Construcción de casas en la región de Colonia/Bonn

Hola,

todavía estamos al principio de nuestra planificación para construir una casa, tampoco tenemos un terreno aún. Pero intentamos informarnos con anticipación sobre las diferentes variantes que nos puedan llevar a la casa de nuestros sueños. Nuestro plan general es una casa unifamiliar, ya sea con aproximadamente 140 m² más sótano o con una superficie habitable mayor sin sótano (por supuesto, es una cuestión de costos y también depende del terreno, etc.). Digamos que el presupuesto planeado es de aproximadamente 250.000 euros (sin terreno, sin costos adicionales por la adquisición, sin la ampliación planeada para más adelante).

Básicamente, debe ser una casa muy moderna, pero no una casa de diseño con arquitectura extraordinaria. Sino líneas simples y claras, con un uso óptimo del espacio. Ahora estamos, por supuesto, frente a la elección entre "casa prefabricada" (pero definitivamente de construcción maciza), arquitecto o promotor. En cuanto al trabajo por cuenta propia, hemos pensado hacer, además de los puntos clásicos: trabajos de pintura, revestimientos de suelos y áreas exteriores, la construcción interior del techo y, si existe, la ampliación del sótano poco a poco por nuestra cuenta. Somos todavía relativamente jóvenes, ambos con un trabajo seguro (empleados públicos, claro ^^) y ambos con un aumento salarial considerable previsible. Por eso no planeamos hacer todo de inmediato, sino quizás posponer algunas cosas, especialmente porque entre los dos aún no necesitaríamos todo el espacio de la casa. En principio, nos bastaría inicialmente con la estructura básica más la planta baja terminada y el primer piso.

Tenemos ideas muy específicas sobre la distribución. Algunos proveedores de casas prefabricadas se acercan bastante, pero encuentro los precios en parte realmente aventureros, considerando que casi ninguno de los proveedores incluye todos los costos y que tampoco se consideran los costes adicionales por la selección de materiales. Sólo los costos de algunos enchufes adicionales, por ejemplo, son realmente escandalosos (mi novio es un aficionado de la tecnología, así que necesitaremos varios enchufes, etc.). Además, me da miedo que algunos artesanos arbitrarios construyan nuestra casa. Me gustaría recurrir a pequeñas empresas que sean accesibles rápidamente. También imagino que es fundamentalmente más flexible si se asignan los distintos oficios por separado, para poder aportar el trabajo propio y reaccionar a las condiciones que sólo se conocen durante la construcción. Por no hablar de la posibilidad de comparar precios de cada oficio entre diferentes proveedores. Un amigo nuestro está haciendo justo ahora una reforma integral y, en consecuencia, está completamente en el tema. Lo que ha negociado de diferencia de precios es realmente impresionante.

Hay que decir que somos completos profanos en construcción y no tenemos ningún conocimiento del tema. Pero tenemos algunos contactos experimentados, estamos absolutamente dispuestos a aprender y nos gusta tener el control sobre las ofertas, etc. Ya estamos seguros de que, independientemente del camino que tomemos, vamos a contratar a un experto externo que supervise los distintos pasos de construcción (TÜV, DEKRA o similar).

¿Tiene sentido siquiera contratar a un arquitecto para una casa unifamiliar "sencilla", sin que los costos aumenten absolutamente? ¿Es posible, siendo profanos, contratar a un arquitecto para la planificación, solicitud de construcción, etc., asignar uno mismo los oficios correspondientes y contratar a un director de obra externo? Con el promotor o la casa prefabricada, la empresa también quiere obtener su beneficio, que podría ahorrarme con un arquitecto, claro. Pero ese será relativamente más caro que una casa estándar y, quizás, con una pequeña empresa de oficios tendré que pagar un poco más que con un equipo de un proveedor de casas prefabricadas que instala varias casas iguales directamente.

Sé que no puedo recibir aquí un asesoramiento concluyente, pero agradecería experiencias que tal vez otros constructores, que estuvieron en una situación similar, hayan tenido, recomendaciones sobre promotores o arquitectos en la región o si no sería más sensato un proveedor de casas prefabricadas.

Preguntas sobre preguntas, pero creo que todos los que alguna vez estuvieron al principio de su planificación empezaron así.

