Primera conversación con el promotor - primeros números...

Hola queridos miembros del foro,

realmente aún no estoy seguro de si, con los precios de la construcción hoy en día, es mejor construir con un promotor inmobiliario o con un arquitecto. Actualmente estamos solicitando ofertas para la construcción de una casa.

Un poco sobre nosotros:

Actualmente somos un hogar de 4 personas. El terreno lo adquiriremos con fondos propios, incluyendo el impuesto de transmisiones patrimoniales y los costos notariales (no hay comisión). El tamaño del terreno es aproximadamente 600 m2. El terreno está designado como solar urbano y completamente urbanizado (se podría obtener la licencia de construcción en 3-4 semanas). Solo necesitamos realizar la conexión a la arqueta (no está lejos).

Nuestros deseos para la casa:
Una casa de 1,5 pisos (aprox. 120 - 130 m2) con techo a dos aguas, con espacio de almacenamiento en el ático.
Planta alta: 3 habitaciones para niños, dormitorio, baño grande.
Planta baja: Cocina abierta, comedor y sala de estar, baño para invitados, cuarto de calefacción o lavandería, posiblemente un trastero detrás de la cocina.
Suelo radiante en todas partes, bañera de esquina, techo color antracita, así como ventanas color antracita, persianas en las ventanas, queremos construir poco a poco el garaje doble por nuestra cuenta, solo se debe hacer la losa, sin chimenea, sin sótano (queremos construir de forma sencilla, económica pero también de calidad, no solo lo más barato, pero sin cosas extravagantes como grifos dorados, etc.).

En trabajo propio queremos encargarnos del exterior, los trabajos de pintura o empapelado, así como los revestimientos de suelo (excepto baldosas) y la construcción del garaje (excepto la cimentación) más adelante.

Ya estuvimos con un arquitecto, que aún no pudo darnos cifras exactas porque primero quiere trabajar con nosotros el plano. Además, también estuvimos con un promotor (Town & Country). En la primera conversación ya nos proporcionaron cifras. Ahora somos escépticos si esto es correcto o si lo han calculado bonito. Además, no estamos seguros de si deberíamos construir con un promotor o con un arquitecto. ¿Cuáles son vuestras experiencias? Se escucha mucho sobre chapuzas por parte de los promotores. Además, suelen decir que los contratos no son a prueba de agua. Sobre Town & Country no hemos oído nada negativo a nivel regional, por eso tuvimos una primera reunión con este promotor. El vendedor fue muy amable y nos explicó todo con paciencia, pero claro, también quiere vender, ahora creemos que quizás nos ha presentado las cifras de manera optimista. Por ello pedimos consejo a constructores experimentados para saber si esto es realista por ahora...

Lo siguiente fue calculado en la primera conversación: (También enfatizamos que no deseamos financiación adicional y por tanto no debería ser calculado demasiado justo)

Costos de construcción y costos accesorios:

Nuestra casa con Town & Country (Lichthaus) debería costar lo siguiente: incluyendo las habitaciones mencionadas y deseos especiales (color de la casa: amarillo claro (quizás otro, era solo un ejemplo), suelo radiante en todas partes, bañera de esquina, techo color antracita, así como ventanas color antracita, persianas en las ventanas)

199.170 €

Tasas y costos de conexiones (agua, aguas residuales, electricidad, gas, conexión a alcantarillado): 10.000 €
Costos por fundación múltiple, aumento de la cimentación: 5.000 €
Retiro de tierra excavada: 1.000 €
Conexión de agua y electricidad para la construcción: 1.000 €
Material para empapelar y revestimientos del suelo: 5.000 €
Material para zona exterior: 5.000 €
Losas para garaje de 6x8 m: 8.000 €
Plano de ubicación, replanteo, tasas de permisos, otros cargos: 3.500 €
Intereses durante el periodo de construcción: 2.500 €
Reserva para selección de materiales, cocina: 10.000 €
Costos notariales adicionales: 1.000 €

Coste total: 251.170 €

Esa sería la cantidad del crédito que tendríamos que solicitar. El trabajo propio y el terreno ya están deducidos.

Suena bastante bien, pero somos escépticos sobre si nos lo ha presentado bonito o si falta algo.

