Altura de la cerca hacia el vecino y ventanas en la construcción limítrofe

Nuestros queridos vecinos... ya había contado algo alguna vez.

Pero no importa: nosotros dos (es decir, también los vecinos) queremos una valla de protección visual entre nuestras parcelas. Hasta ahora habíamos planeado y queríamos pedir a un paisajista que nos hiciera una propuesta para el diseño del jardín incluyendo esta valla de protección visual y luego coordinarla con los vecinos.

Ya ha pasado mucha agua bajo el puente y no haremos más esa coordinación, sino que queremos poner la valla lo más alta posible.

Que yo sepa, puedo colocar una valla de 1,80 m de altura sin permiso adicional.
Mi pregunta es: ¿desde qué base? Tenemos un terreno con ligera pendiente y en el lado donde se planea la valla de protección visual no vamos a elevar el terreno, pero sí dejaremos que la terraza termine en un balcón. Por debajo no habrá muro de contención, sino solo pilares de soporte sobre los cuales descansará ese "cuasi"-balcón.
La diferencia de altura con el vecino en el punto más alto será aproximadamente de 100 a 110 cm.
¿Puedo medir los 1,80 m desde mi nivel (que es más alto) o es determinante el terreno natural?
En la solicitud de construcción se había planeado un muro de contención en ese lugar que, como mencioné antes, ahora ha sido reemplazado por los pilares de soporte (este es el estado actual de la planificación; si necesitamos el muro para alcanzar los 1,80 m de protección visual, pondremos uno).

Segundo punto problemático:
El vecino tiene su garaje en nuestra lindera y en la pared fronteriza hay una ventana (no autorizada ni inscrita en el registro de la propiedad) que da a nuestro terreno. Es una ventana normal de madera que se puede abrir. Incluso hubo postigos montados (que sobresalían en nuestro terreno), pero ahora solo quedan los soportes (que aún sobresalen unos 15 cm en nuestro terreno).
Que yo sepa, esa ventana debería cumplir al menos con la norma f90, pero eso me da igual, que se lo explique a su seguro contra incendios.

Nos molestan los soportes que sobresalen en nuestro terreno, porque se pueden enganchar y simplemente estorban. Además, tras algunos incidentes, nos gustaría que esa ventana no pueda abrirse y que no puedan mirarnos desde ahí (queremos colocar nuestra terraza principal en ese lugar). Si la vecindad fuera agradable no me molestaría en absoluto, pero así...

En Baviera se aplica el llamado derecho de defensa de ventanas (Art. 43-45 AGBGB):
Las ventanas y aberturas de luz de cualquier tipo que estén a menos de 60 cm de la línea divisoria deben, a solicitud del vecino, estar dispuestas de manera que hasta una altura de 1,80 m sobre el suelo de la habitación iluminada (aproximadamente a la altura de una persona) ni su apertura ni la posibilidad de mirar a través sean posibles. En caso de usar bloques de vidrio opacos, no se espera que haya perjuicio para la parcela vecina, por lo que son permitidas fachadas exteriores con aberturas de este material dentro de la franja de protección de 60 cm.
Y encontré lo siguiente:
Una particularidad de la regulación bávara es que depende del uso que se dé a la parcela vecina. Esta debe estar edificada o ser utilizada como patio o jardín para que su propietario pueda invocar el derecho de defensa de ventanas. Si en un terreno hasta entonces sin construir se edifica un edificio, a partir de ese momento podrá ejercerse dicho derecho con la consecuencia de que las ventanas que se encuentren dentro de la distancia límite en las fachadas exteriores del edificio adyacente deberán, a solicitud del vecino, disponerse según lo estipulado en el Art. 43 AGBGB.

Esto significaría que puedo exigir que la ventana sea modificada, ¿no?

¿Puedo planear algo delante de la ventana? La pared se ve horrible, seguro haremos algo en el marco del diseño del jardín y no va a ser que yo tenga que pintar la pared del vecino cada dos años (él tiene en la lindera bordes de tejado sin canaleta, donde el agua no puede escurrir y se forman goteos en la pared — aunque pintemos, en dos años volverá a verse igual). ¿Hasta qué punto debo tener en cuenta la ventana? ¿O simplemente podría poner una valla de tablas delante?