Muchas gracias de antemano y perdón por el texto tan largo ^^

Como arquitecto defiendo claramente el punto de vista de que en la construcción de una casa debe ser un arquitecto quien lidere el proyecto, alguien capaz de tener en cuenta desde el principio los deseos individuales del propietario/la propietaria von Anfang an y utilizarlos como base para un diseño igualmente individualizado. Esto puede incluir también la selección de un terreno adecuado, cuya topografía y las regulaciones legales de planificación (plan de desarrollo o § 34 del Código de Construcción) determinen el tipo, el alcance y los costos del diseño. Por las sumas que hoy se deben pagar por una casa unifamiliar de equipamiento y tamaño normales, como propietario espero un diseño propio y no una elección entre modelos prefabricados de una cartera de casas prefabricadas, en la que cada cambio mínimo en el concepto establecido cuesta mucho.

El arquitecto asume como defensor de vuestros intereses la responsabilidad por la correcta, oportuna y conforme al costo realización del proyecto de construcción y también responde por ello. Por ello recibe su honorario, que se calcula según la HOAI (Ordenanza de Honorarios para Arquitectos e Ingenieros) y los costos de construcción atribuibles. El honorario solo "explota" cuando los deseos y expectativas del propietario/la propietaria "explotan" y el proyecto de construcción adquiere dimensiones financieras y constructivas correspondientes.

Además, el arquitecto se encarga de todos los pasos desde el primer boceto hasta la dirección de obra y la aceptación final del proyecto terminado, siempre que sea contratado para ello, de modo que en principio no tengáis que preocuparos por la organización de la ejecución, salvo por reunirse periódicamente con el arquitecto, tomar decisiones, aceptar servicios y, por supuesto, pagar las facturas. El arquitecto licita individualmente los trabajos de construcción y también determina mediante la licitación los oficios adecuados. La decisión final de encargar a una empresa tras su oferta, la preselección y la recomendación del arquitecto es vuestra. Este es, por ejemplo, un gran y fundamental diferencia con la práctica de los contratistas generales/contratistas con gestión (GU/GÜ) y los proveedores de casas prefabricadas, cuyos equipos de artesanos a veces vienen desde lejos o proceden de encargos a subcontratistas difíciles de entender.

De lo que desaconsejo enfáticamente es de encargar a un arquitecto solo el diseño y la solicitud de licencia para luego asumir todas las fases de licitación y ejecución por vuestra cuenta. Para ello os falta conocimiento, experiencia y habilidad y sobre todo tiempo. Aunque a primera vista se ahorren costos de planificación, estos se pagan a costa de pérdidas en la calidad, defectos de construcción, un plan de tiempos de construcción fuera de control y los nervios castigados.

También los trabajos propios deben/deberían ser planificados y coordinados por el arquitecto, ya que los oficios posteriores se basan en estos trabajos, cualitativa y temporalmente.

Finalmente, es recomendable buscar uno o varios estudios de arquitectura y acudir a una primera consulta -gratuita-. Aparte de la cualificación profesional y el estilo de diseño adecuado, sobre todo debe encajar desde el principio el nivel personal. Al fin y al cabo se comunicará de forma bastante personal durante 9-12 meses y se verán con frecuencia. Esto debe seguir siendo divertido incluso en la a veces agotadora y no del todo libre de conflicto fase de planificación y construcción.

Gracias de antemano por la contribución. ¡En principio, definitivamente tengo la misma opinión! Estas columnas que se transportan a lo largo de la república y que nunca vuelves a ver son también exactamente lo que me desanima completamente de los proveedores de casas prefabricadas. Pero para el constructor de casa "normal" surge, por supuesto, la pregunta: ¿Es posible realizar la casa con un arquitecto dentro del presupuesto mencionado? Sé que en el prejuicio: las casas de arquitectos siempre son considerablemente más caras, no necesariamente tiene que haber algo de cierto, pero esa impresión prevalece. Y con un presupuesto no ilimitado, probablemente hay que sopesar muy bien, al igual que me cuesta mucho imaginar encontrar un arquitecto con quien no solo se esté a nivel humano, sino que también logre evaluar de manera realista qué se puede implementar de las ideas de los propietarios y qué no, y que se mantenga dentro del presupuesto establecido. Para el profano, por supuesto es agradable estudiar una descripción de la construcción y, si es necesario, hacer que un experto la revise para saber: qué está incluido y qué no, y luego cerrar un precio fijo y garantía de tiempo de construcción.