¿Dónde estarían, por ejemplo, los costos de topografía? ¿Todo en esos 3.500 €? ¿Es realista?
También he leído frecuentemente en internet que el costo de conexión de agua y electricidad para la construcción suele ser unos 2.000 €. ¿Qué quieren decir con conexión? Pensaba que se refería al consumo durante la construcción. ¿No está ya conectado arriba con los 10.000 € calculados?
Además queríamos calcular la cocina con 10.000 €. Entonces él no ha planificado ningún margen para selección de materiales. Creo que para la selección se necesitarían fácilmente otros 10.000 €, ¿no? Él decía que ya tienen buenos estándares y que si no queremos grifos dorados, eso sería suficiente. Según mi investigación en internet, a menudo se trata de un estándar muy simple que no siempre se ve muy bien. Claro que no queremos grifos dorados ni cosas exageradas, pero algo bonito sí, así que se debería planear un margen para selección...

¿Falta algo en el listado anterior o realmente está calculado demasiado bajo? Agradezco sus experiencias, sus comentarios, sus consejos. También con gusto sobre el promotor Town & Country.

Saludos cordiales

Muéstrame un plano de planta de 1,5 pisos con 120 m², donde en la planta superior tengas 3 dormitorios para niños, un dormitorio y un baño grande, y además en la punta del techo un espacio de almacenamiento accesible.

a la mayoría no les basta con un estándar simple, por ejemplo, en la ducha solo hay una alcachofa sencilla, no una alcachofa grande ni una ducha tipo lluvia. Como lavabo se obtiene uno de 60 cm de ancho con un grifo simple (es decir, no uno más grande bajo el que, por ejemplo, se pueda lavar el cabello) y no un mueble de lavabo con un armario inferior a juego. El inodoro no es sin borde de descarga, la bañera puede ser demasiado pequeña, no gustan los azulejos ofrecidos, el formato es demasiado pequeño, los azulejos más grandes tienen recargos, la instalación es muy cara, etc. Lo mismo ocurre con la instalación eléctrica, probablemente muy pocos enchufes, poca iluminación, conexiones de red, etc. Y en el jardín continúa, con 5000 euros no se llega muy lejos. Yo me lo pensaría bien antes qué es lo que realmente quiero y preguntaría los precios de antemano, 20000 euros se pueden esparcir rápidamente sin obtener lujo a cambio.

Saludos
Sabine

Una casa de 1,5 plantas (aprox. 120 - 130 m2) con techo a dos aguas, con espacio de almacenamiento en el ático.
Planta superior: 3 habitaciones infantiles, dormitorio, baño grande.
Planta baja: cocina abierta, comedor y sala de estar, baño de invitados, sala de calefacción o de servicios, posiblemente un trastero detrás de la cocina.

¡Eso va a ser complicado! No veo cuatro dormitorios en una casa de 120 metros.

Costos por cimentación adicional, elevación del cimiento: 5.000 €
Retiro de tierra excavada: 1.000 €
Conexión de agua para construcción y electricidad para construcción: 1.000 €
Material para empapelado y suelos: 5.000 €
Material para áreas exteriores: 5.000 €
Garaje 6x8 m placa de cimentación: 8.000 €
Plano de ubicación, replanteo, tasas de permisos, otros cargos: 3.500 €
Intereses durante el tiempo de construcción: 2.500 €
Reserva para selección de acabados, cocina: 10.000 €
Costos notariales adicionales: 1.000 €

Con nosotros todo fue el doble de caro, y eso en 2013.
¿Puedes manejar los trabajos previstos por cuenta propia?

Claro, no queremos grifos dorados ni cosas exageradas, pero algo bonito sí, así que habría que planificar una reserva para la selección de acabados...

¡Definitivamente!

Además, no estamos seguros si deberíamos construir con un promotor inmobiliario o con un arquitecto.

Aquí no se refiere a Bauträger (así se llama solo a quienes venden terrenos con casas, no a quienes construyen en el terreno propio del constructor), sino a empresa constructora; y vuestra pregunta es por tanto si debéis contratar a tal empresa como contratista general, o dejar la dirección de obra en "contratos separados" a un arquitecto.

Si el terreno en sí no presenta exigencias especiales (pendiente, forma pentagonal o similar) no veo necesidad de planificar una "casa de arquitecto": según el tamaño y equipamiento descritos, saldrá de todos modos algo más o menos estándar, en este caso conocido como Flair 113. El único "reto" será combinar deseos / requisitos con el tamaño de la casa: por ejemplo, veo en la lista de recortes el vestidor separado para la tercera habitación infantil, posiblemente también la bañera de esquina. Galería de biblioteca, espacio aéreo, invernadero, escalera recta de una sola traza, etc., es claro que no habrá, es decir, los grifos "no dorados" pueden simbolizar aquí solo una lista prolongada de "razón".

Town & Country también está por supuesto en el segmento de precios bajos, es decir, no tiene que ser malo, pero todo lo que se aleje del estándar cuesta dinero.

Si ya están hablando con Town & Country, un arquitecto con adjudicación individual siempre será más caro.