Preguntas generales sobre la compra de terrenos

Hola,

estoy tratando de entender para mí mismo en qué debo pensar (lógica y monetariamente) cuando quiero comprar un terreno para construir. El objetivo es captar las tareas y costos hasta la losa del suelo (sin sótano) más o menos. Quizás alguien me pueda decir si he olvidado algo y si los costos son más o menos correctos:

1) Preselección de un terreno

- Elegir un terreno adecuado en cuanto a costos, tamaño (aprox. 400 m²) y ubicación
- Revisar el plan de desarrollo para el terreno (creo que eso se hace en la oficina de catastro)
- Verificar vinculación con promotor/arquitecto

2) Tareas ampliadas pre-venta

- Hacer un estudio del suelo (¿cuánto cuesta más o menos?) Creo que es obligatorio antes de la compra, ¿no? después se compra un terreno con cargas

3) Compra

- Pago del precio de compra
- Pago del impuesto a la transferencia de bienes inmuebles (5% del precio de compra), gastos notariales (2% - ¿ya están incluidos los registros en el registro de la propiedad?)
- Posiblemente honorarios del agente inmobiliario

4) Después de la compra

- Medición del terreno (3000 euros)
- Costos de urbanización (no aplican si ya está completamente urbanizado) ¿Qué se calcula para eso? En la zona nueva, la oficina de catastro dice que se pagan aprox. 40-80 euros de costos de urbanización por m². Serían entre 1600 y 3200 euros para 400 m². Los costos de urbanización incluyen los servicios de electricidad/gas/agua/Telecomunicaciones, conexión a la red de alcantarillado, ¿no?

5) Preparación del terreno para la compra de la casa

- Retiro de tierra (si es necesario) 1,500 euros
- ¿Posiblemente retiro de basura?
- Urbanización interior? ¿Qué significa eso y siempre es necesario? 2,500
- Pozos de inspección? ¿Igual?
- Reserva para gastos imprevistos (10% del precio de compra) - ¿ok o muy bajo?
- Construcción de la losa del suelo (digamos una losa de 10x10) 10,000 euros

Hmm, ¿he olvidado algo o he estimado cosas muy bajas (probablemente no muy altas)?

Muchas gracias de antemano por vuestra ayuda

Lo siento, aparentemente ya no puedo editar la publicación. Perdón por las palabras repetidas y los errores ortográficos, solo junté todos los pensamientos rápidamente desde el móvil, por eso no fue del todo correcto estilísticamente :-( Ah, y por supuesto son 16.000 a 32.000 euros - no tengo ni idea de dónde se fueron los ceros :eek:

1) Preselección de un terreno

- Elegir un terreno adecuado en cuanto a costos, tamaño (aprox. 400 m²) y ubicación
- Revisar el plan de ordenación para el terreno (¿supongo que se hace en el registro de la propiedad?)
- Comprobar la vinculación con el promotor/arquitecto

Sí

2) Tareas ampliadas de Pre-Venta

- Realizar un informe geotécnico (¿cuáles serían más o menos los costos?) Supongo que es obligatorio antes de la compra, ¿no? porque después se compra un terreno con cargas

El informe geotécnico tiene sentido.

3) Compra

- Pago del precio de compra
- Pago del impuesto de transmisiones patrimoniales (5% del precio de compra), honorarios notariales (2% - ¿están incluidos los asientos registrales?)
- posibles honorarios de agencia[QUOTE]

El impuesto de transmisiones depende del estado federal (eso no lo he verificado ahora).

Para los costos del notario y el registro de la propiedad recomiendo buscar en Google una calculadora.

[QUOTE]4) Después de la compra
- Medición del terreno (3000 euros)
- Costos de urbanización (no aplican si ya está totalmente urbanizado) ¿cuánto se calcula para eso?
En la zona de nueva construcción, el registro de la propiedad dice que se pagan aprox. entre 40 y 80 euros por m² de costos de urbanización. Para 400 m² serían entre 1600 y 3200 euros. Los costos de urbanización incluyen los gastos de redes de electricidad/gas/agua/telefonía, conexión a la alcantarilla, ¿no?
[QUOTE]

Totalmente urbanizado significa que las conexiones están disponibles en la calle. La conexión a la alcantarilla puede estar ya a unos centímetros dentro del terreno.
Los costos surgen entonces por la tubería de acometida y la conexión a la vivienda.
Los costos dependen de la distancia de las conexiones a la casa. 4 metros son naturalmente más baratos que 8 metros. (Urbanización interior)

Los costos de urbanización (calle, etc.) generalmente ya están incluidos en el precio de compra del terreno. Por cierto, 40-80 € por m² para 400 m² de terreno son entre 16.000 € y 32.000 € (falta un cero ahí).

