¿Puede esta factura estar correcta???

  • Erstellt am 30.01.2012 21:54:46

racmarsl

30.01.2012 21:54:46
  • #1
Hola a todos,

no estoy completamente seguro de si estoy en el lugar correcto con mi consulta, pero simplemente lo intentaré. De lo contrario, pido a un moderador que traslade todo al lugar adecuado.

Ayer, es decir, el domingo, tuvimos, más o menos por diversión, una consulta con un representante en nuestra exposición local de casas prefabricadas. Simplemente queríamos hablar sobre lo que imaginamos y lo que él puede ofrecer. Todo es bastante aproximado, pero aun así me gustaría saber si ustedes consideran que es realista. El presupuesto es para una vivienda adosada con garaje, 130m² de superficie habitable MÁS sótano, en la versión "technikfertig". En este caso, "technikfertig" significa que los suelos (excepto azulejos en el baño), trabajos de pintura, puertas interiores y la instalación de los objetos sanitarios correrán por nuestra cuenta.

El cálculo indicaba que al final sumaban 290.000€, terreno ya incluido. Se consideraron 15.000€ de capital propio, por lo que habría que financiar 275.000€.

El amable señor lo dividió en un préstamo KFW de 50.000€ al 2,05%, otro préstamo KFW de 100.000€ al 2,9% y 125.000€ al 3,2% con el banco "normal". Se calculó un periodo de interés fijo de 10 años. Ambos préstamos KFW serían probablemente sin amortización durante los primeros 5 años (sea lo que sea que eso signifique...???), si lo entendí bien, y el resto con el banco normal se estimó con un pago de amortización del 1,2%.

En resumen, el señor llegó a una carga mensual de 795€ menos una subvención Riester de 45€, lo que en total serían 750€ al mes.

¿Es este cálculo realista? Intenté verificarlo, pero fracasé. Quizás alguno de vosotros pueda hacerlo, pero me parece muy poco.

Ah, y como último punto, cabe mencionar que se planificó un plazo total de 30 años.

¡Que tengan una bonita noche y muchas gracias de antemano por cualquier ayuda constructiva!
 

Shism

31.01.2012 09:55:12
  • #2


te parece tan poco porque tienes casi ninguna amortización y unos intereses muy bajos, comprados con un plazo fijo de interés corto...

el problema de este cálculo es que después de que termine el plazo fijo de interés de 10 años apenas has pagado algo (por ejemplo al banco le has pagado ~54.000€ en esos 10 años, de los cuales solo 17.000€ fueron amortización... el resto fue interés... es decir, todavía debes ~108.000€ al banco) ¡deberás negociar un nuevo contrato de préstamo con tu banco!
En 10 años puede ser perfectamente que el tipo de interés sea el doble que el actual... ¡estamos en un mínimo histórico de intereses! Intereses del 6-7% o más no eran raros...

en lugar de 750€ tendrás que pagar de repente 1.200-1.300€ al mes... no porque amortices más, sino simplemente porque tienes que pagar más intereses!

con una amortización del 1,2% no acabarás en 30 años sino en 40!

En principio deberías fijar los intereses a largo plazo en este momento... 15 años es en mi opinión lo mínimo! después de 10 años tienes de todos modos un derecho de cancelación especial...
Además no amortizaría solo al 1,2%... más bien hacia el 2% o más... por supuesto también se puede hacer mediante amortizaciones extraordinarias... me refiero solo a que deberías tener el dinero para poder amortizar al 2%!



Con un ingreso neto familiar de 4.500€ eso es completamente posible...
Si tú y tu esposa ganáis cada uno 1.500€ y planeáis tener hijos entonces probablemente no.
Sin conocer vuestra situación financiera no se puede hacer en mi opinión una declaración razonable al respecto!
 

wadi1982

31.01.2012 11:02:25
  • #3
¿Entiendo tu frase "menos una subvención Riester de 45€" como que también se incluye Wohnriester?

Eso te será contado o gravado más adelante en la jubilación.

Quizás como una comparación rápida. Acabamos de hacer nuestra financiación.
Nuestra cuota es más alta, los costos totales son más bajos y aportamos más capital propio.
Planeamos aproximadamente 25 años para pagar sin subvención Riester.
 

racmarsl

31.01.2012 18:32:23
  • #4
Hola a todos,

primero que nada gracias por las respuestas y perdón a Wadi si ahora paso un poco por alto tu publicación.

Es correcto que no tengo ni idea, pero por eso pregunto aquí de forma tan torpe y no me dejo convencer. Sin embargo, sus explicaciones me dan la razón con esa sensación incómoda que tengo.

Pero ya es bueno saber en qué se debería quizá prestar atención. Como dije, no fue una situación urgente en la que quisiéramos construir a toda costa. Simplemente se trataba de escuchar, si se quiere decir así.

Me parece descarado que el amable señor nos haya pronosticado un plazo de 30 años. Y sinceramente, no era una empresa de algún taller trasero, sino una de la cual he leído muchas cosas positivas aquí y en otros foros, especialmente en cuanto a la estructuración financiera.

Bueno, soy honesto. Voy a confrontar a la persona con mis nuevas impresiones y a ver qué piensa al respecto. ^^

Edit: Y ahora brevemente sobre Wadi... Sí, se incluyó también Riester.
 

Shism

31.01.2012 19:23:16
  • #5


Ahora depende de la formulación exacta ^^

Solo porque el contrato bancario tenga una amortización del 1,2% no significa que no se pueda amortizar más rápido o en mayor cantidad...

Algunos préstamos KFW, por ejemplo, tienen un plazo de 20 años, otros 30, etc... tal vez había planeado después de 20 años usar el dinero que hasta entonces se había destinado a un préstamo KFW además para amortizar el préstamo bancario, de modo que ya estés terminado después de 30 años.
O simplemente pagar más con el aumento de ingresos con el tiempo...
 

Meecrob

01.02.2012 15:57:50
  • #6
O es que se ha previsto una deuda restante...

Tengo un tipo de interés fijo por 30 años y pago un 0,5% más de intereses por ello. Siempre hay un poco de póker, pero "solo" pierdo 12.000 euros si el interés no sube en los próximos diez años.
 

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