Specki
18.12.2019 15:00:35
- #1
Hola a todos,
planeamos construir una casa nueva y ahora tenemos algunas preguntas sobre el plan de ordenación urbana.
Quizás puedan dar respuestas concretas o estimaciones sobre cómo está la situación.
El viernes probablemente vaya otra vez al ayuntamiento para tratar de aclarar las cosas de forma concreta.
Breve historia previa o condiciones marco:
Nos pertenece la parcela número catastral 2414 y la parcela contigua por detrás, que está enmarcada en lila y marcada con un círculo para una mejor identificación.
La superficie del terreno es de aprox. 750 m².
Actualmente vivimos en la casa del frente en la parcela número 2414 y usamos el terreno de atrás como un gran jardín.
La calle que lindera al norte aún no está construida. Está planificada para 2020.
Como la casa actual es una construcción antigua de los años 70 con dos viviendas, nos gustaría construir nuevo por detrás. Actualmente vivimos con nuestros dos hijos en solo 95 m². Como mi esposa es autónoma y tiene una oficina en casa y los niños solo tienen una habitación compartida, todo resulta bastante estrecho.
La calle lleva años planificada, pero ahora el ayuntamiento ha comprado la última parcela para poder realizarla. Según el ayuntamiento, la calle se construirá el próximo año.
Así que nos hemos fijado más de cerca en el plan de ordenación. Desgraciadamente no estoy muy satisfecho con ello.
Intentaré estructurar un poco los puntos y preguntas.
A ver hasta dónde llegamos con este hilo.
Adjunto una sección relevante del plan.
1. Se trata de una zona mixta.
2. El número de plantas completas está fijado obligatoriamente en 1. Eso significa para mí que solo puedo construir una planta completa y luego la planta bajo cubierta puede tener como máximo 2/3 de la superficie con una altura de techo de 2,2 m o más.
3. La inclinación del techo está fijada según el reglamento del plan de ordenación en 22 - 28°.
4. La genial frase del reglamento: "La altura de los muros inclinados, medida desde la parte superior del techo hasta la intersección entre el borde exterior del muro y la parte superior de la cercha, no debe superar 0,5 m."
Así que tampoco hay mucho margen aquí. Por tanto, la planta útil bajo cubierta será significativamente más pequeña que la planta baja.
5. Coeficiente de ocupación del suelo = 0,25; lo veo no problemático para nuestro proyecto.
6. Coeficiente de utilización del suelo = 0,3; también lo veo no problemático para nuestro proyecto.
7. Según el reglamento: "En los edificios principales, solo se permiten ventanas planas en los desvanes." Esto significa para mí que no están permitidos los lucernarios en vertical y solo se permiten ventanas de techo, ¿verdad?
Habíamos pensado construir una casa con planta baja + planta superior. También con algo de muro inclinado en la planta superior, pero 0,5 m es muy restrictivo. Por lo tanto, se pierde mucha superficie en la planta superior y tengo que hacer la planta baja más grande.
Está planeada una casa de aprox. 130 m² para una familia de cuatro personas, incluyendo una oficina.
Actualmente tenemos estas tres ideas (todas aún muy generales):
1. Planta baja + planta superior con superficie reducida. Así, la planta baja un poco más grande y la planta superior con muro inclinado. Planta baja con unos 75 m², planta superior con unos 60 m². Inclinación del techo lo más empinada posible con 28°.
2. Alternativamente sótano + planta baja con aprox. 75 m² cada una y quizá un desván "frío" con techo a dos aguas a 22°. Pero para ello se tendrían que habilitar espacios habitables (habitación de niños/oficina) en el sótano. Esto requiere un sótano bien aislado y con ventanas grandes.
3. O un bungalow de aprox. 125 m². Ventaja: la superficie habitable total es algo menor porque no se necesita escalera y basta un baño. Sin techo intermedio. El espacio bajo techo puede usarse como almacén. Desventaja: gran losa de cimentación, gran tejado. Se pierde más superficie del terreno.
¿Cómo evaluarían las tres variantes en cuanto a costes?
Queremos construir lo más económico posible, sin muchas complicaciones.
Quizá sean relevantes estos datos:
Será una casa KFW40.
Habrá ventilación con sistema controlado o sistema de ventilación descentralizado.
Trabajo propio seguro: enyesado, suelo, electricidad.
¿Qué otras sugerencias tienen? Ventajas, desventajas?
También se pensó en construir una vivienda multifamiliar con 3 o 5 unidades. Pero después de revisar el plan de ordenación, eso parece descartado definitivamente…
Creo que para nuestra planificación habrá más hilos en el futuro, cuando haya más detalles. Esto es solo un primer punto de partida.
Gracias ya de antemano por vuestra ayuda.
