Plan de urbanización para la plantación de árboles, arbustos y otros

Buenas noches querido foro,

mi esposo y yo estuvimos recientemente en nuestro oasis de paz preferido en el este profundo, cuando nos cayó como un golpe: terreno para construir a la venta por el municipio. Así que rápidamente contactamos y recibimos el plan de desarrollo. La situación actual es la siguiente, yo estoy a la derecha en la computadora escribiéndoles, mi esposo a la izquierda en la computadora, maldice, toma café y revisa textos legales. Así que pensamos, vamos a preguntar a la inteligencia colectiva.
El plan está adjunto.

Punto 2. ... "Garajes en las superficies no edificables entre los límites de la parcela del lado de la calle y los límites de construcción del lado de la calle no permitidos. Y además... en las superficies no edificables (como antes)... las instalaciones auxiliares solo se pueden permitir excepcionalmente." ¿Cómo conseguimos nuestro carport en la casita y cómo accedemos a él?

Punto 3. ... "debe ser desarrollado como pradera y pastizal de naturaleza cercana, mantenido y cuidado de forma permanente.." No tenemos 100% claro cuál superficie se refiere (probablemente el gran área verde sobre la parcela 1-4. Teóricamente no debería afectarnos a nosotros, sino al municipio o al agricultor?

Pero ahora lo absoluto que destruye el café...

5. ... "en las áreas designadas debe plantarse un seto de doble fila, mantenerse permanentemente y reemplazarse en caso de pérdida. Distancia de la fila exterior al límite de la parcela o a la superficie edificable 1,5m, distancia entre filas 2,0m, distancia en la fila 2,5m" con indicación de la botánica a plantar. Básicamente queríamos (en realidad yo) un seto en estilo salvaje, pero las indicaciones allí exceden un poco la medida, especialmente tal como lo leemos, porque se deduce de nuestra superficie del terreno, véase lo marcado en verde en el plan de desarrollo. Además debe instalarse una valla protectora.

Además, en el plan de desarrollo en la versión del 16.09.2015 (!) hay árboles y setos protegidos registrados, que según Google Earth desde al menos 2018/19 o antes ya no existen *rascándose la cabeza*

¿Y qué más? Los planes para un bungalow en L llevan años en el cajón, pudimos esperar y estamos en la línea de salida para el sprint. Por favor, no malinterpreten este mensaje como una solicitud de asesoramiento, pero nos gustaría contar con su aporte. Con el departamento de construcción, por supuesto, estaremos en contacto para aclarar las preguntas que surjan.

Por cierto, las parcelas de esquina ya no están (con ch), pero contra la del medio tampoco hay objeciones. Ahora voy a bajar al hombre de la palmera.

Moin,

primero que nada: escrito de maravilla, uno siente que está sentado con ustedes en la mesa de la cocina, el café humea, los textos legales se amontonan, el plan de desarrollo ondea al viento – lo puedo imaginar.

Al grano:
El punto 2 es un poco complicado para ustedes, pero no es el fin del mundo. Traducido significa: entre la calle y el límite frontal de la construcción no se puede construir nada que se considere “edificio” – eso incluye también cochera o garajes. Por lo tanto, no pueden estar en el jardín delantero, sino que deberían colocarse o al lado de la casa (si hay suficiente espacio) o en la parte trasera. El acceso tendría que rodear la casa, eso ocupa espacio y, por supuesto, es más caro, pero no imposible. Dependiendo de la forma del terreno, quizás valga la pena medir con precisión el límite de construcción y ver si con un plano inteligente todavía pueden hacer algo.

El punto 3 se refiere al área en la parte superior del plano (al norte de la zona edificable, marcada con sombreado verde y un “6”). Esa no es de ustedes, es una llamada área de compensación, que sirve a la naturaleza como “reparación” por la intervención del área edificable. Debe ser mantenida por el municipio o el promotor del proyecto, así que para ustedes no es un estrés por ahora.

