majestix
05.10.2012 22:28:43
- #1
Hola a todos,
mi esposa y yo queremos comprar un terreno para construir en una zona de expansión urbana. La zona de expansión consta de un total de 4 secciones. 2 secciones ya están urbanizadas y la tercera está en proceso. En esta sección hemos elegido ahora un terreno y hemos recibido del vendedor un borrador del contrato de compraventa.
El terreno es vendido por una GmbH, que aparentemente se encargó de la urbanización del área y para ello acordó un contrato de urbanización con el municipio.
Espero haber cambiado correctamente a todas las personas y empresas en el contrato de compraventa y os pediría que le echéis un vistazo.
¿Hay algo aquí que sea desfavorable para nosotros y que normalmente se regule de otra manera?
¿Hay ventajas?
¿Podemos firmar el contrato tal como está?
¿Qué deberíamos tener en cuenta en la cita con el notario?
¿Con el contrato de compraventa se garantiza también que la posterior construcción definitiva de la calle ya está pagada y qué pasa si el vendedor quiebra?
Aquí el contrato:
Si. - escrito de un solo lado -
URNr. /2012
Negociado en Musterstadt el
Ante mí,
Nombre Apellido, Notario en Musterstadt
compareció para la certificación de un contrato de compraventa entre
1. la empresa vendedora GmbH con sede en Musterstadt, dirección comercial:
11111 Musterstadt, Musterstraße 1, inscrita bajo
Registro núm. HRB XXXX del Juzgado de Bonn,
- en adelante "el vendedor" -,
2. los cónyuges Señor Max Musterfrau, nacido el 2 de febrero
de 1982, y Señora Anja Musterfrau, nacida Fraumuster, nacida el 1 de octubre de 1981, ambos residentes en 11111 Musterstadt, Musterstraße 6,
- en adelante "el comprador", aunque se trate de varias
personas -,
para 1.: Señor Jörg Verkäufername, nacido el 01.03.1971, residente en Musterstraße 10, 11111 Musterstadt, actuando no en nombre propio sino autorizado para la representación exclusiva y liberado de las limitaciones del § 181 del Código de Construcción como gerente de la parte 1.,
para 2.: las partes personalmente.
El compareciente para 1. es conocido personalmente por el notario. Los comparecientes
para 2. se identificaron presentando
Las partes confirman previamente que han recibido el borrador del acta respetando el plazo de 14 días según § 17 párrafo 2 a, número 2, de la Ley de Certificación.
Los comparecientes, actuando como se indica, declararon:
Consideraciones previas
1. Estado registral
a) Como propietario del bien inmueble registrado en el Registro de la Propiedad de Dorf - Juzgado de Bonn - hoja XXX, parcela 001 núm. XXX, edificio y terreno libre, An der Bendenstraße, superficie: 10.110 m², o de partes parciales del referido inmueble en adelante llamado "inmueble", consta según propias declaraciones el vendedor.
b) El inmueble estará gravado tras la inscripción de la propiedad en la Sección
II con dos anotaciones previas de la propiedad parciales para el municipio Gemeinde XY. Además, el inmueble puede estar gravado en la Sección III con un derecho real de hipoteca para financiación a favor del vendedor.
c) El notario ha verificado el contenido registral.
2. El vendedor celebró con el municipio Gemeinde XY el 30.01.2004 un
contrato de urbanización, que fue complementado con declaración del
30.11.2004. El vendedor se comprometió contractualmente con Gemeinde XY a urbanizar el objeto del contrato.
Esta obligación está asegurada mediante fianzas emitidas por grandes bancos alemanes, cajas de ahorro o bancos cooperativos frente a Gemeinde XY. El notario dispone de una confirmación de Gemeinde XY del 30.08.2005 que acredita que se cumplen las condiciones de vigencia acordadas en § 16 del contrato de urbanización del 30.01.2004 y que el contrato es válido desde el 30.08.2005.
El comprador sabe que la obligación de urbanizar sólo existe frente al municipio Gemeinde XY y, sin perjuicio de la obligación de ejecución del vendedor, no forma parte de este contrato. El terreno vendido abajo se encuentra en la cuarta fase del área de urbanización.
3. La zona de urbanización está sujeta al plan de ordenación BP XX 12
"Bendenstraße" del municipio Gemeinde XY Dorf, que según declaraciones del vendedor es jurídicamente válido. Con esto previo, las partes acuerdan el siguiente
Contrato de Compraventa:
I.