Saludos
Specki
planeamos construir una casa nueva y ahora tenemos algunas preguntas sobre el plan de ordenación urbana.
Quizás puedan dar respuestas concretas o estimaciones sobre cómo está la situación.
El viernes probablemente vaya otra vez al ayuntamiento para tratar de aclarar las cosas de forma concreta.
Breve historia previa o condiciones marco:
Nos pertenece la parcela número catastral 2414 y la parcela contigua por detrás, que está enmarcada en lila y marcada con un círculo para una mejor identificación.
La superficie del terreno es de aprox. 750 m².
Actualmente vivimos en la casa del frente en la parcela número 2414 y usamos el terreno de atrás como un gran jardín.
La calle que lindera al norte aún no está construida. Está planificada para 2020.
Como la casa actual es una construcción antigua de los años 70 con dos viviendas, nos gustaría construir nuevo por detrás. Actualmente vivimos con nuestros dos hijos en solo 95 m². Como mi esposa es autónoma y tiene una oficina en casa y los niños solo tienen una habitación compartida, todo resulta bastante estrecho.
La calle lleva años planificada, pero ahora el ayuntamiento ha comprado la última parcela para poder realizarla. Según el ayuntamiento, la calle se construirá el próximo año.
Así que nos hemos fijado más de cerca en el plan de ordenación. Desgraciadamente no estoy muy satisfecho con ello.
Intentaré estructurar un poco los puntos y preguntas.
A ver hasta dónde llegamos con este hilo.
Adjunto una sección relevante del plan.
1. Se trata de una zona mixta.
2. El número de plantas completas está fijado obligatoriamente en 1. Eso significa para mí que solo puedo construir una planta completa y luego la planta bajo cubierta puede tener como máximo 2/3 de la superficie con una altura de techo de 2,2 m o más.
3. La inclinación del techo está fijada según el reglamento del plan de ordenación en 22 - 28°.
4. La genial frase del reglamento: "La altura de los muros inclinados, medida desde la parte superior del techo hasta la intersección entre el borde exterior del muro y la parte superior de la cercha, no debe superar 0,5 m."
Así que tampoco hay mucho margen aquí. Por tanto, la planta útil bajo cubierta será significativamente más pequeña que la planta baja.
5. Coeficiente de ocupación del suelo = 0,25; lo veo no problemático para nuestro proyecto.
6. Coeficiente de utilización del suelo = 0,3; también lo veo no problemático para nuestro proyecto.
7. Según el reglamento: "En los edificios principales, solo se permiten ventanas planas en los desvanes." Esto significa para mí que no están permitidos los lucernarios en vertical y solo se permiten ventanas de techo, ¿verdad?
Habíamos pensado construir una casa con planta baja + planta superior. También con algo de muro inclinado en la planta superior, pero 0,5 m es muy restrictivo. Por lo tanto, se pierde mucha superficie en la planta superior y tengo que hacer la planta baja más grande.
Está planeada una casa de aprox. 130 m² para una familia de cuatro personas, incluyendo una oficina.
Actualmente tenemos estas tres ideas (todas aún muy generales):
1. Planta baja + planta superior con superficie reducida. Así, la planta baja un poco más grande y la planta superior con muro inclinado. Planta baja con unos 75 m², planta superior con unos 60 m². Inclinación del techo lo más empinada posible con 28°.
2. Alternativamente sótano + planta baja con aprox. 75 m² cada una y quizá un desván "frío" con techo a dos aguas a 22°. Pero para ello se tendrían que habilitar espacios habitables (habitación de niños/oficina) en el sótano. Esto requiere un sótano bien aislado y con ventanas grandes.
3. O un bungalow de aprox. 125 m². Ventaja: la superficie habitable total es algo menor porque no se necesita escalera y basta un baño. Sin techo intermedio. El espacio bajo techo puede usarse como almacén. Desventaja: gran losa de cimentación, gran tejado. Se pierde más superficie del terreno.
¿Cómo evaluarían las tres variantes en cuanto a costes?
Queremos construir lo más económico posible, sin muchas complicaciones.
Quizá sean relevantes estos datos:
Será una casa KFW40.
Habrá ventilación con sistema controlado o sistema de ventilación descentralizado.
Trabajo propio seguro: enyesado, suelo, electricidad.
¿Qué otras sugerencias tienen? Ventajas, desventajas?
También se pensó en construir una vivienda multifamiliar con 3 o 5 unidades. Pero después de revisar el plan de ordenación, eso parece descartado definitivamente…
Creo que para nuestra planificación habrá más hilos en el futuro, cuando haya más detalles. Esto es solo un primer punto de partida.
Gracias ya de antemano por vuestra ayuda.
Saludos
Specki