Ingreso en el proyecto "Nueva Construcción"

Hola a todos,

este es mi primer aporte y por ello me gustaría presentarme/nos brevemente.
Somos una familia de 4 personas (33, 30, 5, 1) y actualmente vivimos en un piso de 95m² con 4 habitaciones (con jardín propio de 100m²) en Colonia.

El tamaño de nuestro piso nos basta por ahora, pero con el segundo hijo se empieza a hacer un poco justo en cuanto a espacio, ya que realmente necesito una oficina propia. Con cuatro habitaciones no es posible.
Además, ya deseamos tener nuestra propia casa. El tema de la “obra nueva” no había sido una opción hasta ahora, porque todo nuestro entorno (familia/amigos/vecinos/compañeros) siempre se ha centrado en inmuebles de segunda mano y quizás también algunos prejuicios (demasiado largo, demasiado arriesgado, demasiado caro, demasiado complicado, etc.) nos llevaron a buscar específicamente inmuebles usados.
Por eso hemos estado buscando una casa (adosada, pareada, etc.) durante un año aproximadamente.
Rápidamente tuvimos que constatar que incluso en los barrios más asequibles de Colonia una casa mínimamente aceptable para nosotros cuesta al menos 400.000 euros, más bien 500.000 euros. Sumando los gastos extras de compra y los de reforma, llegamos a unos 700.000 euros, lo que está muy por encima de nuestro presupuesto.

Además, me molestan mucho los altos gastos adicionales de compra (unos ~50k). Por un lado es la cantidad que los bancos quieren ver al menos como capital propio y por otro lado no se la deseo a la mayoría de los agentes inmobiliarios, porque en mi opinión no se merecen ese dinero, solo lo exigen.

En las últimas semanas tuve por casualidad una conversación con alguien que ha construido recientemente con un proveedor de casas prefabricadas (Allkauf Haus) y eso puso las cosas en marcha. El conocido tuvo buenas experiencias y me sugirió que también me informara. Era escéptico porque no me identificaba con las casas prefabricadas “de madera” (construcción con armazón de madera). Sin embargo, los precios comparativamente bajos despertaron nuestro interés. Pensamos que tal vez esa era nuestra oportunidad para realizar la casa de nuestros sueños (asequible).

De hecho, visitamos el parque de casas prefabricadas en Frechen, cerca de Colonia, para informarnos bien sobre el tema. Había casas realmente impresionantes, pero cuando preguntamos por los precios, el rango estaba entre 2.000 y 3.500 euros/m², lo que frenó mucho la primera euforia. Con esos precios podíamos construir también de forma convencional sin todos los prejuicios contra las casas prefabricadas, la construcción en madera, etc.
La última casa del recorrido fue también la casa Allkauf. Por eso les dimos a los vendedores la oportunidad de convencernos y debo admitir que hacen muy bien su trabajo. El vendedor tuvo tiempo espontáneamente y nos asesoró unas dos horas y —como ya esperaba— todo sonaba muy bien, sencillo y sin complicaciones. Solo faltaba firmar rápidamente para asegurar ciertos bonos, etc.
Por supuesto, no tenemos terreno todavía, pero aun así querían que firmáramos. Allkauf Haus se encargaría de ayudarnos en la búsqueda y si no encontrábamos algo adecuado, podríamos cancelar el contrato sin problemas. Todavía no entiendo por qué uno debería comprometerse contractualmente con un proveedor y una casa prefabricada sin tener terreno ni plan urbanístico concreto. Las ventajas significativas de hacerlo así solo las veo para el lado del vendedor.

No obstante, debo admitir que Allkauf Haus es, al menos a primera vista, bastante barato en comparación con otros proveedores en el parque de casas prefabricadas. Claro que esto tendrá una explicación, pero la cuestión es si las supuestas “contras” serán relevantes para nosotros o no...