Objeto del contrato
1. El vendedor vende al comprador, que acepta, - varios con iguales participaciones - del inmueble mencionado una parcela parcial aún por medir de aproximadamente 538 m² con todos sus elementos esenciales y accesorios. El inmueble está sin edificar. La parcela parcial está señalada en el plano anexo a esta escritura con las letras A-B-C-D-E-F-G-A. Las partes están de acuerdo sobre la ubicación y los límites naturales de la parcela parcial. La medición local aún no se ha realizado; el catastro aún no se ha actualizado.
2. Todas las cargas inscritas en el Registro de la Propiedad serán canceladas.
II.
Precio de compra
1. El precio provisional de compra para la superficie estimada asciende a 96.000,00 € (en palabras: noventa y seis mil euros). El precio final se ajustará según el resultado del levantamiento catastral si la medición difiere más de 2 metros cuadrados de la superficie asumida arriba. En tal caso, las partes deberán compensarse mutuamente el importe de la diferencia total a razón de EUR ,-- por metro cuadrado. La cantidad compensatoria se pagará sin intereses dentro de un mes tras conocerse el resultado de la medición, pero no antes del vencimiento del precio de compra.
2. El precio de compra es exigible sin intereses y pagadero catorce días después de que el notario confirme por escrito a las partes que
a) los permisos y declaraciones necesarios para la validez jurídica de esta escritura constan ante notario en forma apta para el Registro de la Propiedad,
b) el municipio competente ha certificado que no existen derechos de tanteo o que no se ejercerán conforme a la Ley de Construcción,
c) está la declaración de renuncia de la autoridad paisajística inferior al derecho de tanteo según § 36 a LG NRW,
d) tras la inscripción de la propiedad a favor del vendedor se ha registrado una anotación previa a favor del comprador con rango posterior a las anotaciones previas mencionadas para el municipio Gemeinde XY y la hipoteca mencionada en la Sección III; los derechos intermedios inscriptos con consentimiento del comprador no impiden el vencimiento. También pueden preceder la anotación previa otras anotaciones anteriores que aseguran el derecho a la propiedad de otros compradores sobre otras parcelas y las hipotecas de financiación de otros compradores si los acreedores han confirmado por escrito la liberación del inmueble vendido tras medición y actualización catastral,
e) está la autorización de cancelación del municipio Gemeinde XY respecto a la anotación previa sobre el inmueble vendido o el municipio se ha comprometido irrevocablemente a otorgar sin condiciones dicha autorización tras la medición,
f) el notario tiene la declaración de liberación hipotecaria del acreedor del derecho real que no asume el comprador, indicando que el precio provisional de compra es suficiente para liberar las cargas.
El notario queda encargado de informar a las partes del cumplimiento de los requisitos de vencimiento a) a f). Otra condición para el vencimiento que debe supervisar el comprador es que
- la calle de acceso esté construida para permitir el acceso al terreno con el fin de edificar,
• - el municipio Gemeinde XY confirme por escrito que existe la fianza exigida por el contrato de urbanización para la cuarta fase,
• - según la normativa de construcción se pueda iniciar la obra prevista.
3. Se instruye irrevocablemente al comprador para que al vencimiento del precio liquide las deudas del acreedor hipotecario mencionado según los mandatos fiduciarios aún pendientes y pague al vendedor el posible remanente del precio.
El pago del remanente y de las cantidades de reembolso acordadas se realizará a una cuenta indicada por el vendedor, con efecto liberatorio. Para el pago puntual es decisivo que el importe llegue a la cuenta del destinatario.
4. Si el comprador no paga total o parcialmente el precio al vencimiento, incurre en mora sin requerimiento. La cantidad adeudada por mora devengará el interés legal. No se excluye la reclamación de daños adicionales.
5. El comprador se somete a la ejecución inmediata frente al vendedor por este documento sin necesidad de otros procedimientos; el notario puede expedir copia ejecutiva tras enviar la notificación de vencimiento. Esto no afecta la carga de la prueba en el procedimiento de oposición a la ejecución. Varios compradores responden solidariamente.
III.
Otras disposiciones
1. Se excluyen los derechos del comprador por defectos materiales del terreno. Esto incluye reclamaciones indemnizatorias salvo dolo del vendedor. El comprador ha inspeccionado el objeto y lo compra en el estado usado actual. Según declaración del vendedor, no conoce defectos ocultos ni indicios de contaminación. No se afectan derechos indemnizatorios por lesiones a la vida, cuerpo o salud si el vendedor es responsable, ni por daños derivados de dolo o negligencia grave. Se equipara la responsabilidad del vendedor a la de sus representantes o auxiliares. No se otorgan garantías. Las partes acuerdan que la edificabilidad del terreno es su estado conforme a § 434 párrafo 1 frase 1 del Código de Construcción, sin que el vendedor asuma garantía alguna. En el terreno debe ser permitido construir viviendas dentro de las estipulaciones del plan de ordenación (párrafo 3 de las consideraciones previas).