Además, ¿no se calcula el honorario del arquitecto también sobre el valor total? Es decir, ¿realmente existe un interés tan grande en cumplir exactamente con el presupuesto acordado o incluso, en su caso, quedar por debajo? Esto no pretende ser una acusación ni suponer que se haga algo mal a propósito. Es solo una pregunta que de alguna manera surge^^

Mis promotores financian todo con un presupuesto limitado, en el que normalmente no se permiten financiamientos adicionales. Por lo tanto, la primera estimación de costos y el primer boceto deben ser ya muy realistas. Cualquier arquitecto responsable actuará de esta manera; cualquier otro comportamiento sería contraproducente y también perjudicaría su propia reputación. Las reservas generales las puedes resolver mejor en una conversación directa con un arquitecto. Existen personas deshonestas en todos los sectores. El precio fijo y la garantía de tiempo de construcción pueden ser, en su caso, solo promesas de marketing que tendrás que exigir por tu cuenta, y que al principio pueden parecer atractivas. Sin embargo, la casa adquirida con esta seguridad tal vez sea también una casa tipo aburrida. Mirad lo que se construye en la mayoría de las zonas nuevas y preguntáos si queréis vivir así. Como siempre se aplica: no riesgo, no diversión.

Buenas noches,

Estas columnas que se transportan a través de la República y que nunca vuelves a ver son justamente lo que me desanima completamente de los proveedores de casas prefabricadas.
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Para el constructor "normal" de casas surge, por supuesto, la pregunta: ¿Es posible realizar la casa con arquitectos dentro del presupuesto mencionado? Sé que el prejuicio: las casas de arquitectos siempre son mucho más caras, no tiene que ser necesariamente cierto, pero esa es la impresión que prevalece.

Pero realmente has incluido todos los prejuicios comunes en tu cadena argumentativa.

No todos los GU/GU "transportan" personal por todas partes, solo los más baratos; no todos los arquitectos usan software de precios obsoleto, solo aquellos que han elegido "lo hemos hecho siempre así" como lema.

Primero debes decidir qué es más importante para ti: ¿quieres estar mucho o más bien poco involucrado en el desarrollo de tu proyecto de construcción? A ambas variantes les es común que la sobreestimación de uno mismo no es una opción; si la cabeza funcionó bien al elegir al socio temporal de construcción, también funcionará con los artesanos de la región, la elección cercana a los oficios y la adaptación limitada del plan original. Tal vez el ingeniero estructural no siempre

Quiera o pueda intervenir más/menos depende por tanto de tus preferencias personales. Con un socio constructivo serio – cualquiera que sea la variante – por cierto, el perito externo siempre es bienvenido. Al igual que el precio fijo solo se renuncia cuando te dejas tentar durante la selección de materiales. Pero ambos son negociables.

Saludos, experto en construcción

Hola,
hemos construido en Bonn en una zona nueva con 38 casas (la mayoría pareadas). La mayoría con diferentes empresas constructoras, casas prefabricadas, de mampostería, con arquitecto, todo incluido. Como ya nos hemos mudado (junto con solo otras 3 familias más) podemos observar bastante bien las obras a nuestro alrededor y se ven diferencias claras en la velocidad y la limpieza en la obra. Simplemente conduce varias veces a diferentes horas por una zona así, y la mayoría no debería reaccionar mal si simplemente llamas a la puerta y preguntas qué tan satisfechos están con la construcción.
Por mi impresión, los vecinos que construyeron casas prefabricadas con Gussek Haus y Fingerhaus estaban bastante satisfechos y se mudaron rápido. Pero no pregunté detalladamente. Nosotros construimos con Viebrockhaus de manera sólida y también estamos satisfechos. Por cierto, la mayoría de los oficios de Viebrockhaus vinieron de un radio de 200 km, es decir, no trajeron gente de la sede principal cerca de Hamburgo. Sobre todo los fines de semana están por aquí los propietarios que aún no se han mudado; simplemente habla con ellos. Qué empresa tienen, siempre está escrita en las vallas de construcción. Por cierto, también están escritos los nombres y números de teléfono de los propietarios, si alguna vez estás muy interesado en una empresa...
Si tu amigo es un amante de la tecnología, deberían leer sobre el 'nivel de instalación' en casas prefabricadas, por si acaso quieren pasar cables ellos mismos o si en la planificación se dice algo como 'entonces le abro una ranura aquí mismo', como hizo mi marido...
Muchos saludos