Evaluación de una casa unifamiliar construida en 1982 con un plano cuestionable

Hola a todos,
estoy pensando en comprar una casa unifamiliar, aún no la he visitado.
Scout ID 126812574 / El plano también se puede ver sin registrarse a través del enlace con la vista 360°. (lo mejor es abrirlo con clic derecho en una ventana nueva)

Año de construcción 82
Según el agente inmobiliario, superficie habitable de 170 m² incluyendo el apartamento independiente
Construida con piedras de 30 cm, el sótano creo que es de hormigón y se accede por delante, del lado del valle; en la parte trasera se sale a nivel desde el piso elevado (yo lo llamo planta baja)
Lamentablemente solo hay un techo de vigas de madera entre la planta baja y el ático. El techo del sótano es de hormigón.

Las habitaciones se distribuyen casi todas en la planta baja, además hay un estudio en el ático (zócalo muy alto, realmente bien aprovechable). El resto del piso superior (o sea, la parte inferior del plano) tiene una logia (doblez del techo revestido con paneles de madera) y un desván sin altura para estar de pie con paneles solares en el techo.

Por eso he calculado aproximadamente los tamaños de las habitaciones a partir del plano:
Planta baja:
Sala de estar 31,5
Despacho 12,8
Habitación abuelos 20,8
Dormitorio padres 16,32
Habitación niños 13,75

Piso superior:
Oficina 31,5 m²
Logia
Desván

Sótano:
Habitaciones para calefacción de petróleo, piscina, garaje dentro de la casa
El apartamento independiente (alquilado) solo lo conozco por plano, supongo que son unos 30 m² de superficie habitable + baño y kitchenette,

Exteriores:
gran terraza, desierto de hormigón
El jardín se limita a setos en dos lados, por lo demás césped principalmente y muchas losas de hormigón lavado en el camino hacia la entrada lateral y hacia el apartamento independiente.
La superficie tiene mucho jardín delantero y mucho acceso para coches; la zona trasera parece amplia por la vista libre parcial a los jardines vecinos, pero medida según el terreno no es grande.

¿Cómo valoraríais el precio? (600k€, aparentemente casi sin margen). Estimo que las obras de renovación son bastante extensas. En la planta baja la sala, la cocina, el pasillo y el despacho están en gran parte sin enlucir. Se ve entonces la piedra pintada de blanco.
No hay aseo para invitados, 2 baños originales de construcción.

La calefacción tiene unos 25 años (Viessmann calefacción de petróleo), así que pronto habrá que cambiarla.
El apartamento independiente fue renovado alguna vez, según el agente está en buen estado comparado con el resto.
Hay una oferta por aproximadamente 200k-250k € para modernizaciones (cambiar calefacción, cambiar suelos, alisar paredes y techos, cambiar todas las ventanas, abrir muro en la cocina, incluyendo algunas mejoras en el sótano como abrir muro del depósito de petróleo, renovar azulejos, reparar enlucidos), pero en total aún supera un poco mi presupuesto.
Aspectos como exteriores y aislamiento aún no están considerados, pero no me importan tanto.

Puedo gastar unos 170k€ en la renovación (sin contar subvenciones todavía).
Quiero aportar trabajo propio, no soy manazas, pero inicialmente prefiero no considerar eso en el precio.

Lo que me gusta de la casa es sobre todo la ubicación y la aparentemente buena estructura, el sótano está actualmente descuidado/un poco deteriorado, salvo la piscina, en todas las habitaciones cuelgan cañerías de calefacción, aguas residuales y otras bajo el techo o en las paredes, en el pasillo hay un termo de agua caliente a la altura de un hombre. Actualmente no es bonito, pero tiene mucho potencial si algún día se invierte mucho dinero.

Lo que no me gusta son las orgías de hormigón en la terraza y la entrada, así como la cantidad de mayúsculas en el anuncio de ImmoScout.
Junto con la baja inclinación del techo da una sensación bastante brutal, como una construcción típica de los años 70.

Por ahora tengo preguntas muy generales, detalles surgirán después de la visita.
¿Cómo valoráis el plano para una familia con dos niños pequeños? ¿Es fácil de usar o me engaño?
¿Es demasiado alto el precio de compra? ¿Vale la pena contratar a un perito con mi presupuesto para renovaciones?
¿En qué debería fijarme especialmente durante la visita?

¿Cómo valoraríais el precio? (600k€, aparentemente con poco margen).

Del precio de compra, como primera estimación, descontaría el valor del terreno, así se puede valorar mejor la casa.
¿Cuál es el valor orientativo del suelo allí?

¿Vale la pena contratar un perito dentro de mi presupuesto para reformas?

Tu presupuesto para reformas no es pequeño, pero si por ejemplo el tejado tiene defectos graves, se complica la cosa. Supongo que no planeas una renovación integral completa. Yo contrataría a un perito. Sin embargo, la primera visita la haría sin perito, hasta que puedas decir con seguridad que quieres la casa. Ahora mismo parece que tu opinión sobre el objeto aún oscila.

¿Cómo valoráis la distribución para una familia con dos niños pequeños? ¿Es fácil de usar o me estoy engañando?