Si la edificabilidad no es la acordada, el comprador puede rescindir sin plazo sin exigir rebaja del precio ni indemnización. El notario ha informado sobre el plazo de prescripción según §§ 438, 218 del Código de Construcción.
2. El comprador acepta servidumbres y limitaciones vecinales no inscritas en el Registro que necesiten consentimiento del propietario para su creación, así como cargas urbanísticas, salvo que el vendedor declare desconocerlas. Se informó a las partes sobre la posibilidad de consultar el registro de cargas urbanísticas.
El vendedor está obligado a entregar el inmueble libre de cargas y limitaciones no asumidas inscritas, así como libre de intereses, impuestos, tasas y demás cargas públicas no asumidas. Si no fuera así, el comprador puede retener pagos salvo que deba anticipar.
3. Al comprador le corresponderán la posesión y usufructos, riesgos y cargas, incluyendo seguros y obligaciones de seguridad vial desde el día del pago total al vendedor.
4. No existen contratos de arrendamiento ni de cesión.
5. Contribuciones urbanísticas según la Ley de Construcción y cargas municipales para la primera urbanización previstas según la planificación vigente del municipio Gemeinde XY las asume el vendedor.
Los costes de acometidas son por cuenta del comprador.
El comprador es consciente de que no están incluidos en el precio:
•- las contribuciones de conexión para agua, electricidad, gas, teléfono y televisión,
•- los costes de acometidas de las empresas suministradoras, es decir, costes desde la red principal hasta el límite de la parcela y la instalación dentro de la vivienda,
• - los costes reales de instalación de la red de drenaje entre la vivienda y la conexión a la alcantarilla pública.
Si en el futuro se exigen más contribuciones por ampliaciones o modificaciones de infraestructuras según leyes municipales o de construcción, correrán por cuenta del comprador.
El notario indicó que a pesar de este acuerdo, según la Ley de Construcción será obligado al pago quien sea propietario al recibir la notificación de contribución, y que la deuda es una carga pública sobre el inmueble.
Vendedor y comprador acuerdan que la empresa vendedora GmbH realizará la conexión de canalización para aguas pluviales y residuales desde la red principal hasta el límite de la parcela dentro de la urbanización. Este servicio está incluido en el precio. Hasta la correcta ejecución sin defectos de esta conexión, el comprador tiene derecho a retener 1.500,-- (en palabras: mil quinientos) euros del precio.
Para aclarar, las partes acuerdan que la conexión desde el límite de la parcela hasta la construcción correrá por cuenta del comprador.
6. Sin perjuicio de la responsabilidad solidaria legal de las partes por impuestos sobre el inmueble, impuesto de transmisión, y gastos notariales y judiciales se acuerda:
a) El vendedor paga los costes de cancelación de cargas no asumidas, incluyendo autorizaciones y supervisión de acreedores para liberaciones fiduciarias.
b) El coste de autorización de un representado corre por cuenta de quien representa.
c) Los costes de medición del inmueble, señalización, actualización catastral y registral corren por cuenta del vendedor.
d) Todos los demás costes notariales, judiciales, permisos privados y oficiales, y el impuesto de transmisión corren por cuenta del comprador.
IV.
Permisos, derechos de tanteo
1. El notario informó sobre posibles permisos necesarios y derechos preferentes legales existentes. Como el inmueble no está edificado según declaraciones, la división no precisa permiso.
2. Todos los permisos necesarios quedan reservados. El notario debe obtenerlos o certificados negativos.
Además debe comunicar a la municipalidad y a la autoridad paisajística inferior el contrato con datos personales para decidir sobre derechos de tanteo y recibir renuncias.
3. Si se ejerce un derecho de tanteo o se deniega o condiciona un permiso oficial, se entregará copia de la resolución a las partes y, a petición, al notario. Todos los permisos y declaraciones serán efectivos al recibirse por notario.
4. Si se ejerce el derecho de tanteo o se deniega o condiciona un permiso, las partes afectadas podrán rescindir en cuatro semanas tras la primera resolución administrativa.
V. Indicaciones
1. La propiedad se transfiere solo con la inscripción registral. Esta solo puede realizarse cuando estén todos los permisos, declaraciones municipales relativas al derecho de tanteo y certificado fiscal.
2. Las partes son conscientes de que la venta de inmuebles y activos comerciales puede ser gravada fiscalmente. El notario no asesoró sobre impuestos ni asume responsabilidad alguna al respecto. Recomienda consultar a un asesor fiscal antes de vender.
