Estimación de costos casa unifamiliar ~175m^2, 3 pisos

  • Erstellt am 24.04.2017 17:28:24

DeepB

24.04.2017 17:28:24
  • #1
Hola,

actualmente estamos investigando un precio aproximado para nuestro proyecto de construcción.
El terreno está disponible, aproximadamente 1000 m^2.
Ya he solicitado ofertas a 2 maestros de obra (que actúan como contratistas generales) y obtuve una oferta (ambas relativamente similares) de alrededor de 2800-2900 €/m^2. (Sin garaje, sótano ni ningún equipamiento especial)
Ahora intento encontrar un precio orientativo al que llegaría si contratara todo por separado.

Expectativas:
* 3 pisos (buena vista, todavía no está seguro qué irá en cada planta, sí, puedo construir tres pisos)
* aprox. 150-160 m^2 de superficie habitable. Los 175 m^2 mencionados abajo son superficie bruta de planta. Hemos anotado todas las habitaciones que nos gustaría tener, cada una con su superficie, y así llegamos a los 150-160 m^2.
* Ventilación controlada de espacios habitables y bomba de calor geotérmica (colector en zanja circular, esto se está popularizando en Austria)
* Altura alta de los ambientes (en el ejemplo se calcula con 330 cm de altura libre en construcción en bruto)
* Suelos de parquet (nos gusta mucho el parquet de lamas anchas ("parquet industrial"))
* Grandes ventanas orientadas al sur, muchas cristaleras fijas, pocas puertas/ventanas abatibles
* Estructura de espacio abierto (por ejemplo zona de estar-cocina-comedor)
* Se planean 2 niños
* Planeo hacer algunas obras por cuenta propia, pero quiero calcular los costos y financiación sin aportación propia
* El terreno está completamente urbanizado, las conexiones están delante del terreno
* Consumo de energía lo más bajo posible, si es posible casa pasiva (no tiene que estar "certificada")

He solicitado una oferta a Combi-Box para la "estructura en bruto" y ahora intento completar esto con estimaciones de los otros oficios. La estructura en bruto consiste en una construcción con bastidor de acero y paneles sándwich de poliuretano de 10 cm, donde las ventanas ya son instaladas en fábrica.
Cuando haya calculado todo y encaje, acudiré a un arquitecto para obtener un plano razonable.

Lugar de construcción sería Vorarlberg/Austria.
Los precios parecen ser un poco más altos que en Baviera. La casa media diseñada por arquitectos se construye actualmente con 2700-3500 €/m^2 aquí. Pero estoy a unos 15 km de la frontera alemana, así que si, por ejemplo, el colocador de suelos alemán es mucho más barato, también podría mirar allí.

Estimación de costos:
Casa 175 m^2 superficie bruta de planta, 3 pisos (el último mitad), con cubierta plana transitable y sótano de ~72 m^2.

Conexiones:
Superficie de grava para carport (carport planeado casi justo en la calle): ~2000
Agua/alcantarillado: 2500 (tarifa municipal, ¿cuánto cuesta la conexión a la casa?)
Electricidad: 3519 (tarifa de la empresa eléctrica, ¿cuánto cuesta la conexión a la casa?)
Gas: 0 (empresa eléctrica, sería sólo "por seguridad" en caso de que quiera gas algún día, ¿cuánto cuesta la conexión a la casa?)

Excavación:
Excavación (acumulación en el terreno), capa de limpieza, replanteo para sótano, relleno con material del terreno, etc.: 15000

Estructura bruta:
Sótano (sótano bruto, aislado 10 cm, impermeable contra agua presionante, sin pozos de luz/escaleras exteriores): 50000
Estructura bruta (módulos de bastidor de acero, aislado con PU de 10 cm, incluyendo instalación de ventanas): 96144 (precio oferta)
Estructura del tejado/cubierta (excluyendo aislamiento): 16000
"Transitable" techo: 8000

Ventanas y puertas:
Puerta de entrada: 6400 (1 unidad)
Puertas interiores: 10000 (10 unidades, madera maciza con instalación)
Cristaleras fijas: 12000 (170 €/m^2, ¿es poco?)
Persianas venecianas: 8000
Otras protecciones solares: 2000
Puertas de terraza: 5600

