Evaluación de las opciones de financiamiento para casas unifamiliares

Hola a todos,

estamos a punto de finalizar nuestros planes y ahora tenemos dos opciones de financiación. Me gustaría conocer vuestra opinión. Estamos casados, tenemos 30 años, dos hijos y queremos construir una casa unifamiliar en un terreno que ya poseemos.

Determinación de necesidades:
Terreno: 116000 €
Costos de urbanización: 0 €
Precio de compra: 0 €
Costos de construcción: 450000 €
(incluidos costos adicionales de construcción, garaje, cocina, ...)
Costos totales: 566000 €
Capital propio: 60000 € + terreno
Mano de obra propia: 40000 €
Importe del préstamo: 380000 €

1. Variante (Variante_1.pdf)
Compuesto por un préstamo de suspensión de amortización hipotecaria (HTAD) y un préstamo a cuota constante (AD).

HTAD:
Interés nominal: 2 % (fijo por 30 años)
Tasa efectiva: 2,02 %
Interés a favor: 3 %
(dinámico durante todo el plazo, solo el interés a favor)
Plazo: 30 años
Monto del préstamo: 300000 €
Amortización especial: 10 %

Cuota mensual: 1165 €

Probablemente hasta la amortización del AD (22 años) 1165 €, luego 1565 €
Plazo: 26 años
Suma de intereses nominales: 180000 €
Suma de intereses a favor: 95000 €
Con un interés promedio del 2 % durante todo el plazo. El interés a favor empezaría actualmente en 3 %, pero es dinámico y depende del desarrollo general de las tasas de interés. Además, hay una llamada participación en excedentes, que aquí no se considera porque es menos predecible que la evolución de las tasas. Grosso modo, el punto de rentabilidad entre la variante 1 y 2 se encuentra si el interés promedio a favor en el HTAD cae por debajo del 1,35 %.

AD:
Interés nominal: 2,29 % (fijo por 15 años)
Tasa efectiva: 2,32 %
Plazo: 15 años
Monto del préstamo: 80000 €
Amortización especial: 10 %

Cuota mensual: 286 €
Plazo: 34 años
Suma de intereses nominales: 36000 €

Amortización mensual prevista: 400 €
Plazo: 22 años
Suma de intereses nominales: 22000 €

Carga mínima mensual: 1165 € + 286 € = 1451 €
Carga mensual prevista: 1165 € + 400 € = 1565 €
Parte flexible: 400 € - 286 € = 114 €

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2. Variante (Variante_2.pdf)
Compuesto por dos préstamos a cuota constante AD1 y AD2.

AD1:
Interés nominal: 2,1 % (fijo por 30 años)
Tasa efectiva: 2,12 %
Plazo: 30 años
Monto del préstamo: 300000 €
Amortización especial: 10 %

Cuota mensual: 1125 €

Probablemente hasta la amortización del AD2 (19 años) 1125 €, luego 1565 €
Plazo: 27 años
Suma de intereses nominales: 102250 €

AD2:
Interés nominal: 2,29 % (fijo por 15 años)
Tasa efectiva: 2,32 %
Plazo: 15 años
Monto del préstamo: 80000 €
Amortización especial: 10 %

Cuota mensual: 286 €
Plazo: 34 años
Suma de intereses nominales: 36000 €

Amortización mensual prevista: 440 €
Plazo: 19 años
Suma de intereses nominales: 19500 €

Carga mínima mensual: 1125 € + 286 € = 1411 €
Carga mensual prevista: 1125 € + 440 € = 1565 €
Parte flexible: 440 € - 286 € = 154 €

¡Muchas gracias de antemano por todas las respuestas!

Saludos cordiales
Flo

Una pregunta rápida, ¿cómo se componen los 40k [Eigenleistungen]?

Estas son sumas estimadas que ahorramos mediante trabajo propio en diferentes oficios:
[Elektro, Bodenbeläge, Maler- und Tapezierarbeiten, Garage, etc.]

¿Valorado o ya confirmado alguna vez?

Hicimos una estimación de costos con la arquitecta y hablamos con el electricista de nuestra confianza y luego llegamos aproximadamente a estos valores.

Lo siento pero eso nunca lo lograrán. En mi opinión, alrededor de 10k es realista.