Ahora algunos detalles más:
Se planeó una casa unifamiliar KfW40 de Allkauf Haus sin sótano con un apartamento en la planta alta y así doble subvención KfW. El terreno aún no existe y se calculó con 150.000 euros (hasta 40 km de Colonia). La casa unifamiliar con apartamento en la planta alta debería tener unos 200m² de superficie habitable y costar unos 225k euros sin el acabado interior, pero incluyendo los materiales. El acabado interior se dejó fuera deliberadamente porque queremos hacer mucho nosotros mismos y contamos con muchos ayudantes y conocidos expertos/artesanos:

Terreno: 150k
Gastos adicionales del terreno: 13k
Gastos adicionales de construcción: 80k (por ejemplo, base de hormigón, obras de tierra, conexiones, etc.)
Allkauf Haus Gen. 4 incluyendo materiales para el acabado interior: 225k
Mano de obra para tabiquería seca y todos los oficios: 30k
Áreas exteriores: 30k
TOTAL: aprox. 530k; descontando subvenciones aprox. 475k.

Si solo considero la casa, sin subvención llego a un poco más de 1800€/m², lo que es barato pero no del todo irrealista. Con subvención son solo 1560€/m², que suena muy bien de entrada.
En comparación con un inmueble usado vemos las siguientes ventajas:

- Obra nueva (nuevo es nuevo...) con mucho menos necesidad de reparaciones
- Eficiencia energética
- Planificación del plano
- Construcción, estética y tecnología moderna
- Subvenciones y menores gastos adicionales en la compra
- Mayor superficie habitable

Desventaja: ubicación fuera de Colonia

Perdonad las siguientes preguntas de principiante, pero quería explicar primero nuestra motivación y forma de pensar para luego, con vuestros consejos, dar los siguientes pasos.

Situación financiera:
- 4.600 euros de ingresos (actualmente 1 ingreso) más 2x prestaciones por hijos
- 15k de capital propio (sí, muy poco; invertido bien en otras áreas)
- Presupuesto: 530k euros incluyendo TODOS LOS COSTOS

De antemano, lo que NO vamos a hacer:
- Firmar contrato con Allkauf Haus a corto plazo sin tener antes terreno y sin haber comparado precios con otros proveedores de casas prefabricadas y constructores locales

Lo que tenemos pensado hacer:
- Informarnos sobre proveedores de casas prefabricadas que nos interesen y comparar ofertas
- Solicitar y comparar ofertas para construcción convencional

Lo que nos molesta ahora de nuestro piso:
- Salón de 6,10m x 3,78m demasiado estrecho y oscuro (planta baja, alrededores saturados, 2 ventanas, orientación sureste)
- No hay cuarto para la colada
- No hay oficina

Lo que deseamos:
- Casa unifamiliar independiente propia y espaciosa con apartamento independiente
- Gran salón/comedor (unos 45-50m²) más cocina
- Habitaciones luminosas (ventanas de suelo a techo, orientación suroeste para salón y jardín)
- Gran zona de entrada/recibidor con galería (techo abierto)
- Dormitorio, 2 habitaciones para niños, cuarto para colada, vestidor, oficina, dormitorio de invitados (posible combinación)
- 2 garajes
- Jardín de al menos 200m²

Nuestras preguntas:
1. ¿Cuáles son las experiencias generales con Allkauf Haus (incl. seriedad)?
2. ¿Cuál es la diferencia respecto a Massa Haus (Okal Haus, Allkauf Haus, Massa Haus pertenecen prácticamente al mismo grupo)?
3. Dependiendo de la respuesta a 2): ¿tendría más sentido elegir Massa Haus si queremos hacer el interior en autoconstrucción?
4. ¿Podéis confirmar que Allkauf Haus & Massa Haus son los proveedores de casas prefabricadas más baratos del mercado?
5. ¿Podríamos con el mismo presupuesto realizar una construcción nueva en masa?
6. En caso afirmativo en 5): ¿aplicaría también para una casa KfW40 con el fin de obtener las subvenciones y para 200m² de superficie habitable?
7. ¿Se pueden realizar los deseos mencionados con solo unos 150 m² de superficie habitable?
8. ¿Estáis de acuerdo con los argumentos sobre la preferencia de una obra nueva?
9. ¿Creéis que el presupuesto/los ingresos son suficientes para realizar nuestros deseos?

