¿Ahorro de costos en demolición y nueva construcción?

Nuestra búsqueda todavía continúa... Actualmente hemos encontrado un excelente terreno (660 m², ubicación excelente en Hamburgo) edificado con una casa adosada que necesita una rehabilitación integral (de 1900, 100 m² de superficie habitable). La casa adosada está en tan mal estado que el terreno se ofrece simplemente como terreno con posibilidad de nueva construcción sin la casa. Ahora estamos considerando si vale la pena. Nuestros datos clave:

Presupuesto total: máximo 900.000 €
Coste del terreno: 275.000 € incluyendo gastos adicionales de compra

Quedan 625.000 € para demolición y nueva construcción.
Queremos construir 190 m² de superficie habitable en 2 plantas. Según el plan de ordenación urbana, coeficiente de edificabilidad, etc., es posible.
Con un coste de construcción estimado de 3.000 € por m², ya llegamos a 570.000 €.
Entonces, 570.000 € de coste de construcción más 275.000 € por el terreno hacen 845.000 €.
Pero, ¿qué pasa con los costes adicionales de construcción y las infraestructuras en la demolición y nueva construcción? ¿Son estos costes equivalentes a una construcción nueva? ¿O es en general más barato porque las conexiones ya están disponibles?
No estamos seguros de si los 55.000 € restantes serán suficientes para cubrir la demolición y los gastos adicionales de construcción. ¿Alguien tiene experiencia con demolición y nueva construcción y quiere compartir estas experiencias con nosotros?

Nos gustaría construir con sótano, pero tememos que el presupuesto no sea suficiente para ello. ¿Cuánto extra deberíamos calcular para un sótano según vuestra opinión? El sótano existente tiene aproximadamente 30 m² y, que yo sepa, no tiene losa de cimentación. Nos gustaría sótano en una parte de la casa (alrededor de 60 m²).

¡Saludos desde Hamburgo!

La casa pareada está en tan mal estado que el terreno se ofrece simplemente como terreno con posibilidad de nueva construcción sin casa. Ahora estamos pensando si eso vale la pena.

No, para que sea rentable un terreno no despejado debe ser incluso más barato que uno "en bruto" por los costes de derribo y eliminación. Las casas en ruinas suelen ir acompañadas de un crecimiento descontrolado de arbustos en el "jardín", lo cual tampoco se debe subestimar.

Nos gustaría construir con sótano, pero tememos que el presupuesto no sea suficiente. ¿Cuántos euros extra deberíamos calcular para un sótano según vuestra opinión? El sótano existente tiene aproximadamente 30 m² y según tengo entendido no cuenta con losa de suelo. Nos gustaría sótano en una parte de la casa (unos 60 m²).

Cariño, aquí tenemos especialmente el famoso #goalkeeperthread, donde puedes leer todo lo que un constructor de sótano debe tener en cuenta, fundar más profundo que el vecino y cómo asegurar sensible la media casa vecina:
- véase también aquí:
https://www.hausbau-forum.de/threads/berliener-vorbau-zur-sicherung-der-baugrube.46103/

Hicimos la demolición y la nueva construcción hace 2,5 años. La demolición nos costó 20.000 euros, sin embargo nosotros mismos desmantelamos el interior. Todo lo que todavía servía lo regalamos, todo lo que no servía lo llevamos nosotros mismos al vertedero. Solo se demolió el muro, el sótano parcial y la losa de cimentación. Y el sótano parcial fue rellenado de nuevo. Podría haberlo conseguido más barato, pero quería que nuestro contratista general lo hiciera para que no hubiera problemas más tarde en caso de que no se hubiera rellenado y compactado correctamente, y que uno se echara la culpa al otro.
Los costos de conexión fueron más baratos que en la nueva construcción, porque solo fueron reubicaciones, con una interrupción temporal.
No cambiamos nada del teléfono y las aguas residuales, porque pudimos conectarnos de nuevo de inmediato (el teléfono está en el garaje, que se mantuvo).

[NUEVA CITA="ruby27, post: 654753, member: 10251"]Nuestra búsqueda todavía continúa... Actualmente hemos encontrado un terreno estupendo (660 m², excelente ubicación en Hamburgo) con una casa pareada que necesita una reforma integral (de 1900, 100 m² de superficie habitable). La casa pareada está en tan mal estado que el terreno simplemente se ofrece como terreno con posibilidad de construcción nueva sin la casa. Ahora estamos pensando, ¿vale la pena? Nuestros datos clave:

Presupuesto total: 900.000 € máximo
Es decir, 570.000 € de costes de construcción más 275.000 € por el terreno hacen 845.000 €.

[/NUEVA CITA]
El cálculo es formalmente correcto. Sin embargo, seguro que hay más costes adicionales. No se debe subestimar. Actualmente también estamos construyendo. En la construcción nueva generalmente se calculan de un 10 a un 15 % del precio de la casa para los llamados costes adicionales de construcción. ¿Qué puede ser eso?
[LISTA]
[*]Electricidad y agua para la obra
[*]Conexiones de la casa (Telecomunicaciones, electricidad, agua)
[*]Espacio para la grúa
[*]Costes municipales
[/LISTA]

La empresa constructora te vende que "todo" ya está incluido en el estándar (baño, electricidad, etc.). Estos estándares normalmente no corresponden a lo que uno se imagina como moderno en 2024. Así que planea dinero para esas cosas. Aquí enumero algunas:
[LISTA]
[*]Costes de selección para:
[LISTA]
[*]Baño y fontanería (aquí planificaría 10.000 € más)
[*]Electricidad (+5.000 €)
[*]Posiblemente escalera y peldaños
[*]Azulejos y suelo de madera
[*]Puertas y ventanas
[/LISTA]
[/LISTA]
Cuando se muden a la casa seguramente también querrán comprar una cocina nueva y un garaje. Todo eso cuesta dinero. Piénsenlo bien con antelación. Creo que ya ha habido más de un crédito que se ha roto por esto.

Y deben contar con tener que pagar las medidas de protección para la otra mitad. Esto va desde la documentación, pasando por la supervisión, hasta las medidas de intervenciones y la restauración del jardín, etc.

Y especialmente en la construcción con sótano no se debe ahorrar en eso. No todos los constructores de excavaciones profundas realizan una posible apuntalamiento necesario y en el caso de una casa antigua al lado también hay que aclarar primero cómo se sostiene todo eso en conjunto.