¿Y qué pasa con los soportes realmente molestos? ¿Podemos simplemente retirarlos o tengo que solicitarle al vecino que lo haga?

Aquí una foto (de antaño — donde ahora hay unos arbolitos, antes estaba nuestro juego de jardín *g*), para que se pueda imaginar:



Quien mire bien también verá los soportes (el hecho de que el alféizar de la ventana sobresalga en nuestro terreno lo dejamos como está).

Estamos planificando el jardín y por eso estas preguntas nos están preocupando mucho ahora.

Hasta donde sé, puedo colocar una cerca de 1,80 de altura sin más permisos.

¿De dónde vienen los 1,80 m? En mi opinión, se permiten 2 m (Art. 6, párr. 9, 3. y Art. 57, 7., a) BayBO)

¿Es determinante la pendiente natural del terreno?

Sí.

Hasta donde sé, debería tratarse en principio de una ventana según f90

No si el edificio no supera los 50 m³ de volumen bruto (Art. 28 (2) 1.)

Eso significaría que puedo exigir que la ventana sea modificada en consecuencia, ¿no?

Eso es lo que pienso también.

¿Puedo también planear algo delante de la ventana?

Difícil. Aquí en NRW la situación legal es más clara. Si se ha tolerado durante tres años, los derechos civiles ya no son exigibles. Sin embargo, todavía se podría intentar por derecho de construcción si se logra que un empleado de la autoridad intervenga. No puedo decir nada sobre la transferibilidad a Baviera.

¿Podemos simplemente removerlas?

¡De ninguna manera! Sería un daño material. Hay que fijar un plazo para la eliminación y reclamar una renta de sobrevuelo según §913 del Código de Construcción.

¡Gracias Escroda!

Primero tuve que leer qué es una Überbaurente. ¿Pero para qué? ¿Por los postes que sobresalen hacia nosotros y el alféizar de la ventana? El muro está justo en la frontera. ¿Y cómo se mide la altura ahí?

También pensé en un plazo para la remoción; si no se cumple, ¿puedo contratar a un profesional y reclamar los costos?

La pendiente natural del terreno es un problema para nosotros ahora, nos gustaría que fuera más alta. Tendremos que hablar con los vecinos, porque creo que también les interesa tener una protección visual más alta.

Nicht wenn das Gebäude nicht über 50m³ Brutto-Rauminhalt hat (Art. 28 (2) 1.)

Es un garaje doble grande, por lo que probablemente tenga más de 50 m³.

¿Por los soportes que sobresalen hacia nosotros y el alféizar de la ventana?

Sí.

¿Y cómo se mide la altura en ese caso?

Debe servir más bien como un escenario de amenaza para que los vecinos también actúen. Básicamente puedes exigir lo que quieras. Si los vecinos no pagan, puedes demandarlo. Entre medio debería haber una conciliación que proponga dejar el alféizar de la ventana y retirar los soportes. Los vecinos aceptarán el compromiso y habrás conseguido lo que querías.

si no se cumple, ¿puedo contratar a un especialista y reclamar los costos?

Puedes hacerlo - en mi opinión legalmente no es sostenible, pero has creado hechos y los vecinos están obligados a tomar acción legal. Para ellos es menos arriesgado porque el daño a la propiedad es un delito penal y al principio solo el Estado actúa contra ti. Para la aplicación del § 859 Autoprotección del poseedor del Código de Construcción ha pasado demasiado tiempo. Pero el §1004 del Código de Construcción podría ser adecuado, tal vez pueda decir algo al respecto?

Tendremos que hablar con los vecinos, entonces

¡Muy buena idea!

Es un garaje doble grande, así que debe tener fácilmente más de 50m³.

Entonces, en caso de una conversación insatisfactoria, también podría ser aplicable el derecho urbanístico público. Solo tienes que encontrar a alguien que se encargue del asunto en la autoridad. ¿Conoces a alguien en el cuerpo de bomberos?

Diría de forma instintiva que es un terreno natural. Todo lo demás sería una tontería en cuanto a la limitación de altura.

No veo ningún daño o destrucción si se desmontan correctamente los soportes. Por lo tanto, no hay daño material. Sin embargo, no conozco la jurisprudencia en detalle.