3. Todo acuerdo contractual debe constar en escrituras notariales. Acuerdos paralelos fuera de esta escritura pueden invalidar la operación legal.
4. El vendedor firma este contrato en ejercicio de su actividad profesional o comercial, el comprador no.
Las partes declararon, tras consulta y referencia a § 311 b párrafo 1 del Código de Construcción, que no tienen intención de celebrar contrato de obra para edificación del inmueble y que este contrato de compraventa no depende de tal contrato con el vendedor u otros.
VI. Derechos de rescisión
1. Vendedor y comprador reservan un derecho unilateral de rescisión si las condiciones para el vencimiento del precio según sección II punto 2 no se cumplen antes de y no se inicia la urbanización de la cuarta fase antes de . La rescisión debe notificarse por escrito a la otra parte.
2. Los costes de esta escritura y de la rescisión correrán por cuenta de quien rescinda. La reclamación de indemnización está excluida por causas que justifiquen la rescisión.
El notario informó sobre la responsabilidad solidaria por costes.
3. No se reponen gastos de mejora ni necesarios al comprador. Los usufructos hasta el ejercicio del derecho de rescisión no se reembolsan. Pagos hechos no devengan intereses.
4. En caso de rescisión, el comprador debe cancelar inmediatamente las hipotecas u otros derechos constituidos a su favor contra reembolso del precio.
VII.
Declaraciones sobre el Registro de la Propiedad
Las partes autorizan la inscripción de una anotación previa a favor del comprador - en la proporción mencionada - y en cargas del inmueble adquirido al vendedor (ver punto 1 de consideraciones previas). El comprador autoriza la cancelación de esta anotación tras la inscripción de la propiedad, siempre que no existan cargas intermedias ni solicitudes sin su intervención.
Las partes encargan y facultan, liberándolos de las restricciones del § 181 del Código de Construcción,
- a la Sra. Christina Meier,
- al Sr. Guido Müller,
- al Sr. Markus Schmitz,
todos domiciliados en 11111 Musterstadt, Musterstraße 1, cada uno por separado, para declarar y recibir la transmisión del objeto tras medición y catastro, conceder autorización para la inscripción de la anotación previa y realizar todas las declaraciones necesarias para la ejecución del contrato, especialmente la inscripción de la propiedad.
Los mencionados, Sra. Meier, Sr. Müller y Sr. Schmitz, están autorizados también individualmente y liberados del § 181 para consentir y solicitar cancelaciones, liberaciones hipotecarias y cambios de rango, así como para autorizar la cancelación de la anotación previa a favor del comprador respecto a la parte no vendida.
Si el comprador ha constituido hipotecas sobre el inmueble entero no medido, estos apoderados están facultados igualmente para solicitar su cancelación tras medición, afectando a la parcela remanente del vendedor. Los costes de cancelación corren por cuenta del comprador.
Este poder es válido más allá de nuestra muerte y solo puede usarse ante notario, su sucesor o representante.
El notario está instruido para entregar copia o certificación tras acreditarse el pago completo y para ordenar la inscripción registral. Las partes solicitan cancelaciones y cambios de rango conforme a las autorizaciones, incluyendo todos los deudores conjuntos.
El notario puede presentar las solicitudes para la ejecución también separada, limitada o retirar solicitudes. Las notificaciones registrales deben remitirse al notario.
VIII.
Poder para cargas
El vendedor faculta irrevocablemente al comprador, liberado de las limitaciones del § 181 del Código de Construcción, para gravar el inmueble adquirido (ver punto 1 de consideraciones previas) o tras medición la parte comprada con derechos reales hipotecarios por cualquier importe con intereses y accesorios, así como para someter al propietario a ejecución inmediata por tales derechos, otorgar declaraciones y autorizaciones necesarias para inscripción y para consentir cancelaciones y cambios de rango.
El comprador no puede obligar personalmente al vendedor.
El poder se limita para su uso solo ante notario, sucesor o representante.
El notario está instruido para petición de inscripción hipotecaria solo si
a) los acreedores han sido instruidos irrevocablemente por el comprador para pagar préstamos garantizados solo al vendedor hasta el importe del precio y confirman eso al notario,
b) los acreedores confirman irrevocablemente que tras presentar mediciones liberarán la parte no vendida del inmueble conjunto de la responsabilidad solidaria,
c) los acreedores confirman por escrito al notario que hasta el pago total del precio las hipotecas constituidas solo garantizan los préstamos efectivamente desembolsados para pagar al vendedor.
El notario debe obtener esta confirmación antes de solicitar inscripción.
No es necesario presentar esta prueba al Registro de la Propiedad.
