Financiación de la construcción: Pagar el terreno en efectivo

Hola,

he estado pensando durante algún tiempo en construir una casa. Ya he encontrado un terreno agradable para esto, pero aún no me he decidido por una casa. En general no sería un problema si no hubiera más interesados por el terreno. Por eso me gustaría conocer sus opiniones sobre mi idea de financiación:

Capital propio disponible en efectivo: 215.000
Terreno: 155.000 € - sin comisión de agente, más gastos de notaría y 3,5% de impuestos
Si lo pago en efectivo, quedan alrededor de 50.000. A partir de ahí no tengo estrés y puedo buscar una casa con calma. Aquí calcularía con un máximo de 200.000. Hasta que empiece a pagar la primera cuota, también entrará dinero. En el peor de los casos necesito 150.000 € del banco.
Mensualmente quiero amortizar 1.000 € y reservarme la posibilidad de hacer pagos extraordinarios anuales sin límite, actualmente calculo con 10.000 p.a.
Así terminaría en unos 7 años. Si va "mal" y "solo" consigo pagar los 1000 al mes sin poder hacer amortizaciones extraordinarias... tardaría 13 años y al final existe el riesgo de pagar más intereses, ya que solo firmaría un plazo fijo de 10 años.

¿Existen sugerencias, consejos o trucos para mis ideas?

¡Muchas gracias!

Básicamente, tu variante propuesta tiene mucho sentido.

En cuanto a la compra del terreno, creo que has dicho todo.

Quedan todavía 2 puntos pendientes:

1) No creo que consigas una casa por ese precio. ¿O solo serán 100 m² sin sótano? Y aun así me parece que ya es ajustado con la suma mencionada incluyendo los gastos adicionales de construcción.

2) Ningún banco acepta pagos extraordinarios ilimitados gratis, a menos que sea un préstamo con tasa de interés variable. Deberías realmente fijarte en 5 o, si quieres, 10 mil euros, de lo contrario los costes de opción serán mayores que el ahorro en intereses.

Hola,

gracias por la primera respuesta.
Bueno, sobre el punto 1, hay que decir: serán 140m² sin sótano. Tengo algunos contactos muy buenos (obra civil, electricista, etc...) que me pueden ofrecer muy buenos precios para algunos servicios... Si son unos euros más... no será tan grave...
2. Creo que entonces se hacen 2 contratos: uno KFW con 50k y luego el resto como préstamo normal? ¿Se puede fijar una amortización especial máxima de 10k al año? No me he informado mucho en esa dirección aún. ¿Al banco le basta como garantía mi terreno y el capital propio aún disponible?

Como garantía probablemente servirá el terreno y la casa que se encuentra sobre él. La hipoteca se inscribirá por el importe del crédito deseado. Normalmente son 5TEUR anuales, con negociación a veces se consiguen 10TEUR anuales sin coste adicional. Por supuesto, también se puede superar esa cantidad, pero en algún momento el banco te pedirá que asumas el riesgo adicional y lo pagues. Y, por supuesto, se puede combinar con la KfW. Dependiendo del programa (por ejemplo, 153) también son posibles amortizaciones especiales. Entonces, probablemente te alcanzaría bien en caso de que quede más de 10 disponibles.

El 5% anual de amortización anticipada ya lo ofrecen muchos, excepto las [Sparkassen/Volksbanken]. Sin embargo, sus socios financieros suelen ofrecerlo de nuevo...

El 5% corresponde en la estructura mencionada probablemente a 5TEUR p.a.

Y eso lo ofrecen probablemente (casi) todos los bancos.