Fijación de un acuerdo de vecindad

  • Erstellt am 26.05.2014 21:53:37

f-pNo

26.05.2014 21:53:37
  • #1
Hola querida comunidad,

después de mucho tiempo, vuelvo con una pregunta.

Nuestro terreno está estructurado de la siguiente manera:
Desde la calle, el terreno desciende aproximadamente 14 - 15 m de forma plana.
Luego hay una pendiente de 2,50 - 2,80 m - y después una ligera subida hasta 3,50 m de altura al final del terreno (30 m de profundidad total).

Conservaremos nuestra pendiente y construiremos la casa con la parte trasera en la pendiente (lateralmente la pendiente estará sostenida por muros en L).
Disposiciones según el plan de urbanismo: muros/muros en L hasta 1,50 m - con consentimiento del vecino hasta 2,00 m de altura.

Nuestros vecinos han excavado (lamentablemente) la pendiente trasera. Por lo tanto, están obligados (ya que modificaron el terreno) a asegurar nuestra pendiente restante contra deslizamientos.
Uno de los vecinos quiere lograr esto mediante un muro de contención autoconstruido de aproximadamente 1,80 m de altura. Desafortunadamente, colocó este muro justo en la frontera del terreno (coste del material aproximadamente 11.000 euros). Para recordar: la altura de la pendiente en este punto era de 2,80 m - por lo tanto, el vecino redujo la pendiente de 2,80 a 1,80 m cómodamente desde nuestro lado del terreno.
Adjunto una foto del muro - antes de que se rellenara y se borrara nuestro terreno.

Hoy me llamó la vecina y dijo que la oficina de construcción les envió una carta. Preguntan si daríamos nuestro consentimiento para el muro más alto.
Mi esposa y yo hemos decidido otorgar el consentimiento y aceptar la "pérdida de terreno" (debido al rebajamiento en nuestro lado). No tiene sentido, según el derecho vecinal, insistir en demoler el muro (incluso en juicio), para luego vivir en una vecindad enemistada.
Creo que pondré la condición de que el vecino eleve su muro a 2,00 m y que yo también pueda aumentar mis muros en L a 2,00 m.

OK - larga introducción - y ahora la pregunta:
¿Qué se debe tener en cuenta con este consentimiento?
¿Tenéis sugerencias sobre cómo podría completarse un acuerdo así?
¿Debe hacerse de forma notarial / con abogado o basta con un "contrato" redactado por nosotros mismos?
¿Debe inscribirse en el registro de la propiedad (algo así como una carga real)?

Entiendo bien que esto no es asesoramiento legal, pero ¿qué opináis?

Muchas gracias
f-pNo

 

Bauexperte

27.05.2014 12:46:51
  • #2
Hola,


Sin la foto no habría podido entender exactamente lo que describiste. Supongo que estas son las complicaciones de Internet.


La vecina está obligada a informar a la oficina de urbanismo si está de acuerdo con el muro más alto. En tu lugar, yo conectaría una cosa con la otra. Prepara un escrito en el que establezcas bajo qué condiciones das tu aprobación; no hay que cuidar mucho la forma. Tus vecinos deben presentar este escrito ante la oficina de urbanismo y de allí también viene la solicitud para la inscripción de una carga constructiva; si fuera necesario. Si este acuerdo vecinal es suficiente, eso es todo. La prueba, en caso de una venta posterior, se puede presentar en cualquier momento a través de la autoridad que dio la aprobación.

¿Qué crees que falta añadir a "deben"?

Saludos, experto en construcción
 

f-pNo

27.05.2014 15:59:46
  • #3


Para ser honesto, no estoy del todo seguro en qué medida se podrían incluir, por ejemplo, los siguientes puntos o si ni siquiera pertenecen. La idea es simplemente que, debido al muro colocado incorrectamente, se nos generan costos adicionales que no estaban previstos.

Como los vecinos colocaron el muro directamente en el límite del terreno, nosotros debemos hacer un terraplén en nuestro lado o posiblemente incluso nivelar la parte superior del terreno a 2 m y probablemente "entarimar" nuestra terraza.