Esta acta fue leída a los comparecientes, se les mostró el anexo para revisión, todo fue aprobado y firmado a mano por ellos y por el notario.
mi esposa y yo queremos comprar un terreno para construir en una zona de expansión urbana. La zona de expansión consta de un total de 4 secciones. 2 secciones ya están urbanizadas y la tercera está en proceso. En esta sección hemos elegido ahora un terreno y hemos recibido del vendedor un borrador del contrato de compraventa.
El terreno es vendido por una GmbH, que aparentemente se encargó de la urbanización del área y para ello acordó un contrato de urbanización con el municipio.
Espero haber cambiado correctamente a todas las personas y empresas en el contrato de compraventa y os pediría que le echéis un vistazo.
¿Hay algo aquí que sea desfavorable para nosotros y que normalmente se regule de otra manera?
¿Hay ventajas?
¿Podemos firmar el contrato tal como está?
¿Qué deberíamos tener en cuenta en la cita con el notario?
¿Con el contrato de compraventa se garantiza también que la posterior construcción definitiva de la calle ya está pagada y qué pasa si el vendedor quiebra?
Aquí el contrato:
Si. - escrito de un solo lado -
URNr. /2012
Negociado en Musterstadt el
Ante mí,
Nombre Apellido, Notario en Musterstadt
compareció para la certificación de un contrato de compraventa entre
1. la empresa vendedora GmbH con sede en Musterstadt, dirección comercial:
11111 Musterstadt, Musterstraße 1, inscrita bajo
Registro núm. HRB XXXX del Juzgado de Bonn,
- en adelante "el vendedor" -,
2. los cónyuges Señor Max Musterfrau, nacido el 2 de febrero
de 1982, y Señora Anja Musterfrau, nacida Fraumuster, nacida el 1 de octubre de 1981, ambos residentes en 11111 Musterstadt, Musterstraße 6,
- en adelante "el comprador", aunque se trate de varias
personas -,
para 1.: Señor Jörg Verkäufername, nacido el 01.03.1971, residente en Musterstraße 10, 11111 Musterstadt, actuando no en nombre propio sino autorizado para la representación exclusiva y liberado de las limitaciones del § 181 del Código de Construcción como gerente de la parte 1.,
para 2.: las partes personalmente.
El compareciente para 1. es conocido personalmente por el notario. Los comparecientes
para 2. se identificaron presentando
Las partes confirman previamente que han recibido el borrador del acta respetando el plazo de 14 días según § 17 párrafo 2 a, número 2, de la Ley de Certificación.
Los comparecientes, actuando como se indica, declararon:
Consideraciones previas
1. Estado registral
a) Como propietario del bien inmueble registrado en el Registro de la Propiedad de Dorf - Juzgado de Bonn - hoja XXX, parcela 001 núm. XXX, edificio y terreno libre, An der Bendenstraße, superficie: 10.110 m², o de partes parciales del referido inmueble en adelante llamado "inmueble", consta según propias declaraciones el vendedor.
b) El inmueble estará gravado tras la inscripción de la propiedad en la Sección
II con dos anotaciones previas de la propiedad parciales para el municipio Gemeinde XY. Además, el inmueble puede estar gravado en la Sección III con un derecho real de hipoteca para financiación a favor del vendedor.
c) El notario ha verificado el contenido registral.
2. El vendedor celebró con el municipio Gemeinde XY el 30.01.2004 un
contrato de urbanización, que fue complementado con declaración del
30.11.2004. El vendedor se comprometió contractualmente con Gemeinde XY a urbanizar el objeto del contrato.
Esta obligación está asegurada mediante fianzas emitidas por grandes bancos alemanes, cajas de ahorro o bancos cooperativos frente a Gemeinde XY. El notario dispone de una confirmación de Gemeinde XY del 30.08.2005 que acredita que se cumplen las condiciones de vigencia acordadas en § 16 del contrato de urbanización del 30.01.2004 y que el contrato es válido desde el 30.08.2005.
El comprador sabe que la obligación de urbanizar sólo existe frente al municipio Gemeinde XY y, sin perjuicio de la obligación de ejecución del vendedor, no forma parte de este contrato. El terreno vendido abajo se encuentra en la cuarta fase del área de urbanización.
3. La zona de urbanización está sujeta al plan de ordenación BP XX 12
"Bendenstraße" del municipio Gemeinde XY Dorf, que según declaraciones del vendedor es jurídicamente válido. Con esto previo, las partes acuerdan el siguiente
Contrato de Compraventa:
I.