Sobre el destructor de café: sí, es realmente exigente. Seto en dos filas, tres distancias diferentes, arbustos específicos, cerca de protección – eso ocupa mucho espacio. Y sí, ese es su espacio, es decir, el seto debe plantarse dentro de su terreno. El ancho requerido para esta instalación es de aproximadamente 4 metros. No es poca cosa, sobre todo cuando se necesita cada metro cuadrado. Pero: estas obligaciones de plantación no son infrecuentes y generalmente el objetivo principal es crear un marco verde para la zona edificable. Pueden hablar con la oficina de construcción para ver si con el tamaño de su terreno tal vez sea posible una reducción, a veces se pueden encontrar soluciones individuales. Y por supuesto, pueden observar cómo se implementó exactamente esto en los vecinos – si ya se construyó allí, se ve rápido qué tan estricto es realmente el municipio.

En cuanto a los setos y árboles registrados que ya no existen: no es raro que los planos no se hayan actualizado durante mucho tiempo. El mejor camino es consultar con la oficina de construcción o el urbanista responsable, ellos pueden decirles si eso aún está “activo” o si ya es irrelevante.

En resumen, todo no parece dramático, pero hay algunas cosas que deben tener en cuenta tempranamente antes de comenzar con la planificación detallada. Sobre todo la pregunta de si el carport realmente se puede ubicar en algún lugar de forma útil, deberían aclararla pronto con el arquitecto. Y cuánto espacio deben reservar para el seto en el borde.

Saludos
Lars

Punto 2. ... "Garajes en las superficies de la parcela no edificables entre los límites de la parcela adyacentes a la calle y los límites de construcción adyacentes a la calle no están permitidos. Y además... en las no edificables (como antes)... las instalaciones accesorias sólo pueden ser... permitidas excepcionalmente." ¿Cómo conseguimos nuestro carport junto a la casa y cómo llegamos a él?

Es la distancia habitual de 3 metros (o aquí a veces 6) respecto a la calle. No es nada especial y con un ancho estimado de parcela de unos 20 m debería haber más que suficiente espacio junto a la casa.

Sobre el punto 3 ya se dijo que no os afecta.

Y el punto 5 probablemente sea un trago amargo que tenéis que aceptar. Pero eso sólo cuesta unos pocos m² de jardín (ya que queríais un seto de todas formas) y unos euros adicionales.

Si esto ya os provoca taquicardia, no deberíais construir. Las verdaderas dificultades comienzan con la construcción de la casa.

Hm, al principio al leer pensé que el mencionado § 9 párr. 1, 25 del [Baugesetzbuch] se refería a la superficie de compensación, pero debería ser la franja verde marcada. Hay muchos planes de urbanismo así y muchos otros “más imposibles”, que sin embargo generalmente tienen sentido - así que no hay que atragantarse con el café. ¡Actualmente también me parece muy importante la plantación! Carport/garaje dentro de los límites de construcción es completamente normal, las propuestas de plantación también cuentan con luz verde. Lo único que se puede criticar es el diseño ya existente para la casa. Se diseña una casa según el terreno y su ubicación y orientación y pre-cisamente: según el plan de urbanismo.

No puedo ver la razón de la conmoción. Las demandas son totalmente poco espectaculares, si me preguntáis. Tampoco entiendo el drama respecto a la cerca viva. ¿Cuál es exactamente vuestro plan para el diseño de la frontera? ¿Césped en rollo hasta la valla? ¿No cabe el campo de voleibol en el terreno o acaso se pensaba en fútbol? ¿O la autosuficiencia mediante parterres de verduras necesita todas las áreas del jardín hasta el borde? Estáis actuando como si perdierais el espacio bajo la cerca viva. Pero no, los metros cuadrados os pertenecen de todas formas. Y oh alegría, la cerca viva natural atrae pájaros, insectos y otros habitantes de esta Tierra a vuestra oasis y a la de vuestros vecinos. Así se garantiza que no se convierta en un paisaje lunar.