[QUOTE]5) Preparación del terreno para la compra de la casa

- Retiro de tierra (si es necesario) 1.500 euros
- posible retiro de basura???
- Urbanización interior? ¿Qué significa eso y siempre es necesaria? 2.500
- Pozos de registro? ¿igual?
- Reserva para gastos imprevistos (10% del precio de compra) – ¿está bien o es muy baja?
- Realización de la losa de cimentación (digamos una losa de 10x10) 10.000 euros[QUOTE]

No se puede decir nada de los costos. También depende de la distancia y la cantidad.
Un pozo de registro es (simplificando) el elemento en la alcantarilla donde se puede entrar para revisar. Eso lo necesitas.

[QUOTE]Hmm, ¿olvidé algo o puse costos demasiado bajos (probablemente no demasiado altos)?

Muchas gracias de antemano por vuestra ayuda

Olvidado hasta la realización "losa de cimentación terminada":

1. Si se financia el terreno/casa, se generan costos adicionales de notaría y registro para la hipoteca. Estos costos dependen del importe de la hipoteca. Google ayuda con el "calculador de hipoteca".

2. Seguros

3. Estructuralista

4. Tuberías bajo la losa de cimentación

5. Instalación y seguridad en la obra (p. ej.: valla de obra, etc.)

6. Solicitud de obra / permiso de construcción[/QUOTE][/QUOTE][/QUOTE]

Ups, ahí hay una cita mal colocada.

En principio hay 3 maneras de comprar un terreno:
1. Está en el mercado
2. Buscas un terreno libre, investigas mediante trucos quién es el propietario (= inscripción en el registro de la propiedad)
3. Lo heredas / te lo regalan
Cuando encuentres un terreno, primero debes ver si realmente puedes comprarlo, no todos venden sus terrenos. Para ello está el plan de ordenación urbana, si existe, y/o la cartografía catastral o la construcción de los vecinos, para que veas si en realidad puedes construir algo. Estos datos los obtienes en la oficina de urbanismo correspondiente.
Si la construcción que planeas coincide con el terreno y tienes la suerte de poder comprarlo, continuamos.
Si existe un compromiso con un arquitecto / promotor te lo dirá el vendedor.
No importa cómo consigas un terreno, siempre es recomendable hacer un estudio geotécnico antes de comprar. Eso cuesta alrededor de 1.000 €.
En el resto es difícil establecer fórmulas universales. Nuestros costes de urbanización son aproximadamente 100 € por m². Con eso pagas la urbanización "pública" o en mi jerga la urbanización "externa", es decir, pagas para que el municipio te construya un colector principal, tuberías de agua y una red eléctrica, zonas verdes, áreas de compensación, una calle, farolas, parques infantiles, etc. Pero todavía no se ha hecho nada en tu terreno. La urbanización interna (gas, agua, electricidad, alcantarillado) va aparte (puede oscilar entre 5.000 € y 20.000 €).
En la medición es dudoso si compras una parcela ya delimitada o si, por ejemplo, se trata de una división, en cuyo caso pagarás bastante más.
La preparación para la construcción puede subir muchísimo de precio muy rápido (por ejemplo, por el transporte de tierra contaminada = residuos especiales, compra de grava, etc.).

Para resumir: es correcto preocuparse por todas las partidas, PERO solo por cada terreno. En general y sin un terreno concreto, filosofar no te lleva a ningún paso adelante. Cada terreno debe ser considerado y valorado individualmente. No sirve de nada que yo pague 100 € de urbanización por m² y en tu terreno sean solo 10 €. Sin embargo, yo pude "vender" la grava de mi terreno, y tú tienes que comprar grava por 15.000 €,...

Busca terrenos; cuando tengas un terreno concreto en mente, valora ese terreno exactamente con base en tus puntos.

Primero muchas gracias por la información

Ve a buscar terrenos - si tienes un terreno concreto en mente - evalúa ese terreno exactamente según tus puntos.

Por eso mismo intento pensar en todos los puntos relevantes (es decir: anotármelos de antemano), cuando llegue el momento. Ya sabía que no todos los puntos se aplicarán o que pueden añadirse otros puntos (árboles existentes, tierra contaminada, etc.).