Objeto del contrato
1. El vendedor vende al comprador, que acepta, - varios con iguales participaciones - del inmueble mencionado una parcela parcial aún por medir de aproximadamente 538 m² con todos sus elementos esenciales y accesorios. El inmueble está sin edificar. La parcela parcial está señalada en el plano anexo a esta escritura con las letras A-B-C-D-E-F-G-A. Las partes están de acuerdo sobre la ubicación y los límites naturales de la parcela parcial. La medición local aún no se ha realizado; el catastro aún no se ha actualizado.
2. Todas las cargas inscritas en el Registro de la Propiedad serán canceladas.
II.
Precio de compra
1. El precio provisional de compra para la superficie estimada asciende a 96.000,00 € (en palabras: noventa y seis mil euros). El precio final se ajustará según el resultado del levantamiento catastral si la medición difiere más de 2 metros cuadrados de la superficie asumida arriba. En tal caso, las partes deberán compensarse mutuamente el importe de la diferencia total a razón de EUR ,-- por metro cuadrado. La cantidad compensatoria se pagará sin intereses dentro de un mes tras conocerse el resultado de la medición, pero no antes del vencimiento del precio de compra.
2. El precio de compra es exigible sin intereses y pagadero catorce días después de que el notario confirme por escrito a las partes que
a) los permisos y declaraciones necesarios para la validez jurídica de esta escritura constan ante notario en forma apta para el Registro de la Propiedad,
b) el municipio competente ha certificado que no existen derechos de tanteo o que no se ejercerán conforme a la Ley de Construcción,
c) está la declaración de renuncia de la autoridad paisajística inferior al derecho de tanteo según § 36 a LG NRW,
d) tras la inscripción de la propiedad a favor del vendedor se ha registrado una anotación previa a favor del comprador con rango posterior a las anotaciones previas mencionadas para el municipio Gemeinde XY y la hipoteca mencionada en la Sección III; los derechos intermedios inscriptos con consentimiento del comprador no impiden el vencimiento. También pueden preceder la anotación previa otras anotaciones anteriores que aseguran el derecho a la propiedad de otros compradores sobre otras parcelas y las hipotecas de financiación de otros compradores si los acreedores han confirmado por escrito la liberación del inmueble vendido tras medición y actualización catastral,
e) está la autorización de cancelación del municipio Gemeinde XY respecto a la anotación previa sobre el inmueble vendido o el municipio se ha comprometido irrevocablemente a otorgar sin condiciones dicha autorización tras la medición,
f) el notario tiene la declaración de liberación hipotecaria del acreedor del derecho real que no asume el comprador, indicando que el precio provisional de compra es suficiente para liberar las cargas.
El notario queda encargado de informar a las partes del cumplimiento de los requisitos de vencimiento a) a f). Otra condición para el vencimiento que debe supervisar el comprador es que
- la calle de acceso esté construida para permitir el acceso al terreno con el fin de edificar,
• - el municipio Gemeinde XY confirme por escrito que existe la fianza exigida por el contrato de urbanización para la cuarta fase,
• - según la normativa de construcción se pueda iniciar la obra prevista.
3. Se instruye irrevocablemente al comprador para que al vencimiento del precio liquide las deudas del acreedor hipotecario mencionado según los mandatos fiduciarios aún pendientes y pague al vendedor el posible remanente del precio.
El pago del remanente y de las cantidades de reembolso acordadas se realizará a una cuenta indicada por el vendedor, con efecto liberatorio. Para el pago puntual es decisivo que el importe llegue a la cuenta del destinatario.
4. Si el comprador no paga total o parcialmente el precio al vencimiento, incurre en mora sin requerimiento. La cantidad adeudada por mora devengará el interés legal. No se excluye la reclamación de daños adicionales.
5. El comprador se somete a la ejecución inmediata frente al vendedor por este documento sin necesidad de otros procedimientos; el notario puede expedir copia ejecutiva tras enviar la notificación de vencimiento. Esto no afecta la carga de la prueba en el procedimiento de oposición a la ejecución. Varios compradores responden solidariamente.
III.
Otras disposiciones
1. Se excluyen los derechos del comprador por defectos materiales del terreno. Esto incluye reclamaciones indemnizatorias salvo dolo del vendedor. El comprador ha inspeccionado el objeto y lo compra en el estado usado actual. Según declaración del vendedor, no conoce defectos ocultos ni indicios de contaminación. No se afectan derechos indemnizatorios por lesiones a la vida, cuerpo o salud si el vendedor es responsable, ni por daños derivados de dolo o negligencia grave. Se equipara la responsabilidad del vendedor a la de sus representantes o auxiliares. No se otorgan garantías. Las partes acuerdan que la edificabilidad del terreno es su estado conforme a § 434 párrafo 1 frase 1 del Código de Construcción, sin que el vendedor asuma garantía alguna. En el terreno debe ser permitido construir viviendas dentro de las estipulaciones del plan de ordenación (párrafo 3 de las consideraciones previas).
