente 3k€/m²)
Áreas exteriores + gastos adicionales: 50k

Seguramente falta algo en el cálculo (por ejemplo la cocina). Y para redondear un poco iría con un coste total de 550k. Aproximadamente serían 500k a financiar. El deseo (¿o ilusión?) sería pagar todo en menos de 30 años, incluyendo una amortización especial anual prevista de ~5000€. La cuota la pondría en ~2k €.

Y ahora la pregunta para todos: ¿es esto realista? ¿Hay experiencias con parámetros similares? ¿Qué dice el profesional del banco al respecto? ¿Sería mejor dejarlo y buscar una casa un poco más barata, joven y usada? Sobre todo considerando que estoy lejos de valores orientativos como "máximo 35% del ingreso neto".

Así que, a grandes rasgos, se podrían hipotecar 500k.

Con un promedio de 4.400€ netos y una cuota de 2.500€, un banco dirá "no". ¿Por qué una cuota de 2.500€? Esa es una anualidad del 6%, para que termines en 30 años. Podría ser más alta, ya que básicamente necesitas una financiación completa.

Eres el candidato perfecto para una propiedad usada que puedas vender una y otra vez sin pérdidas. Es decir, ubicación razonable, distribución razonable y no demasiado deteriorada.

Quiero señalar algunas cosas en tu desglose de costos. El auto es actualmente nuevo. ¿Qué haces en 8 años? O se hacen reservas (los 150€ indicados ya se destinan a muchas otras cosas) para una compra o surge un gasto mensual adicional tipo leasing o financiamiento. 500€ al mes para vivienda. ¿Entonces comida en el trabajo (¿cantina?), en casa y fuera, ropa e higiene? Respeto. Con 12€ de costo de telefonía móvil seguramente no está incluido un smartphone, eso debería estar entonces en las reservas o en los gastos de vida. Si no, un iPhone 11 cuesta aún fácilmente 500€ (20,83€/mes repartidos en 24 meses). En la casa unifamiliar los costos adicionales aumentan aproximadamente de forma lineal con la superficie habitable más los gastos usuales de mantenimiento del terreno / áreas exteriores. Lo mismo aplica para las reservas. Si en el piso de alquiler se rompe un radiador, el arrendador se encarga. En la casa unifamiliar esos gastos son “tu problema”. Ganas buen dinero, pero como único sostén económico no me imagino que el banco te dé esa suma para una construcción nueva. Hasta que la construcción esté finalmente terminada pueden pasar muchas cosas y los bancos lo saben. Creo que el riesgo de impago es demasiado alto aquí. La diferencia entre el valor de la propiedad y el préstamo es demasiado baja.

También se podría calcular de otra manera:
Los costos promedio de vida en Alemania son aproximadamente 1800€.
¿Más barato en Heidekreis, quizá 1500?
Te quedan 2300€ de 3800€. No se incluyen 2 sueldos mensuales para tu amortización especial, ahorros y vacaciones.
De los 2300€, restamos 300€ para los gastos adicionales = 2000€

Casa 360000 + terreno 110000 + áreas exteriores/estacionamiento/garaje 30000 + costos adicionales de construcción 30000 + otros 20000 - capital propio 50000
= necesidad de 500000€

Algunas calculadoras en línea dicen que la proporción no es correcta.

Preguntaría para qué sirve una casa siendo soltero. Compraría un bonito apartamento y si llegaran mujer e hijo, entonces vendería y construiría una casa.

(...)
En la casa unifamiliar, los costos adicionales aumentan aproximadamente de forma lineal con la superficie habitable, además de los costos habituales de mantenimiento del terreno / áreas exteriores. Lo mismo ocurre con las reservas. Si se rompe un radiador en el apartamento alquilado, el propietario interviene. En la casa unifamiliar, tales fallos son “tu responsabilidad”.
(...)

No.
Solo la calefacción aumenta de manera más o menos lineal. La electricidad, las tarifas de basura dependen del "consumo", no de la superficie habitable. Tampoco el seguro aumenta linealmente con los m², ya que el mayor riesgo es en primer lugar la propia propiedad. Si ahora tiene 100 o 200 m², aumenta la suma asegurada... pero no el riesgo de que ocurra un daño.
También el cuidado del terreno, posiblemente la limpieza de calles, el impuesto a la propiedad... todo esto solo depende de manera secundaria de la superficie habitable de la casa.

Esto es así en todos los seguros, también en el de vehículos. Si conduzco 5.000 km o 50.000 km, al final no importa mucho.