Costos de construcción: ¿Es tan realista la financiación para la construcción de una casa?

Hola a todos,

nos alegraríamos de recibir comentarios sobre nuestra planificación financiera para la construcción de una casa.

Información general sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? M32 y W31
[*]¿Tenéis hijos? no
[*]¿Tenéis pensado tener hijos? 0-2
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? ambos empleados
[*]¿Cuántas horas trabajáis? M 35h, W 39h

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? M 3200 € netos + W 3800 € netos (cada uno sin bonus ni paga extra de Navidad)
[*]¿Cuánto capital propio disponéis? después de la compra del terreno aún 260 T€
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? 250 T€

Gastos:

[*]alquiler actual con gastos incluidos 780 €
[*]electricidad 80 €
[*]teléfono, internet, móvil 35 € internet + 12 € móvil
[*]ticket Alemania 98 €
[*]otras movilidades 250 €
[*]seguros (incl. coche) 107 €

Costes de vida:

[*]alimentos 180 €
[*]otros (ropa / salir a comer / deporte) 80 €
[*]vacaciones / excursiones de un día: 250 €

Totales de ingresos y gastos:

[*]ingresos totales 7000 €
[*]gastos totales 1900 € + reserva para futuros gastos adicionales / inflación 300 € -> 2200 €
[*]saldo 5300 €
[*]de esto, alquiler sin gastos actuales 500 €

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Cuál es el tamaño del terreno? 640 m²
[*]¿Obra nueva, antigua (año de construcción), tipo de casa? obra nueva
[*] ? doble carport
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? ( / superficie útil) superficie útil 150 m²

Costos de construcción o compra:

[*] incluyendo impuesto de adquisición, notaría, etc. 110.000 € (ya pagado de capital propio)
[*]costos de urbanización el terreno está completamente urbanizado
[*]costos de construcción o compra (incl. , ) 500.000 € llave en mano (equipamiento estándar)
[*]costos adicionales de construcción (por ejemplo, conexiones domésticas, perito de suelo, electricidad de obra, etc.) 40.000 €
[*]instalaciones exteriores/terraza, caminos, diseño de jardín, cercas, etc. 20.000 € (10.000 € ya presupuestados, 10.000 € para más adelante)
[*]carport 25.000 €
[*]suelos + pintura 10.000 € (en autogestión)
[*]bitumen 5.000 € (en autogestión)
[*]chimenea 8.000 €
[*]imprevistos 10.000 €
[*]segundo coche por la ubicación del terreno 12.000 €
[*]costos de cocina 15.000 € (de los cuales 5.500 € ya pagados)
[*]muebles, luces, decoración 15.000 €

Resumen de costes:

[*]coste total 645.000 € (sin terreno)
[*]capital propio deducible 250.000 €
[*]importe de financiación 395.000 € (¿quizá menos?)

Nos queda claro que los gastos parecen muy bajos. Tras la universidad, hemos mantenido un estilo de vida muy frugal y desde hace tiempo llevamos un libro de gastos, por eso son definitivamente realistas.

Además, tenemos varias preguntas para vosotros:
- Desde nuestro punto de vista, ya se ha incluido un pequeño margen en los costes de construcción. ¿Son los costes de construcción realistas o debemos contar con que puedan ser mayores en algún aspecto?
- Hemos pensado inicialmente en establecer una cuota de crédito alta (efecto interés compuesto), por ejemplo de 3.500 €. Así tendríamos todavía una reserva mensual de aprox. 1.800 € (sin contar incrementos salariales ni acuerdos). Para cubrir la eventualidad de tener hijos, un crédito que permita modificar las amortizaciones. ¿Hay algo en principio en contra o existe una distribución más sensata?
- Actualmente tenemos una tasa de ahorro de aprox. 60 T€ al año. Si primero tenemos que usar capital propio, en el primer año solo serían posibles pagos de intereses, no amortizaciones, tal como lo hemos entendido. Para reducir el importe del crédito, consideramos incluir al menos parcialmente el dinero ahorrado hasta entonces y así reducir la financiación a, por ejemplo, 360.000 €. ¿Tiene sentido o os parece demasiado arriesgado? (En caso de que algo no funcione, nuestros padres podrían prestar sin intereses 25.000 €.)

