Consideraciones para la financiación del terreno y la construcción de la casa

Hola,

soy Mihael, tengo 36 años, y vivo y trabajo desde hace 12 años en Austria.

Actualmente vivimos en un piso cooperativo con opción de compra (en 6 años) y ahora estamos pensando en no hacer uso de la opción de compra y construir una casa. Como no tengo a nadie en mi círculo de conocidos con quien pueda discutir siquiera un poco sobre esto, me alegraría mucho si me pudieran dar consejos. A continuación les cuento nuestra situación inicial:

[*]Nuestro piso actual: en 6 años podríamos comprar el piso por unos €200.000. Hace 5 años realizamos una contribución financiera de €45.000, que ya está considerada en el precio de compra de €200.000. El piso tiene 85 m2, una terraza de 15 m2, garaje subterráneo, ascensor. Pisos comparables en el mercado en nuestra zona cuestan actualmente alrededor de €300.000 incluyendo gastos adicionales. Lamentablemente, la legislación austríaca ha cambiado bastante, lo que en nuestro caso tiene un impacto negativo si compramos el piso. Dentro de los primeros 15 años después de la transferencia de propiedad se aplica: Si vendemos el piso en ese periodo, tenemos que ceder la diferencia entre el precio de compra €200.000 y el valor de mercado (que se indicará en el contrato de compra en el momento de la transferencia de propiedad, aunque no lo conocemos) a la cooperativa. Además, el subarriendo en este período está sujeto a la plena aplicabilidad de la Ley de arrendamientos, lo que significa que no podemos pactar libremente la renta. Hay muchos factores de incertidumbre aquí, por lo que no sabemos muy bien qué sería lo más conveniente desde el punto de vista financiero. Del aporte financiero recuperaríamos unos €43.000 tras la mudanza. Actualmente tenemos fondos propios de €37.000. Si nos mudamos este año y compramos un piso de €300.000, necesitaríamos un crédito de alrededor de €220.000. Si se considera la amortización en 5 años, eso sería desde el punto de vista financiero mucho más atractivo en comparación con comprar el piso actual en 5 años, y además podría hacer con el piso lo que quisiera (venderlo o alquilarlo).
[*]Situación financiera y familiar: Yo gano €2.650 netos. Mi esposa recibe actualmente del servicio de empleo €1.000 y la asignación familiar para un hijo de 3,5 años es de €122. Actualmente estamos intentando tener el segundo hijo, y después no habrá más. Mi esposa no trabajará los próximos 3 años, por lo que no tendrá ingresos por trabajo en ese tiempo. Con el segundo hijo, mis ingresos aumentarían automáticamente a €2.840 y recibiríamos asignación familiar de €244.

Como durante los próximos 3 años solo dispondremos de mis ingresos por trabajo y tenemos fondos propios de solo €80.000, no podremos comprar un terreno y construir una casa de inmediato. Por eso estamos considerando lo siguiente:

[*]Opción: Mudarnos a un piso de 3 habitaciones con comodidades similares a las de nuestro piso actual (alquiler con gastos incluidos aprox. €800), buscar y comprar un terreno y amortizar durante 3 a 4 años. Cuando mi esposa vuelva a trabajar, podríamos solicitar un nuevo crédito para construir la casa. Un terreno urbanizado de 500 m2 cuesta aquí entre €120.000 y €130.000 con gastos incluidos. Después de descontar nuestros fondos propios, necesitaríamos un crédito entre €40.000 y €50.000. ¿Creen que sería viable con una cuota mensual de aproximadamente €400? ¿O el banco nos daría ese crédito?
[*]Opción: Mudarnos a un piso de 3 habitaciones de estándar inferior al de nuestro piso actual (alquiler con gastos incluidos aprox. €650). Lo demás igual que en la opción 1, pero €150 menos de alquiler mensual.
[*]Quedarnos en el piso actual de 4 habitaciones (alquiler con gastos incluidos aprox. €750) y ahorrar al máximo durante los próximos 3 a 4 años, y luego, cuando mi esposa vuelva a trabajar, comprar un terreno y empezar la construcción de inmediato.

¿Qué opinan de estas 3 opciones? No sabemos cómo decidirnos. No queremos cometer de nuevo un error como el de hace 5 años, cuando optamos por el piso cooperativo con opción de compra y no compramos un piso en propiedad en ese momento. Fue una desastre financiero, pero ya no se puede cambiar y miramos hacia adelante.

