Casa adosada en esquina del promotor - ¿ático reutilizable? ¿Compra demasiado cara?

Hola,

hemos reservado una casa adosada en una pequeña urbanización nueva de casas adosadas. La ubicación nos conviene, no es el barrio más atractivo de la ciudad, pero tiene un buen pronóstico de desarrollo y una excelente conexión de transporte. Unos amigos nuestros también compraron una casa allí, aunque no se ven afectados por los problemas descritos a continuación.

Datos:
Área del Rin-Meno (Hessen), barrio periférico de una gran ciudad
Casa prefabricada (maciza - elementos prefabricados de hormigón)
Terreno compartido según WEG
109 m² de superficie habitable (planta baja, planta alta), placa de suelo
236 m² de terreno (sólo nuestra parte)
Superficie base 62 m²
sin revestimientos de paredes ni suelos
Precio de compra: 497000 € (más 6000 € por plaza de aparcamiento)

Datos básicos del barrio:
Coste por m² de suelo para construcción: 650 €
Coste por m² de inmuebles existentes: 3700 €

El promotor construye con calidad estándar, nada lujoso, pero por supuesto teniendo en cuenta todas las normativas de ahorro energético. La calefacción se realiza con una caldera de condensación apoyada por colectores solares, recuperación de aire caliente, aislamiento, etc.

Tengo varias preguntas/problemas en la cabeza:

Tema 1
Debido a la superficie total del terreno demasiado pequeña y a la resultante ratio de superficie de piso, el ático de todas las casas de la fila (serían más de 35 m² de superficie habitable pura) no puede usarse como espacio habitable (habitación de estancia). Por ello, aquí no se instala ni una escalera “necesaria” ni una ventana de escape. Todo el ático está aislado y revestido exactamente como sería necesario para un espacio habitable. También se instalan dos ventanas correderas bastante grandes (94x160) y la escalera de estructura de acero está “solo” un peldaño más corta (huella: 21 cm). La caja de la escalera se ha acortado para ello (limitada por dos muros de hormigón). El plan urbanístico de 1972 aparentemente sigue vigente, y contempla una ratio de superficie de piso de 0,5 considerando también el ático (según la antigua ordenanza de uso de suelo).
En el permiso de construcción la superficie está expresamente declarada como “trastero bajo techo” - no como espacio habitable según la HBO.

-> ¿Es concebible que el ayuntamiento apruebe un cambio de uso con posterioridad, aunque no dejó margen al promotor? ¿Es posible un permiso excepcional o una modificación del plan urbanístico?
-> ¿Debería existir necesariamente para ello una escalera “necesaria”? ¿Es realizable? Por ejemplo, alargando la escalera hacia el pasillo o de forma similar. Añadir ventanas adicionales no debería ser un problema.
-> Si no: ¿cómo podríamos utilizar este espacio? ¿Realmente solo para almacenar trastos? ¿O podríamos “acondicionar” la habitación, por ejemplo poniendo parquet laminado, armarios, lavadora y secadora? – Los enchufes para esto probablemente nos los instalaría la empresa correspondiente durante la construcción, aunque no están previstos en el ático en el contrato de compraventa.

Tema 2
Nuestros amigos compraron (justo un año antes – el permiso de construcción para esta fila tardó por los problemas mencionados) una casa adosada de esquina exactamente igual salvo el tamaño del terreno, con 213 m² de terreno por 565000 € (otra fila, por lo que no está afectada por las limitaciones de ratio de superficie de piso). Pero ellos sí tienen: sótano completo vs. placa de suelo (nosotros) y el ático completamente utilizable como superficie habitativa (= más 35 m² de superficie habitable). Es decir, por “solo” 70000 € más: +sótano (sin espacio habitable) + ático totalmente utilizable = +35 m² de superficie habitable / - 23 m² de jardín. En otra fila, con casas iguales pero más grandes de terreno, la diferencia de precio por m² de jardín es solo de unos 400 € por m² (no 650 €, como el precio del suelo, que según el promotor se ha pagado efectivamente).