Si la edificabilidad no es la acordada, el comprador puede rescindir sin plazo sin exigir rebaja del precio ni indemnización. El notario ha informado sobre el plazo de prescripción según §§ 438, 218 del Código de Construcción.
2. El comprador acepta servidumbres y limitaciones vecinales no inscritas en el Registro que necesiten consentimiento del propietario para su creación, así como cargas urbanísticas, salvo que el vendedor declare desconocerlas. Se informó a las partes sobre la posibilidad de consultar el registro de cargas urbanísticas.
El vendedor está obligado a entregar el inmueble libre de cargas y limitaciones no asumidas inscritas, así como libre de intereses, impuestos, tasas y demás cargas públicas no asumidas. Si no fuera así, el comprador puede retener pagos salvo que deba anticipar.
3. Al comprador le corresponderán la posesión y usufructos, riesgos y cargas, incluyendo seguros y obligaciones de seguridad vial desde el día del pago total al vendedor.
4. No existen contratos de arrendamiento ni de cesión.
5. Contribuciones urbanísticas según la Ley de Construcción y cargas municipales para la primera urbanización previstas según la planificación vigente del municipio Gemeinde XY las asume el vendedor.
Los costes de acometidas son por cuenta del comprador.
El comprador es consciente de que no están incluidos en el precio:
•- las contribuciones de conexión para agua, electricidad, gas, teléfono y televisión,
•- los costes de acometidas de las empresas suministradoras, es decir, costes desde la red principal hasta el límite de la parcela y la instalación dentro de la vivienda,
• - los costes reales de instalación de la red de drenaje entre la vivienda y la conexión a la alcantarilla pública.
Si en el futuro se exigen más contribuciones por ampliaciones o modificaciones de infraestructuras según leyes municipales o de construcción, correrán por cuenta del comprador.
El notario indicó que a pesar de este acuerdo, según la Ley de Construcción será obligado al pago quien sea propietario al recibir la notificación de contribución, y que la deuda es una carga pública sobre el inmueble.
Vendedor y comprador acuerdan que la empresa vendedora GmbH realizará la conexión de canalización para aguas pluviales y residuales desde la red principal hasta el límite de la parcela dentro de la urbanización. Este servicio está incluido en el precio. Hasta la correcta ejecución sin defectos de esta conexión, el comprador tiene derecho a retener 1.500,-- (en palabras: mil quinientos) euros del precio.
Para aclarar, las partes acuerdan que la conexión desde el límite de la parcela hasta la construcción correrá por cuenta del comprador.
6. Sin perjuicio de la responsabilidad solidaria legal de las partes por impuestos sobre el inmueble, impuesto de transmisión, y gastos notariales y judiciales se acuerda:
a) El vendedor paga los costes de cancelación de cargas no asumidas, incluyendo autorizaciones y supervisión de acreedores para liberaciones fiduciarias.
b) El coste de autorización de un representado corre por cuenta de quien representa.
c) Los costes de medición del inmueble, señalización, actualización catastral y registral corren por cuenta del vendedor.
d) Todos los demás costes notariales, judiciales, permisos privados y oficiales, y el impuesto de transmisión corren por cuenta del comprador.
IV.
Permisos, derechos de tanteo
1. El notario informó sobre posibles permisos necesarios y derechos preferentes legales existentes. Como el inmueble no está edificado según declaraciones, la división no precisa permiso.
2. Todos los permisos necesarios quedan reservados. El notario debe obtenerlos o certificados negativos.
Además debe comunicar a la municipalidad y a la autoridad paisajística inferior el contrato con datos personales para decidir sobre derechos de tanteo y recibir renuncias.
3. Si se ejerce un derecho de tanteo o se deniega o condiciona un permiso oficial, se entregará copia de la resolución a las partes y, a petición, al notario. Todos los permisos y declaraciones serán efectivos al recibirse por notario.
4. Si se ejerce el derecho de tanteo o se deniega o condiciona un permiso, las partes afectadas podrán rescindir en cuatro semanas tras la primera resolución administrativa.
V. Indicaciones
1. La propiedad se transfiere solo con la inscripción registral. Esta solo puede realizarse cuando estén todos los permisos, declaraciones municipales relativas al derecho de tanteo y certificado fiscal.
2. Las partes son conscientes de que la venta de inmuebles y activos comerciales puede ser gravada fiscalmente. El notario no asesoró sobre impuestos ni asume responsabilidad alguna al respecto. Recomienda consultar a un asesor fiscal antes de vender.
3. Todo acuerdo contractual debe constar en escrituras notariales. Acuerdos paralelos fuera de esta escritura pueden invalidar la operación legal.
