Empresa constructora de viviendas/cambios legalmente requeridos en el contrato de construcción

Queridos miembros del foro,

surge el siguiente problema: actualmente estoy en negociaciones bastante avanzadas con una empresa de casas prefabricadas (la que tiene las letras rojas), y hasta ahora todo parecía muy bueno y sólido. Sin embargo, por precaución hice que un experto en derecho de la construcción revisara el contrato de obra. Surgieron muchas propuestas de cambios y observaciones sobre formulaciones en el contrato que me son desfavorables como clienta. Cuando mencioné este tema, el comentario del vendedor de casas fue que “el contrato presentado tiene 18 años y nunca ha habido problemas.” Además, dijeron que ya han rechazado a personas que insistieron en cambios en este contrato. Me dejaron entender, más o menos claramente, que no se implementarían modificaciones en el contrato.

Hasta ahora estaba más que satisfecha con el desarrollo de las negociaciones, la información proporcionada y la disponibilidad del vendedor. Pero ahora estoy muy insegura y no sé si realmente debo construir con esta empresa.

¿Cuáles son sus experiencias con empresas constructoras en cuanto a revisiones jurídicas de los contratos y las reacciones correspondientes de las empresas? ¿Se han modificado contratos según el deseo o todas las empresas se muestran obstinadas?

Muchas gracias de antemano y saludos cordiales

Susannchen

Según la situación económica, yo diría... cualquier cambio también implica trabajo de revisión por parte de la empresa. ¿Son puntos críticos?

Al fin y al cabo, ahora sabes las debilidades y desventajas del contrato.

O estás dispuesto a aceptar estas desventajas al precio correspondiente... o no.

El proveedor no está obligado a construir una casa para ti. Suena tonto, pero es así.

Queridos miembros del foro,

Cuando mencioné este tema, el comentario del vendedor de la casa fue: "el contrato presentado ha estado vigente durante 18 años y nunca ha habido problemas." Además, se dijo que ya se han rechazado personas que insistieron en cambios de este contrato.

Susannchen

Si nunca hubo problemas, ¿por qué entonces hay que ahuyentar a los clientes? Aparentemente no eres la primera que cuestiona críticamente los contratos.
Si no hubiera puntos de crítica en los contratos, no sería necesario rechazar a los clientes que insisten en cambios. ¿Entonces qué es? ¿O esto o lo otro?
Para mí suena un poco dudoso. Pero tal vez soy un poco demasiado precavido.

Ya es bueno que hayan hecho revisar el contrato. Hace 2 años no firmamos con un proveedor de FH, entre otras cosas, porque el contrato era malo y ahora estamos muy contentos por ello. Solo puedo recomendar tomarse suficiente tiempo. Como cuando te casas. Los vendedores también usan todo tipo de trucos, por supuesto "nunca hubo problemas".

Difícil de decir para mí, voy a dar algunos ejemplos:

La jurista critica, por ejemplo, que el permiso de construcción (aún no concedido) se utilice explícitamente como base del contrato. Esto probablemente significa que, en caso de emergencia, es decir, si no se concede el permiso de construcción, yo tendría que asumir el riesgo y también los costos. Sin embargo, según la jurista, este riesgo no debería asumirlo yo, sino el contratista, de modo que se me conceda un derecho de desistimiento del contrato sin consecuencias costosas si no se concede el permiso de construcción. Luego presentó una propuesta de redacción muy detallada. Esta es la siguiente:

"Si el permiso de construcción, basado en este contrato, la descripción de la obra y servicios correspondiente, los planos y dibujos, los demás anexos del contrato y los demás documentos, no se concede hasta el … o sólo bajo condiciones inaceptables, el contratante tiene derecho a desistir de este contrato.

En caso de desistimiento según las disposiciones anteriores, el contratista renuncia preventivamente a reclamar remuneración, reembolso de gastos, indemnización y demás reclamaciones. El contratante acepta esta renuncia.

No obstante, en este caso el contratista indemnizará al contratante por todos los daños y demás gastos que resulten de la conclusión de este contrato o de la financiación de la remuneración; es decir, el contratante quedará en caso de desistimiento según la disposición anterior como si este contrato nunca se hubiera celebrado."

Además, se debería incluir una cláusula respecto al precio fijo, que según el contrato es válido por un año. Si el tiempo de construcción supera ese plazo, yo asumiría los costes adicionales.

Así está formulado en el contrato:

2. El contratista se obliga a respetar el precio global mencionado en el apartado 1) durante un período de 12 meses a partir de la firma del contrato. Las demoras imputables al contratista no serán consideradas para el cálculo del período de vigencia del precio fijo. Si el contratante no cumple con las acciones de cooperación necesarias dentro del período de vigencia del precio fijo, los derechos y reclamaciones del contratista se regirán por los §§ 642, 643, 645 del Código de Construcción.

Y esto explica la jurista al respecto:

"El acuerdo de un precio fijo es habitual en la construcción de casas adosadas, prefabricadas, etc., y también importante desde la perspectiva del consumidor.

Pero va en contra de sus legítimos intereses como consumidor que su contraparte contractual, según el § 2 punto 2, quiera aferrarse al precio acordado sólo por un período limitado. Ya no está claro qué debe ocurrir dentro de este plazo para que no se pueda aumentar el precio global, si para evitar un aumento basta, por ejemplo, con que usted realice las “acciones de cooperación necesarias” - que aquí no se definen con más detalle - dentro de este período, o si para que el precio fijo siga vigente, por ejemplo, es necesario que el proyecto se termine dentro del plazo. En cualquier caso, según el texto de esta cláusula, retrasos que usted no puede evitar y que están fuera de su ámbito de influencia podrían repercutir en su contra y conllevar un aumento del precio fijo. Esto, desde la perspectiva del consumidor, evidentemente no es aceptable.

Además, representa un riesgo enorme para usted que la contraparte pueda unilateralmente y tras el vencimiento del plazo aumentar la remuneración en un monto imprevisible para usted, mientras usted sigue vinculado al contrato sin cambios. Este riesgo usted no debería aceptarlo en principio. Esto es aún más problemático si usted aún no está inscrito como propietario del terreno de construcción en el registro de la propiedad, porque generalmente esto es requisito para iniciar la obra.

Por tanto, la regulación del precio fijo como límite máximo debería aplicarse absolutamente. Por favor, insista en que el § 2 punto 2 sea reemplazado por la siguiente redacción:

El precio global mencionado en este contrato es un precio fijo que el contratista garantiza de manera ilimitada y sin plazo."

Y así hay numerosos puntos que deberían o tendrían que ser ajustados.

Si alguien tiene tiempo y ganas, puedo publicar con gusto los demás puntos aquí.

De antemano les agradezco mucho su tiempo y esfuerzo.

Saludos cordiales

Susannchen