-> ¿Estamos pagando (mucho) más de lo que deberíamos? (Suponiendo que lo hagamos). Por la casa llave en mano con plaza de aparcamiento pagamos al menos 525000 € más gastos adicionales de compra (llegando a 565000). Es decir, unos 4800 €/m² de superficie habitable, sin costes adicionales. Calcule el factor precio de compra (precio de compra en relación al alquiler neto esperable al menos – pero nosotros queremos usarla para nosotros, no alquilarla). Está en torno a 33. Si incluyo los costes adicionales y los intereses del préstamo, incluso superamos 37. El ático queda sin tenerse en cuenta en este cálculo, ya que no cuenta como superficie habitable.

La financiación puede hacerse sin problemas para nosotros. Gracias a un capital propio bastante alto, estaríamos libres de deudas en un máximo de 15 años. También tendríamos derecho a 24000 € de subsidio para familias constructoras.

Simplemente tengo dudas de que el tema del ático nos deje tranquilos. Las superficies adicionales no son imprescindibles, pero para nosotros son muy importantes (despacho (no principal), habitación de huéspedes, sala de pasatiempos, sala de juegos...).

La casa es atractiva para nosotros a pesar de todas las limitaciones también porque iríamos con niños pequeños a una urbanización con muchas familias jóvenes y al vecindario de nuestros amigos. Esto debe considerarse como un valor “no cuantificable”.

¡Agradezco vuestros conocimientos especializados, pensamientos constructivos y opiniones!

ns.

En cualquier caso, vuestra casa se ha vuelto claramente más cara que la de los amigos.

¿Compramos (muy) caro (suponiendo que lo hagamos)?

Como siempre, la respuesta solo puede ser: Una propiedad vale el precio que un comprador esté dispuesto a pagar. Si ustedes no compran, probablemente alguien más lo hará, porque la ubicación parece ser demandada. ¿O consiguen en una ubicación equivalente una casa equivalente (con terreno) por menos dinero? Ahí lo tienes. ;-)

Si estuviera interesado en la casa y todo lo demás encajara, compraría y luego vería qué más se puede acomodar en el ático.

-> ¿Es concebible que la oficina de construcción apruebe un cambio de uso posteriormente, aunque aquí no dejó margen de maniobra al promotor? ¿Es posible un permiso excepcional/cambio del plan de ordenación?
-> ¿Sería imprescindible que hubiera una escalera necesaria para ello? ¿Es realizable esta? Por ejemplo, extendiendo la escalera hacia el pasillo o algo similar? No debería ser un problema añadir ventanas adicionales.
-> En caso contrario: ¿cómo podemos usar esta habitación en absoluto? ¿Realmente solo para almacenar trastos? ¿O podríamos "reformar" la habitación, por ejemplo, colocando laminado, armarios, lavadora y secadora? – La empresa correspondiente probablemente instalara las conexiones necesarias durante la construcción, ya que no están previstas en el contrato de compra en el desván.

1,2) Primero no lo creo, porque no se cumplen las condiciones para las vías de escape. Dudo especialmente que sean tan fáciles de realizar en una casa adosada intermedia. Por cierto, no entiendo lo de la escalera. Cada quien puede construir una escalera que quiera en su sótano o buhardilla, independientemente del uso de las habitaciones (vale, tal vez aquí la oficina de construcción quiera evitar un "uso oculto").

3) Cómo uséis la habitación es cosa vuestra. No vendrá la policía a controlar. Un problema podría ser, por ejemplo, en caso de incendio, si alguien duerme allí y queda atrapado. ¿Cuántas personas tienen su sala de hobbies/spa en el sótano sin una segunda vía de escape? Oficialmente tampoco son habitaciones habitables. Personalmente, no pondría una habitación infantil con cama allí. Pero como habitación de trabajo o de juegos no tendría objeciones. También podéis poner el suelo que queráis. Y el uso para lavadora o armario de ropa, por supuesto, no son habitaciones habitables.