¿A partir de cuándo comienza la financiación en la entrega de la casa en verano de 2017?

Hola, no estuve aquí por un buen tiempo. Ya habíamos planificado mucho la compra de un terreno y la construcción nueva de una casa unifamiliar a través de un promotor inmobiliario, cuando la compra del terreno se canceló completamente de forma inesperada para nosotros en el último segundo. Eso fue una lección para la vida, pero así fue.

Ahora, en las últimas semanas también ha pasado bastante. El fin de semana pasado visitamos una casa, inmediatamente tuvimos una sensación muy buena, después de un breve tiempo de reflexión aceptamos y de hecho nos dieron el visto bueno; aquí en la región es extremadamente difícil y estamos muy contentos. No esperábamos que algo surgiera tan rápido para nosotros y todavía estamos un poco perdidos sobre todo lo que hay que tener en cuenta.

La siguiente situación – tal vez puedan decir algo inteligente al respecto, antes de que nos veamos más tontos ante el banco o el actual propietario de lo necesario :):

Nos hemos dado mutuamente un compromiso verbal de que estamos de acuerdo con la compra de la casa y que la entrega de la casa está planeada para julio/agosto de 2017. Como aún no se ha formalizado nada ante notario, en última instancia cada parte podría estar indefensa si la otra parte decide cambiar de opinión por el motivo X. Por lo tanto, ambas partes tienen interés en formalizarlo con validez legal lo más rápido posible.

Aquí está el primer punto, el contrato de compra – por supuesto, ya conlleva costos, lo sabemos, podemos pagarlos con el capital propio, no necesitamos un préstamo para eso.

Ahora también tenemos que ir al banco pronto. Que con nuestros ingresos, nuestro capital propio y nuestras profesiones obtendremos una financiación, eso es 100% seguro. Lo dudoso son las condiciones exactas, y no sabemos nada del tema.

Por nuestra parte queremos hacer el contrato de compra rápido, para tener la seguridad de que: la casa será nuestra desde julio/agosto. Pero también estaríamos interesados en que el préstamo o las cuotas mensuales del crédito comiencen preferiblemente cuando la casa sea realmente habitada por nosotros. No solo porque antes todavía tendremos que pagar alquiler y queremos minimizar los meses de doble coste, sino también porque la casa de hecho no será nuestra si la entrega ocurre dentro de 10 meses. Imagínense que hasta entonces aparecieran daños inesperados en la casa, que se incendiara o algo por el estilo.

¿Cómo se resuelve eso de la forma más sensata?

Quizá algunos números, aquí siempre hay gente muy sabia:

Queremos tomar un préstamo de 260.000 euros. Tenemos un ingreso neto conjunto de alrededor de 4500 euros mensuales, mi marido es autónomo y eso puede variar fácilmente. Aquí he incluido la asignación por hijo. El capital propio que queremos aportar asciende a 120.000 euros. También podríamos aumentarlo un poco, pero pensamos que probablemente ahora no vale la pena vaciar todas las cuentas...

Hola,

se asegura la financiación con un período correspondiente sin comisión de disponibilidad. En vuestro caso debería ser de 9-12 meses. Algunos bancos tienen tiempos estándar, normalmente son 6 meses. Hay que sopesar la financiación total. Si un banco ofrece un interés muy bueno y 6 meses sin comisión de disponibilidad, puede ser más atractivo elegirlo. Entonces pagaréis esos intereses durante unos meses.

En el contrato notarial es imprescindible fijar una fecha fija de entrega, posiblemente incluir cláusulas sobre qué sucede si no se cumple (indemnización por intereses).

¿Cómo se resuelve esto de la manera más sensata?

Ahora cerrar el contrato y fijar la transferencia de propiedad como momento de pago. Si el vendedor realmente quiere, pueden acordar también un pago simbólico.

Hola,

uno asegura la financiación con un período correspondiente sin cargos por disposición. En vuestro caso debería ser de 9 a 12 meses. Algunos bancos tienen plazos estándar, lo habitual son 6 meses. Hay que ponderar la financiación total. Si un banco ofrece un interés excelente y 6 meses sin cargos por disposición, puede ser más atractivo elegirlo. Entonces simplemente pagáis esos intereses durante unos meses.

En el contrato notarial es imprescindible fijar una fecha de entrega fija, e incluir cláusulas por si esta no se cumple (compensación por intereses).

Ah, interesante, gracias.

Entonces digamos que cerramos una financiación a mediados de noviembre: probablemente tengamos un período sin cargos por disposición de 6 meses (¿como mínimo?) y tendríamos que empezar a pagar intereses por disposición desde mediados de mayo de 2017. ¿Cuánto suelen ser estos intereses en promedio, qué es una tasa baja y qué todavía es aceptable?
¿Y las "cuotas normales del crédito" comienzan a correr tan pronto como solicitamos el préstamo?

Ahora cerrar el contrato y establecer la fecha de pago en el momento de la transferencia de posesión.
Si el vendedor insiste, pueden acordar también un pago simbólico.

Sí, eso fue lo que pensamos también. ¿Eso significaría que el riesgo se transfiere al mismo tiempo que la posesión?

¿Que en una entrega prevista de la casa en aproximadamente 10 meses y con el contrato de compra ahora, es habitual fijar el momento del pago para más tarde, es decir, para la transferencia de posesión, verdad?

No me lo tomes al pie de la letra, pero si no recuerdo mal, en este caso la transferencia del riesgo también implica la transferencia de la posesión. Y sí, es bastante común que el pago del precio de compra se posponga. Con los terrenos no es diferente. La mayor parte se paga cuando se ha garantizado la posibilidad de construcción.

No me preocuparía demasiado, todo eso debería ser "estándar" (especialmente en la estructura de "se vende el inmueble actual por una nueva construcción").