4. El vendedor firma este contrato en ejercicio de su actividad profesional o comercial, el comprador no.
Las partes declararon, tras consulta y referencia a § 311 b párrafo 1 del Código de Construcción, que no tienen intención de celebrar contrato de obra para edificación del inmueble y que este contrato de compraventa no depende de tal contrato con el vendedor u otros.
VI. Derechos de rescisión
1. Vendedor y comprador reservan un derecho unilateral de rescisión si las condiciones para el vencimiento del precio según sección II punto 2 no se cumplen antes de y no se inicia la urbanización de la cuarta fase antes de . La rescisión debe notificarse por escrito a la otra parte.
2. Los costes de esta escritura y de la rescisión correrán por cuenta de quien rescinda. La reclamación de indemnización está excluida por causas que justifiquen la rescisión.
El notario informó sobre la responsabilidad solidaria por costes.
3. No se reponen gastos de mejora ni necesarios al comprador. Los usufructos hasta el ejercicio del derecho de rescisión no se reembolsan. Pagos hechos no devengan intereses.
4. En caso de rescisión, el comprador debe cancelar inmediatamente las hipotecas u otros derechos constituidos a su favor contra reembolso del precio.
VII.
Declaraciones sobre el Registro de la Propiedad
Las partes autorizan la inscripción de una anotación previa a favor del comprador - en la proporción mencionada - y en cargas del inmueble adquirido al vendedor (ver punto 1 de consideraciones previas). El comprador autoriza la cancelación de esta anotación tras la inscripción de la propiedad, siempre que no existan cargas intermedias ni solicitudes sin su intervención.
Las partes encargan y facultan, liberándolos de las restricciones del § 181 del Código de Construcción,
- a la Sra. Christina Meier,
- al Sr. Guido Müller,
- al Sr. Markus Schmitz,
todos domiciliados en 11111 Musterstadt, Musterstraße 1, cada uno por separado, para declarar y recibir la transmisión del objeto tras medición y catastro, conceder autorización para la inscripción de la anotación previa y realizar todas las declaraciones necesarias para la ejecución del contrato, especialmente la inscripción de la propiedad.
Los mencionados, Sra. Meier, Sr. Müller y Sr. Schmitz, están autorizados también individualmente y liberados del § 181 para consentir y solicitar cancelaciones, liberaciones hipotecarias y cambios de rango, así como para autorizar la cancelación de la anotación previa a favor del comprador respecto a la parte no vendida.
Si el comprador ha constituido hipotecas sobre el inmueble entero no medido, estos apoderados están facultados igualmente para solicitar su cancelación tras medición, afectando a la parcela remanente del vendedor. Los costes de cancelación corren por cuenta del comprador.
Este poder es válido más allá de nuestra muerte y solo puede usarse ante notario, su sucesor o representante.
El notario está instruido para entregar copia o certificación tras acreditarse el pago completo y para ordenar la inscripción registral. Las partes solicitan cancelaciones y cambios de rango conforme a las autorizaciones, incluyendo todos los deudores conjuntos.
El notario puede presentar las solicitudes para la ejecución también separada, limitada o retirar solicitudes. Las notificaciones registrales deben remitirse al notario.
VIII.
Poder para cargas
El vendedor faculta irrevocablemente al comprador, liberado de las limitaciones del § 181 del Código de Construcción, para gravar el inmueble adquirido (ver punto 1 de consideraciones previas) o tras medición la parte comprada con derechos reales hipotecarios por cualquier importe con intereses y accesorios, así como para someter al propietario a ejecución inmediata por tales derechos, otorgar declaraciones y autorizaciones necesarias para inscripción y para consentir cancelaciones y cambios de rango.
El comprador no puede obligar personalmente al vendedor.
El poder se limita para su uso solo ante notario, sucesor o representante.
El notario está instruido para petición de inscripción hipotecaria solo si
a) los acreedores han sido instruidos irrevocablemente por el comprador para pagar préstamos garantizados solo al vendedor hasta el importe del precio y confirman eso al notario,
b) los acreedores confirman irrevocablemente que tras presentar mediciones liberarán la parte no vendida del inmueble conjunto de la responsabilidad solidaria,
c) los acreedores confirman por escrito al notario que hasta el pago total del precio las hipotecas constituidas solo garantizan los préstamos efectivamente desembolsados para pagar al vendedor.
El notario debe obtener esta confirmación antes de solicitar inscripción.
No es necesario presentar esta prueba al Registro de la Propiedad.
Esta acta fue leída a los comparecientes, se les mostró el anexo para revisión, todo fue aprobado y firmado a mano por ellos y por el notario.