Instalación sanitaria incluyendo uso de agua de lluvia o pozo, 3x WC, bañera y 3x ducha: 17500
Instalación eléctrica: 20000
Calefacción incluyendo instalación: 15000
Calefacción por suelo radiante: 5000
Ventilación controlada de espacios habitables: 15000

Acabados interiores paredes:
Nivel de instalación (aprox. 280 m^2 pared exterior, 30 €/m^2): 8400
Tabiquería seca adicional interior (70 €/m^2): 9800
Revestimientos de paredes (donde no hay madera vista, pintura, piedra, etc.): 10000

Acabados interiores suelo:
Subsuelo (rellenos, etc., 20 €/m^2): 4900
Sólido (anhídrido, 45 €/m^2): 11500
Azulejos (25 € material, 65 € colocador/m^2): 6500
Parquet (25 € material, 25 € instalación/m^2): 7600

Acabados interiores techo falso (45 €/m^2): 7900

Cocina: 15000
Escalera: 5000
Iluminación: 2000 (bombillas, etc., resto en electricidad)

Aislamiento+fachada:
Aislamiento exterior adicional (55 €/m^2): 11500
Aislamiento techo (35 €/m^2): 3200
Fachada madera (70 €/m^2): 15000

Áreas exteriores serán planificadas en una etapa posterior excepto:
Carport (kit): 2000
Diversas pequeñas cosas exteriores: 3000

Varios:
Planificación preliminar (boceto): 2000
Presentación de planos, certificado energético, plan de solicitud, dirección de obra (estructura en bruto), permiso de construcción, planificación ejecutiva (estructura en bruto): 2400 (línea global, en oferta de estructura en bruto)

TOTAL: aprox. 445000 €

Todo material + instalación.
¿Qué he olvidado, en qué he subestimado o sobreestimado?

Muchas gracias
 

ypg

24.04.2017 20:51:08
  • #2
Las conexiones a la casa están incluidas en la tarifa fija en D. Supongo que también será así para vosotros.

Encuentro que el saneamiento y la escalera son insuficientes, al igual que el material de parquet.

Saludos breves
 

DeepB

25.04.2017 06:13:45
  • #3


La escalera está incluida así en la oferta del proyecto básico.
El material de parquet lo saqué de los precios de algunas tiendas online y les añadí un pequeño margen.

¿Qué calcularías tú para la fontanería?

Muchas gracias
Daniel
 

sven.conzi

25.04.2017 07:30:28
  • #4
La escalera también me parece colocada un poco baja. Seguro que depende mucho de la forma, tipo, material. Nuestra oferta para una escalera de roble es actualmente el doble de alta. Pero aún se debe negociar.
 

DeepB

25.04.2017 07:35:35
  • #5
La única oferta "real" que tengo es para la estructura en bruto, y ahí está la escalera + escalones provisionales con 3800€ (2 escaleras, planta baja/primer piso y primer piso/segundo piso) incluida. En realidad, me gustaría cubrir la escalera con el mismo parquet que el suelo y por eso lo he redondeado a 5000€.

¿Creen que 1200€ para colocar el parquet en la escalera es poco? (sin los costos del parquet, estos están incluidos en el punto "Parkett Material")
 

ypg

25.04.2017 08:38:54
  • #6
Primero tienes el desperdicio del parquet, además hay que sumar: aislamiento acústico, posiblemente masilla para el subsuelo, materiales de trabajo como pegamento o lo que sea, rodapiés. Yo calcularía en total un adicional del 50% sobre el material, quizás adquisiciones de equipos. No conozco el precio del material, pero se debe evaluar si conviene pedir artículos importantes en línea o comprar en la tienda especializada.

Quien compra barato, compra dos veces.

La colocación de un peldaño de escalera también implica la instalación de carriles en los bordes, que no son baratos y la colocación no debe subestimarse.

¿La escalera del sótano no cuesta nada?

Saludos breves
 

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