Sobre la construcción de la casa hemos pensado en: 120-130 m2 de superficie útil residencial en 2 plantas, con losa de cimentación. La planta baja la queremos muy abierta, primero porque nos gusta y segundo porque las paredes interiores quitan superficie útil y eso encarece automáticamente. No necesitamos lujo ni tampoco una casa pasiva, nos basta una casa de baja energía. Lo importante para nosotros es que en la sala haya mucha cristalera. En planta baja un aseo, y en planta alta un aseo, un baño y 3 dormitorios.

En la familia tenemos algunas empresas o personas que se han ofrecido a ayudarnos con la construcción: un tío tiene una empresa muy exitosa de instalaciones sanitarias en Eslovenia, se encargaría de la calefacción, conducciones de agua, etc. Mi hermano trabaja como colocador de suelos y azulejos, él lo haría gratis para nosotros, claro que solo mano de obra, el material corre por nuestra cuenta. Dos buenos amigos míos son operadores de excavadora, ellos harían las excavaciones, una excavadora habría que alquilar. Y por último otro tío tiene una empresa de pintura en Croacia, él también se ha ofrecido. La losa de cimentación, la estructura, las ventanas, la fachada y el tejado lo haríamos construir por una empresa general o varias empresas constructoras de Austria, para todo lo que podría ser problemático respecto a defectos de construcción. El interior lo terminaría la familia. Pero todavía no estoy seguro a qué oficios familiares les asignaré trabajo. ¿Se pueden cometer muchos errores con el solado? No hemos avanzado tanto todavía, pero me gustaría saber si bajo estas condiciones sería posible una casa llave en mano por €250.000. ¿Creen que se puede construir una casa llave en mano por €250.000 bajo estos requisitos (sin cocina ni muebles)?

Gracias de antemano por sus consejos. Si algo no queda claro, solo pregunten.

Saludos, Mihael

Básicamente, tus reflexiones son realistas, ya ves todo bastante claro.
Si en principio estáis satisfechos con el piso actual para vivir, no me mudaría solo para liberar el capital vinculado en la cuota de la cooperativa.
Una mudanza también genera gastos y sobre todo cuesta tiempo y nervios.
Por lo tanto, yo apostaría por la opción 3 entre las mencionadas.

Una opción 4 podría ser quedarse en el piso y comprar el terreno de todas formas.
El terreno cuesta alrededor de 110.000 €, los gastos adicionales están en torno a 15.000 €.
Supongamos que añadís 30.000 € del capital propio disponible actualmente, tendríais una necesidad de financiación de 95.000 €.
Eso se podría financiar ahora, por ejemplo, con un interés fijo durante 5 años y una amortización del 5 %.
Deberíais quedaros con un interés por debajo del 1 % y pagaríais alrededor de 500 € al mes. Eso duele un poco dada vuestra situación de ingresos, pero podría ser posible.

Dentro de 5 años tendríais una deuda pendiente de 70.000 €, además la suma para la construcción sería entonces de 250.000 €.
Como la cuota de la cooperativa aún no estaría liberada, tomaríais entonces los 320.000 € completos; los gastos adicionales serían solo la inscripción de la hipoteca.
Supongamos que tu mujer vuelva a trabajar y tú ganes un poco más, partimos de un ingreso familiar de 4.000 €.
Si además los intereses se mantienen tan bajos como ahora, estaríais con un crédito de 320.000 €, amortización del 3 % y un interés fijo a 25 años con una cuota de aproximadamente 1.200 € al mes.
Eso sería asequible para vosotros. Tras la entrada, se liberaría finalmente la cuota de la cooperativa, que podéis usar para la zona exterior, cocina, muebles, lámparas, etc., o si no necesitáis eso, aplicar la amortización anticipada pronto.

Sobre la estimación de costes de 120-130 m² por 250.000 €: si tú haces mucho por tu cuenta y la familia ayuda bastante, debería funcionar, sí.

Otra posibilidad sería comprar una propiedad existente y renovarla.
Tendría la ventaja de que podéis mudaros más rápido, la cuota de la cooperativa se liberaría antes y podríais hacer muchas obras de renovación poco a poco.

gracias por tus consejos. La variante que propones, de quedarnos en el piso actual y comprar el terreno de inmediato, también la hemos considerado. Sin embargo, hay un punto que no mencioné. Para todo el mobiliario, cocina, persianas, toldo, etc. en el piso actual hemos gastado un total de €40,000. La mayor parte de eso debería ser asumida por el nuevo inquilino mediante el pago de una compensación acordada. Esto ya está aclarado con la cooperativa, podemos buscar un sucesor nosotros mismos. Cuánto recibiremos por esa compensación es difícil de estimar. Solo sé que los pisos cooperativos con opción de compra son muy demandados y un amigo mío recibió tras unos 6 años el 50% del precio nuevo por el mobiliario, etc. Podría buscar un sucesor y si realmente alguien ofrece €20,000 por la compensación, entonces seguramente nos mudaríamos. Así tendríamos fondos propios de 100k€. Cuanto más esperemos, menos recibiremos.

