Proyecto de financiación vivienda unifamiliar en Hesse Central

¡Hola foro!

Hemos reservado un terreno y ahora estamos en la planificación de la casa. Esta está bastante avanzada y también recibimos luz verde del banco. Sin embargo, me gustaría aquí recoger algunas opiniones más, ya que es mucho dinero y nos cuesta mucho tomar la decisión.

Muchas, muchas gracias.

General sobre nosotros

[*
Mi esposa tiene 34 años, yo 36
[*]1 hijo (1,5 años)
[*]Se planea otro después de la construcción de la casa
[*]Ambos son project managers en empresas conocidas y grandes
[*]Ambos están empleados con contratos indefinidos
[*]Yo trabajo unas 40 horas, mi esposa a tiempo parcial unas 20 horas a la semana



Situación de ingresos y patrimonio


[*]juntos 4800 EUR netos. Cuando mi esposa trabaje a tiempo completo, aproximadamente 5600 EUR netos
[*]pagos anuales de bonos de unos 10.000 EUR, pero no se puede contar con ellos
[*]subsidio por hijo: 194 EUR
[*]capital propio: 60.000 EUR
[*]de esto para el proyecto casa: 40.000



Situación de gastos

Costos de vivienda


[*]renta actual con gastos incluidos: 1523 EUR
[*]electricidad y calefacción: 64 EUR
[*]teléfono, internet, móvil: aprox. 80 EUR al mes


Auto


[*]financiamiento: 225 EUR
[*]seguro: 61 EUR
[*]combustible: 250 EUR


Costos de vida


[*]alimentos: aprox. 300 EUR
[*]costos de restaurante: aprox. 200 EUR
[*]cuidado/ droguería: aprox. 75 EUR
[*]guardería: 233 EUR


Ahorros


[*]actualmente ahorramos mensualmente 1000 EUR



Totales de ingresos y gastos


[*]ingresos totales: aprox. 5000 EUR
[*]gastos totales:
[LIST]
[*]costos fijos: 2200 EUR
[*]costos variables: aprox. 1200 EUR

General sobre la propiedad

[*
¿Cuánto mide el terreno?: 649 m²
[*]nueva construcción, sólida, casa unifamiliar con 1,5 pisos
[*]¿Cuánto mide la casa? aprox. 160 m²



Costos de construcción o compra


[*]costos del terreno: 115.000 EUR (totalmente desarrollado)
[*]costos adicionales de compra: 9300 EUR
[*]costos de construcción: 300.000 EUR
[*]costos adicionales de construcción (p. ej. conexiones, perito del suelo, electricidad de obra, etc.): 10.000 EUR



Desglose de costos


[*]costos totales: 439.000 EUR
[*]capital propio deducible: 40.000 EUR
[*]monto del financiamiento: 399.000 EUR



Datos necesarios del crédito

Préstamo de anualidades Naspa


[*]monto del crédito: 349.000 EUR
[*]tasa de interés: 2,02 % / 2,06% (nominal / efectivo)
[*]plazo de tasa fija: 15 años
[*]saldo restante al final del plazo de tasa fija: 226.825,93 EUR
[*]duración total ficticia hasta amortización completa: 2053
[*]tasa de amortización inicial: 2%
[*]cuota mensual: 1.169,15 EUR
[*]¿pagos extraordinarios posibles? 5,00 %
[*]¿cambio de tasa de amortización posible? "La tasa de amortización puede cambiarse dos veces gratuitamente durante el plazo de la tasa fija, dentro de un rango del 2% al 4% respecto al monto del préstamo."



Préstamo KfW


[*]monto del crédito: 50.000 EUR
[*]tipo: programa KfW para vivienda propia (124)
[*]tasa de interés: 1,70 % / 1,73% (nominal / efectivo)
[*]plazo de tasa fija: 10 años
[*]saldo restante al final del plazo de tasa fija: 33.590,81 EUR
[*]duración total ficticia hasta amortización completa: 2043
[*]tasa de amortización inicial: 3,377%
[*]cuota mensual:
[LIST]
[*]70,83 € durante período de carencia sin amortización
[*]211,55 € durante período de amortización


[*]¿pagos extraordinarios posibles? "El pago extraordinario total es posible. Se cobra una penalización por pago anticipado."

Resumen
Tendríamos una cuota mensual de 1.380,70 EUR para ambos créditos. Por supuesto, se suman los gastos adicionales habituales, que son más altos en una casa que en nuestro piso actual. Pero actualmente pagamos más renta. Dicho de manera simple, el gasto mensual por vivienda se mantendría aproximadamente igual. Sin embargo, los costos mensuales de gasolina aumentarán. Como actualmente ahorramos 1000 EUR al mes, supone que podremos afrontar el gasto.

¿Cuáles son sus opiniones?

Hola, finanzas sólidas. El alquiler con calefacción es tan alto como la carga del crédito. Así que está bien. ¿Han consultado alguna vez con un intermediario? Las condiciones de Naspa se sienten altas. Por 2,x deberían poder conseguir también un plazo fijo de 20 años en otro lugar. Con sumas así, debería uno desvincularse del banco de la casa. Además, prácticamente todos participan en los programas KfW. En la construcción de la casa me parece relativamente económico... espero que no surja ningún problema después.

También creo que se puede hacer. Se ve sólido. Los ingresos son suficientes, hay algo de margen. La mujer podría aumentar su ingreso. Así que, en el peor de los casos, tienen opciones para reaccionar.

Hola, es mi primera publicación aquí, pero ya tengo la primera pregunta de comprensión o quizá también una sugerencia de mejora: ¿qué habla en contra del programa KFW 153 en combinación con el 124? ¿Interés más bajo que en el banco principal y un subsidio de amortización de 15.000 EUR, o hay alguna trampa relacionada con el TE?

Además: amortización completa ficticia en 2053 - ¿no es eso demasiado tarde? Entonces tú tienes 71 años, tu esposa 69...

Costos de construcción demasiado bajos. 300 -> 360k
Costos secundarios de construcción demasiado bajos. 10 -> 40k
¿Garaje?
¿Sótano?
¿Trabajos de tierra?

Con 40k de capital propio no habrá financiación del 80%. Es decir, interés mayor al 2%.
Y si leo KfW... otros 20k más en todo el cálculo encima.

Saludos cordiales

¿Por qué "20k sobre toda la factura" si el préstamo KfW tiene un interés más bajo, un plazo más corto y un subsidio de amortización...? Y tampoco me queda muy claro cómo llegas de 300.000 EUR a 360.000 EUR con ese tamaño.