Para la nivelación podría ser útil la siguiente formulación: "Debido a que el terreno ya no es utilizable a la altura original por el muro colocado directamente en el límite del terreno, debe nivelarse a una altura de 2 m. Los costos para el transporte y eliminación del material adicional generado correrán por cuenta de la familia ... ."
En caso de terraplén en nuestro terreno: "Debido a que la pendiente debe ser terraplenada en el terreno de la familia f-pNo (contrariamente a la legislación vecinal vigente) por el muro colocado directamente en el límite del terreno, se inutilizan y m² de terreno. La familia ... reembolsará a modo de compensación un importe de y m² * 100 euros (precio de compra)."
Probablemente se llegará a una nivelación + entarimado (al menos esa es la propuesta razonable de nuestro contratista general).

Además, probablemente sea útil la siguiente formulación: "Si por causa del muro de contención de 2,00 m de altura se produce una carga sobre la finca, los costos de registro en el registro de la propiedad correrán por cuenta de la familia ... ."

Esta noche tomaré una nueva foto en la que se podrá ver el muro, incluido el relleno y el terraplén.
 

f-pNo

27.05.2014 21:41:09
  • #4
Aquí otra vez una imagen actual de la pared, incluyendo el relleno y (lamentablemente) la explanación en nuestra propiedad.

 

Bauexperte

30.05.2014 09:46:15
  • #5
Hola,

desde mi perspectiva "legal" de aficionada, no es tan sencillo responder a esto. Sin embargo, creo que no puedes simplemente trasladar los costos adicionales que te surjan al vecino. En ningún lugar — al menos no has escrito nada al respecto — se establece que haya una obligación para llevar a cabo la ejecución "x" del jardín. Esto significa, en resumen, que cada propietario puede arreglar su jardín — y por lo tanto nivelarlo o no, como le guste. La única influencia que puedes hacer valer es la demolición del muro colocado incorrectamente, ya que invade la frontera de tu propiedad. Si lo veo bien, ello no cambiaría nada para ti respecto a los trabajos posteriores.


Considero que esto es justificado.

Independientemente de mi primera respuesta sobre este tema, deberías sentarte con el vecino y ver adónde conduce esto. Sabes que no soy abogada, por lo que puedo estar equivocada y, en caso de duda, deberás contratar a una. Pero repito: no creo que tu vecino tenga que hacerse cargo de tus costos consecuentes — excepto aquellos que surjan por la sobreconstrucción (posible carga real) — porque cada uno puede diseñar su jardín como quiera. Por supuesto, "hubiera" sido deseable que el vecino te hubiera incluido en sus planes...

Saludos, experto en construcción
 

DG

30.05.2014 10:43:06
  • #6
Creo que esto es difícil de evaluar aquí en el foro. explica varias veces que el vecino actúa en contra de la normativa de vecindad, además de haber construido sobre la línea divisoria. Pero el problema principal, en mi opinión, no es que el muro esté, por ejemplo, en medio de la línea divisoria, eso es habitual y se puede resolver de manera pragmática. Pero parece que aquí el vecino ha excavado su terreno hasta una profundidad de 2,8 m, aunque solo puede construir un muro de contención de altura máxima de 2,0 m. Eso significa que 80 cm no están soportados, por lo que deben ser rellenados en el terreno de f-pNo, lo que supone perder unos 80 cm de ancho del terreno (pendiente de 45°).

Se puede solucionar con un muro realmente de hasta 2,80 m de altura, que entonces (en NRW...) debe estar asegurado mediante una carga administrativa, lo que afecta el terreno de f-pNo.

Yo no firmaría nada por ahora, sino que exigiría la condición de que mi terreno sea reconstruido por el vecino a la altura original del terreno. La oficina de construcción entonces dirá bajo qué condiciones o si eso siquiera es posible.

Si no es posible, yo plantearía los costos adicionales de la cimentación no planeada, porque: evidentemente el vecino ha excavado unos 2,80 m de terreno, aunque debería haber sabido que sin condiciones adicionales solo puede soportar 1,50 m. Incluso con consentimiento del vecino, solo hasta 2,0 m.

Por tanto, el vecino debería haberse informado previamente sobre cómo gestionar el vaciado del terreno, lo cual, si entiendo bien hasta aquí, no ha hecho.

Alternativa: que él eleve su propio terreno entre 80 y 130 cm y al mismo tiempo aumente la altura del muro de contención...

Saludos cordiales
Dirk Grafe
 

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