También he pensado en otra opción: Primero quedarnos en el piso actual y buscar/comprar un piso de propiedad con 3 habitaciones por unos 190k€ incluyendo gastos adicionales. Al principio necesitaríamos un crédito de 153k€, el aporte a la cooperativa lo financiaríamos temporalmente, que luego después de mudarnos se transferiría directamente al banco que concede el crédito. Después el crédito bajaría a 110k€. La cantidad para la compensación también la usaríamos inmediatamente para amortizar. La ventaja de esta variante es que no se desperdician €800 al mes de alquiler, sino que esa cantidad se destinaría a pagar el piso de propiedad. Después de unos 3 a 4 años, cuando mi esposa vuelva a trabajar y tengamos un ingreso mensual de unos 4k€, podríamos comprar el terreno y construir la casa. Si esto solo fuera posible dentro de 5 años, estaríamos satisfechos. Entonces podríamos alquilar el piso y con el alquiler de aproximadamente €650 al mes financiar el crédito restante del piso. La ganancia del alquiler tendría que tributar, pero al formar una comunidad de copropietarios con mi esposa, podríamos repartir la ganancia entre los dos. Como yo soy el que gana más, ahorraríamos impuestos con esto. Otra opción sería venderlo si el valor de los inmuebles sigue subiendo. Para que la ganancia de la venta esté exenta de impuesto sobre ganancias inmobiliarias, tendríamos que haber tenido la residencia principal en el piso durante 5 años.
¿Qué opináis de esta variante?

Tengo que hacer un buen cálculo con las distintas variantes en Excel.

Gracias y saludos,
Mihael

La idea es buena, pero para tan poco tiempo es demasiado arriesgada y, con toda probabilidad, no rentable. Olvidas los costos adicionales al comprar una propiedad (impuestos, notario, agente inmobiliario). No los recuperarás en 3-4 años como plusvalía. Alquilar un solo apartamento se puede hacer, pero hay que pensarlo bien. Si vives cerca y puedes hacer mucho por tu cuenta, eso ayuda, pero si tienes que llamar a un técnico por cada pequeño problema que no le guste al inquilino, rápidamente se come la rentabilidad. Si vives a 500 km y tienes que pagar a un administrador, ya se acabó. Además, está el riesgo nada despreciable de un inquilino insolvente o que no quiera pagar. Puedes estar rápido muchos años en números rojos si tienes uno por medio año que te arruina todo pero no tiene dinero. En resumen, descartaría esta opción. La información sobre el mobiliario es buena, eso mejora la situación de capital propio aún más. Quizás valga la pena morder la bala y al menos mudarse antes de la construcción para tener el capital disponible.

Solo leí por encima pero encuentro que tus ingresos son demasiado bajos (2600 netos), tu esposa recibe dinero estatal. Me sorprendería que se considere eso en Austria.

Solo lo he leído por encima, pero me parece que tus ingresos son demasiado bajos (2600 netos), tu esposa recibe dinero estatal. Me sorprendería que se tuviera en cuenta eso en Austria

Quizás sea porque solo leíste mi aporte por encima. ¿Por qué consideras que mis ingresos de €2,600 son demasiado bajos? ¿Para un préstamo de €50,000 para el terreno?

Primero solo compraríamos el terreno y viviríamos de alquiler durante los próximos 3 a 5 años. Digamos un alquiler incluyendo gastos comunes de €700 al mes, electricidad €60, calefacción y agua caliente €70, móvil €22, internet €30, seguro a todo riesgo del vehículo €100, otros gastos de vehículo €100, seguros €50, comida y bebida €800, ocio €150. En total eso suma €2,132 al mes. Con mi sueldo se podría pagar una cuota de €400. Y aún quedarían unos €1,122 de mi esposa. También se podría reducir la cuota y luego amortizar anticipadamente con el dinero de mi esposa. ¿No debería ser posible eso?

La casa solo se construiría una vez que mi esposa vuelva a trabajar.