Por favor, no dudéis en darnos más comentarios si veis algo o si falta algo.

¡Que tengáis un buen domingo y saludos!

Si primero tenemos que usar capital propio, en el primer año solo son posibles los pagos de intereses y no los amortizaciones, según entendemos.

Un financiamiento generalmente consiste en varios componentes (préstamos). Por lo general, tienen un período de disposición, por ejemplo, un año. Después de eso, se aplican intereses por disposición. Una vez que un préstamo está desembolsado, también deben amortizarlo. Pero eso ya es más o menos así.

La flexibilidad en la amortización también está bien pensada, por si vienen hijos.

Ustedes tienen mucho capital propio, sin embargo, yo solo incluiría 200,000 € en el financiamiento. 20,000 € para la cocina y las lámparas, el resto para el jardín y el carport, para que sean más flexibles. El resto se financiará según el cálculo.

Me cuesta creer los costos de vida. Pero bueno... aún surgirán varios gastos en el futuro. Hay coche, pero no se consideró una nueva cuota de ahorro, inspección, etc... tampoco regalos, medicamentos, droguería... también revisaría los seguros. Además, con niños, por supuesto, surgen otros gastos, tengan eso en cuenta.

Encuentro que han calculado un poco poco los revestimientos de suelo. Según la experiencia, durante la construcción suelen sumarse varios gastos adicionales al precio base de la casa. ¿Serán suficientes los 10,000 € de margen? Quizás alguno de estos comentarios les sirva de inspiración.

En la situación actual encaja y la construcción total también parece bastante razonable. Sin duda se puede gastar más en suelos y exteriores, pero, por ejemplo, encuentro que el carport y los costos adicionales de construcción están algo sobreestimados (siempre que construyan sin sótano). Pero: el futuro no es simplemente una continuación del presente. Ustedes calculan la compra de un segundo coche, pero no su mantenimiento. 250€/mes no es mucho para un coche si se incluyen todos los costos. El elefante en la habitación es la cuestión de los niños. Una indicación de 0-2 es solo parcialmente útil. Con hijos los gastos aumentan y los ingresos disminuyen. Por eso, en la financiación debería buscarse necesariamente la posibilidad de una amortización reducida, porque 3500€ de amortización son aunque encomiables, una cifra bastante elevada. En principio, también está la cuestión de hasta qué punto los bancos aceptan que se destine el 50% de los ingresos a la cuota.

¡Todo muy realista! ¡Perfecto! Hay aire, capital propio excelente

¿Por qué quieren una cuota de 3500 euros con un interés del 3%? Absurdo. Con un 3% ya volvemos al rango en el que vale la pena extender la financiación hacia el futuro (incluso la inflación oficial probablemente se estabilice en el New Normal más cerca del 3 que del 2%, y la inflación realmente palpable (cálculo de la tasa de inflación con mejoras de calidad, etc.) probablemente sea incluso mayor. No es necesario apostar todo a una sola carta, pero una cuota habitual de más de 2000 y el resto de los ahorros en ETF flexibles (quien no guste de eso, a su vez amortizaciones anticipadas) ciertamente no está mal. Con una cuota tan enorme de 3500 mensuales, los problemas de liquidez innecesarios (¡niños!) están garantizados.

Muchas gracias por vuestras respuestas. Eso ya da una buena sensación de que no estamos completamente equivocados; en algún punto vamos a planificar por precaución un poco más de margen y, sin duda, vamos a buscar créditos con cambios en la amortización como estaba previsto. gracias también por tu opinión. Con un 0,9% lo habríamos hecho sin duda de esa manera. Con los actuales aproximadamente 3% de interés, para nosotros es más importante la seguridad de poder pagar el crédito más rápido. Como se describió, en caso de pérdida de ingresos / hijos, por supuesto, reduciríamos significativamente la cuota.