Planificación financiera para la reutilización

Hola querida comunidad de construcción de viviendas,

ya hemos presentado nuestro proyecto de construcción en otro hilo y ahora queríamos conocer sus opiniones sobre nuestra planificación financiera. Aquí de nuevo brevemente los datos principales:

Reacondicionamiento de un pasillo (antiguo establo de ganado) a espacio habitable. 200 m² de superficie habitable en planta baja, contiguo a la casa parental
Estimación de costos de construcción: 240.000 € (TODO INCLUIDO)
TODO INCLUIDO: Costos completos incluyendo mobiliario y gastos adicionales (arquitecta, etc.)

Por el terreno disponible y “el edificio que ya está construido”, no pagamos nada.
Mano de obra propia: aprox. 50.000 € (no tenemos ninguna presión de tiempo, ya que vivimos sin alquiler en la casa parental al lado y queremos hacer lo que podamos nosotros mismos)

Tiempo estimado de construcción: hasta 2 años
Capital propio: 25.000 € (efectivo + ahorro para construcción)
Necesidad de financiación: 165.000 €

Nota: Los 240.000 € son una estimación. Al igual que los 50.000 € (estimados por el banco). Por supuesto que todo puede costar 25.000 € más o menos, ya que es muy difícil de estimar en un proyecto así.

Y el plan es que tomemos el préstamo KFW para vivienda propia por 50.000 € y además un préstamo TA (TAKredit) por 100.000 € (por ejemplo 30 años). Además, un préstamo bancario variable por 50.000 €, completamente variable. Sin obligación de aceptación, etc. Con el capital propio y la mano de obra propia deberíamos estar totalmente seguros. La semana pasada tuvimos una (segunda) cita en el banco y todavía esperamos las condiciones exactas. Pero queríamos escuchar sus opiniones ya ahora.

Actualmente:
Ingreso 1 1.650 € netos (Edad: 29)
Ingreso 2 1.350 € netos (Edad: 28)

Garantía 1: 12.000 € (antiguo contrato de ahorro con 4% de interés, preferiblemente no debería cancelarse)
Garantía 2: 10.000 € (contrato de ahorro Riester, preferiblemente tampoco debería cancelarse, pero estaría disponible para una emergencia muy grave)
No estamos casados, no tenemos hijos.

Para la financiación no queremos contar con los dos salarios completos, sino solo con un salario completo (actualmente 1.650 €) y un trabajo a tiempo parcial (350 € - 450 €).
¿Qué opinan acerca de esta planificación? ¿Cuál sería la cuota mensual máxima para interés + amortización (plazo: 30 años)? Por favor, séan críticos. ¡Muchas gracias de antemano! Si tienen más preguntas, no duden en preguntar :-)

Con ambos salarios veo una financiación de 165000, que también puede llegar fácilmente a 200000, si como casi siempre hay algunos gastos imprevistos, ya es justo. 200m² cuestan también mínimo aproximadamente 400.- de gastos adicionales y de algo tenéis que vivir además de coches, etc...
Aparte de eso, preferiría pedir un crédito en lugar de cancelar el contrato de ahorro para la vivienda.

Gracias por el feedback. Entonces, los ingresos son por supuesto el peor escenario y el estado actual. En cuanto a los gastos adicionales, aún tenemos potencial de ahorro, ya que posiblemente algunos conceptos como por ejemplo [Müllgebühren], [Versicherungen] etc. podrían ser "compartidos" con los padres. Según el cálculo del presupuesto del banco, se estiman 1.370 € para gastos adicionales más costos de vida (incluyendo [Auto] etc.). Esto coincide casi exactamente con nuestro cálculo. Entonces tendríamos espacio para una cuota de aproximadamente 600 €. Por supuesto, ahora tenemos que esperar qué dice el banco sobre el importe de la cuota para los 165.000 €. Sin embargo, no debería haber mucha diferencia.

No me malinterpreten, probablemente soy el último que quiera pintar todo bonito, pero creo que con esto vamos a llegar. Aunque tal vez no vivamos en el lujo al principio, pero creemos que debería estar bien.

Solo por los datos marco, deberían conseguir buenas condiciones si la hipoteca se inscribe sobre el terreno ya existente.

La pregunta, por supuesto, es si tus padres están de acuerdo. Al fin y al cabo, ellos también asumen el riesgo si ustedes hacen alguna tontería.

Finanzierungsbedarf: 165.000 €

Und Plan ist, dass wir den KfW-Wohneigentum-Kredit in Höhe von 50.000 € aufnehmen und dazu ein TA-Kredit in Höhe von 100.000 € (ZB 30 Jahre). Dazu ein variables Bankdarlehen in Höhe von 50.000 € jedoch komplett variabel.

¿Quieren pedir 200.000, aunque solo se necesitan 165.000?

Bien, ahora vamos al grano.
50.000 de KfW cuestan 203 al mes y después de 10 años quedan 35.000 abiertos.
Quieren 100.000 a través de TA por 30 años. Eso significa que el TA dura 15 años. Entonces 145 EUR.
Para amortizar el TA en 15 se necesitan unos 225 EUR para alcanzar el 40% habitual.
Eso ya da 573...

Ahora están los 50.000 variables. Eso destroza tu financiación si realmente lo usas o incluso solo lo "miras".

En particular, un préstamo variable a menudo no es "más barato" en intereses porque el banco lo puede refinanciar peor. Además, la tasa para ustedes es bastante alta. Normalmente se usan estas cosas variables solo para financiación puente cuando el capital propio no se puede liquidez inmediatamente.

¿Y qué banco es?

Supongo que conseguiremos buenas condiciones. Es nuestro banco habitual (Volks- u. Raiffeisenbank) y ellos también conocen completamente la propiedad de los padres. Probablemente se usarán terrenos agrícolas como garantías. Así que hay suficientes garantías, eso ya lo puedo decir.

En los próximos días recibiremos cifras más precisas del banco, entonces podré decir más.

De todas formas, queremos/necesitamos pedir 150.000. Además está la aportación propia (por ejemplo, para todo lo eléctrico solo pagamos el material y eso va al capital propio) y unos 25.000 € (más bien más) de capital propio. Esperamos no tener que recurrir mucho a los 50.000 variables (que no tienen obligación de ser tomados). Con eso no deberíamos superar los 600 € mensuales, lo que desde nuestro punto de vista es soportable incluso en el peor escenario de ingresos.

En cuanto tenga la oferta, escribiré con cifras más precisas.

aquí también se debería preguntar tranquilamente a un intermediario ;) preguntar no cuesta nada