Yo diría que la distribución es adecuada para una familia de cuatro miembros.

-edit-
No pude encontrar el apartamento independiente en la distribución. ¿Dónde está?

estoy pensando en comprar una casa unifamiliar, aún no la he visitado.
Scout ID 126812574

Esto me gusta mucho más que recientemente la de Hofheim - Idstein también es una ubicación estupenda. Wiesbaden, Limburg, Frankfurt cerca, en consecuencia en el Taunus y no lejos del Rheingau.

BJ82

El baño me hace dudar bastante. Los azulejos del suelo los tuve en mi anterior piso (año 72), y también muros exteriores de 30 cm ya eran raros en 1982. Lo que sin embargo no entiendo es a qué te refieres con "plano dudoso": salvo el garaje en línea no le veo ningún punto negativo a esta propiedad. No necesitaría una piscina propia, pero algo así es un buen indicador del estado de conservación de una "villa". Esto parece en conjunto claramente una casa de ingresos altos que no está vacía ni está en mal estado. También encuentro el precio para la ubicación no sospechoso, sino dentro del rango adecuado para el objeto. ¿La vivienda independiente debe ser la figura difusa dibujada debajo de la terraza?
Si las fotos están actuales, yo diría: salvo estar detenido en el gusto, un objeto impecable.

¡Gracias por el feedback!

¿Cuánto es el valor de suelo allí?

817m²*280€ = 288.760€
Precio de oferta menos valor del suelo = 308.240€

por ejemplo, si el techo tiene fallas graves, la cosa se pone difícil.

En las imágenes 3D se ven grandes manchas de agua (más bien metros que decímetros de diámetro) en el entablado del suelo del desván, sobre todo bajo las ventanas, pero supuestamente el techo está estanco. Me parece creíble, ya que debajo del techo con vigas de madera está el área de descanso. Si sigue teniendo filtraciones, debería eventualmente gotear ahí. (Hay ventilación forzada)
El desván está completamente revestido de madera, ¿cómo se puede evaluar su estado?

Supongo que planeas menos que una renovación completa de núcleo.

Sí, definitivamente menos. En gran medida son mejoras estéticas + calefacción + ventanas. Pero, ¿tiene sentido arreglar las paredes si debajo están las tuberías que tienen 40 años?

Actualmente parece que tu opinión sobre el inmueble aún fluctúa.

Es correcto, por eso se aceptan otras opiniones. Por un lado intento evaluar racionalmente si el precio y el presupuesto de renovación son suficientes para dejarlo bien, y ahí quiero ser lo más franco conmigo mismo y abierto con el foro. ;)
Lo otro es que algunos aspectos del edificio los encuentro realmente feos. La inclinación del techo, un enorme techo de ondas transparente sobre la terraza, hormigón visto en la terraza en todas direcciones, losas y escaleras de hormigón lavado, una entrada enorme pavimentada con bloques de hormigón, muros de contención de hormigón sin revocar...
Lo que me atrae principalmente es la buena ubicación y la bonita vista.

No pude encontrar el apartamento anexo en el plano. ¿Dónde está?

En el plano abajo a la izquierda, probablemente antes era un cuarto auxiliar de la piscina.

Lo otro es que encuentro algunos aspectos del edificio realmente feos. La inclinación del techo, un enorme techo ondulado transparente sobre la terraza, hormigón visto en la terraza en todas direcciones, placas y escaleras de hormigón prefabricado, una entrada enorme pavimentada con (hormigón), muros de contención de hormigón sin enlucir...

Excepto la inclinación del techo, son puntos que se pueden arreglar con muy poco dinero. Para mí, serían los últimos en considerarse.

En mi opinión, una casa que a primera vista parece razonable a un precio razonable. Quien tenga o haya tenido el dinero para permitirse una piscina, también ha pagado una calidad de construcción razonable.
Muy adecuada para 4 personas.

P.D. Las piedras "solo" pintadas, es decir, las paredes sin enlucir, fueron una vez realmente modernas y por las que se pagó mucho dinero. Se puede aprovechar eso sin tener que enlucir todo directamente.

El baño me hace dudar claramente. Las baldosas del suelo las tuve en mi piso anterior (año de construcción 72), y también las paredes exteriores de 30 cm ya eran raras en 1982.

¡También tengo dudas! por eso escribí al principio, parece de los años 70, sobre todo todo el hormigón.

Lo que sin embargo no entiendo es a qué te refieres con la "planta dudosa": excepto el garaje en fila, no encuentro ni una pequeña pega en este objeto.

En resumen:
Nunca he vivido en un bungalow, tengo dudas sobre vivir en un solo nivel. Además, el pasillo es demasiado grande, el salón es un poco pequeño en comparación, me parece extraño que el dormitorio tenga ventana a la terraza, la cocina es difícil de amueblar porque hay una puerta al jardín hacia una segunda terraza, pero luego hay poco espacio para dejar los zapatos si se va al jardín. Abrir la pared de la cocina/salón tampoco facilita poner los muebles.

Admito que no es tan dramático, pero me hago preguntas.