¡Muchísimas gracias a todos!

Saludos
silverminer

Nadie, realmente nadie, tiene algo que regalar en la industria de la construcción ni quiere llegar al cielo como constructor de casas populares por buenas acciones; todos ellos no son del ejército de salvación. Una casa para terminar por uno mismo tiene por principio un precio que parece más barato, pero se dirige también al grupo objetivo "manitas polivalente con cuñados polacos", es decir, el manitas promedio (y con tiempo libre promedio) no puede evitar comprar servicios profesionales en la medida que suele subestimarse, hasta que al final del saldo del precio respecto a la casa desde un principio "llave en mano" no queda nada.
El modelo "casa para terminar por uno mismo" simplemente no es ofrecido tan sistemáticamente por los constructores "de obra maciza", sin embargo, en principio, también allí es posible un "casco básico plus" y se desarrolla de la misma manera.
KfW40 u otras superaciones de normas son un producto para propietarios con la auto-percepción de pertenecer a la vanguardia ecológica-biosostenible y, en el mejor de los casos, solo resultan rentables para quienes ganan bien y están comprometidos. Olvídate del sueño de la conciencia tranquila también para el ciudadano promedio, que además se pague casi sola. Lo mismo aplica para empezar una carrera como pequeño arrendador de vivienda, también conocido como propietario de un apartamento anexo: tampoco "rinde" para los que ganan un salario normal; ser arrendador en la escala "1 unidad de vivienda" es, en el mejor de los casos, un pasatiempo autosuficiente (y no, tampoco es una previsión para la vejez, eso es una tontería dicha por asesores financieros). Excepto por más comisión para tu intermediario financiero, no aporta nada. Con las necesidades y condiciones descritas, te veo viviendo en una casa promedio sin apartamento anexo, es decir, mira por aquí en esos hilos donde otros MeiermüllerSchulzes discuten sobre sus casas familiares de 140 a 160 m².

Si un vendedor quiere que se firme un contrato de construcción sin un terreno concreto, visitado y garantizado notarialmente a más tardar en el mismo acto... ¿Qué opinas tú, es serio?

Gente, pensé que la estafa del nieto era descarada. Pero aquí todo es completamente legal. No se finge ser el nieto desaparecido, sino tener la parcela de tierra soñada. Solo que nadie la puede ver.

Hola,

esto es otra vez típico engaño. El terreno no está ahí y se vende la carcasa. Pero la carcasa no se va a ningún lado. Es como si alguien os vendiera un coche sin neumáticos. Y en algún momento habrá neumáticos que sirvan para un Fiat pero no para vuestro Opel.

Además, veo que los ingresos no corresponden al volumen, ni siquiera a la casa de compra total. Y además tendréis más gastos de desplazamiento cuanto más lejos os mudéis.

... KfW40 o cualquier otro sobrecumplimiento de normas es un producto para constructores con la autopercepción de tener que pertenecer a la vanguardia ecológico-biosostenible y que se compensa, en el mejor de los casos, para quienes ganan bien y están comprometidos. Olvídate del sueño de una conciencia más limpia también para el ciudadano promedio, que además casi se pague sola. ...

Ahí tengo que oponerme "fuerte". Lamentablemente no puedo presentar cifras completas aún, pero basándome en los números actuales y en una impresión "de sentido común", diría que el recargo por KfW40(+) está por debajo del monto de la subvención. Especialmente con un piso adicional cuando para aproximadamente 200 m² se otorgan 2x 25%. Sin embargo, no conozco las condiciones para el piso adicional si, por ejemplo, se quiere usar uno mismo como oficina (y solo se construye el piso para obtener más subvención). También depende de cómo se construiría de otra forma. ¿Construcción estándar según la regulación de ahorro energético y todo barato o de cualquier modo algo "de mayor calidad"?

Eso depende principalmente de los precios en la región. Si la estructura de precios es favorable, el recargo puede estar por debajo del subsidio; si es alto, la situación es diferente.