¿Comprar un terreno sin saber cuánto cuesta la casa?

Huhu
Actualmente estamos considerando la idea de construir.
Llevamos tiempo buscando terrenos y hemos encontrado uno que podría encajar.
Pero antes de contactar al vendedor, para no quedar en ridículo, quería saber lo siguiente:

No tengo claro cómo debería ser todo el proceso: si me gusta el terreno y quiero comprarlo, primero tendría que ir al banco a preguntar si nos conceden un crédito. Pero el banco quiere tener todos los documentos completos, incluyendo los costos de construcción. Y para esos documentos de costos de construcción, tendría que planear exactamente la casa para este terreno (con pendiente).
Pero no puedo hacer un proyecto de casa para un terreno del que ni siquiera sé si llegaré a obtenerlo.
Eso además lleva semanas, ¿quién me reservaría un terreno tanto tiempo?
Supongo que habrá más interesados, y el vendedor seguro no querrá reservar semanas para un terreno súper barato (porque no podemos permitirnos otra cosa)...
Y planear una casa “en general” no funcionaría porque se necesitan datos exactos del suelo, la inclinación de la pendiente, la planificación de los pisos (entrada arriba o abajo), etc.

No entiendo, ¿qué se hace primero?

Exactamente por las razones que mencionaste, sería sensato utilizar capital propio para la compra del terreno (siempre que haya suficiente disponible). La compra del terreno también se contará más adelante como capital propio en la financiación del hogar ante el banco. Por lo tanto, no perderás nada. ¿Pero un terreno en pendiente? ¿No hay nada plano? La construcción de una casa en un terreno en pendiente puede conllevar costes adicionales considerables dependiendo de las condiciones del suelo.

Sin duda, tanto capital propio tiene sentido, pero no somos millonarios y no tenemos 60000 euros en la caja chica.
Por supuesto, también se puede ahorrar tanto, pero ¿querremos o podremos construir después de 30 años de ahorro o siquiera obtener un préstamo hipotecario? Finalmente, como jubilado uno tampoco puede seguir pagando durante 30 años.
Ahorrar cada año significa entonces 9000 euros más de alquiler, que también podrían haberse invertido en la propia casa.
Lo que nos falta en efectivo (actualmente apenas podríamos cubrir los gastos adicionales), queríamos compensarlo con trabajo propio. La casa sería autoconstruida y como de todas formas tengo tiempo libre, habría suficiente tiempo. Así quisimos aportar un 10-15% de trabajo propio.
Me sentiría más tranquilo con más efectivo, pero por ahora eso es solo un deseo. Mi suegro compró sin capital propio y nunca tuvo problemas. En ese entonces eso todavía funcionaba, hoy creo que es mejor construir uno mismo, así la casa es nueva y uno mismo puede hacer cosas para ahorrar costos.

Eso suena muy aventurero, lo que escribes.

Solo te puedo aconsejar lo siguiente:

1. No compres el terreno sin un informe geotécnico
2. deja que una empresa constructora te dé una idea aproximada de vuestros deseos en cifras
3. ve al banco y haz los cálculos con esos valores y vuestros ingresos.

Los mencionados 60k no te convierten ni de lejos en millonario, ¡pero sería el mínimo para siquiera pensar en construir!
Y para construir una casa, ¡ya hay que ser casi millonario (en DM)!
Olvídate de pagar alquiler, mejor construir. Eso funciona, ¡pero entonces debe existir el capital propio correspondiente!

Entonces, si realmente se necesitaran 60 mil de capital propio para construir una casa, casi nadie podría permitírselo.
Al menos no la familia alemana promedio. Dudo que sean capaces de ahorrar siquiera una cantidad cercana en efectivo en un tiempo razonable. Sin embargo, también las familias promedio construyen casas. ¿Cómo lo hacen?

El capital propio como "garantía" es también puramente absurdo desde el punto de vista matemático. Supongamos que quiero construir por un total de 250 mil euros. Se exige, por ejemplo, 50 mil euros de capital propio como "garantía". Entonces podría decir perfectamente: vale, entonces 200 mil euros y cero capital propio. Saldría lo mismo en las cuotas (ignorando la tasa de interés) que 250 con capital propio. Pero aún así no se acepta, porque entonces de repente dicen: para 200 mil euros sí se necesitan 40 mil de capital propio. Para mí es incomprensible. Debe depender del importe de la cuota si uno puede permitírselo, y no de cuánto dinero tiene uno ahorrado en el banco.

He hecho calcular que para un crédito de 200 mil, las cuotas serían aproximadamente 800 euros al mes (y además planeamos pausar la amortización, lo que es posible con la parte KfW y eso haría que las cuotas sean aún menores). Estos 800 euros ya los pagamos actualmente en alquiler. Así que, en términos de cuotas, no debería haber problema.

Sin embargo, los 200 mil son el volumen total de construcción. De eso se descontarían aún 10-15% porque vamos a aportar trabajo propio.
Sabemos bien que no somos los más ricos y por eso queremos compensarlo aportando trabajo propio (o sea yo, mi esposo tiene que trabajar) y renunciando a adornos y lujos en la casa. Solo planeamos un piso (bungaló) y sin sótano. Ya adaptamos nuestros deseos a nuestras posibilidades. Los 200 mil euros son solo una estimación aproximada, probablemente será bastante menos. Pero no está de más planear un margen.

El capital propio como "garantía" es matemáticamente absurdo.

Ah, sí, como ejemplo: los costos de construcción ascienden a 250.000 €, el valor de mercado sería de 200.000 € y en la primera subasta el banco asume el 75 % de eso, es decir, 150.000 €. ¿El banco da los 100.000 € restantes sin garantías, simplemente por confianza?

Si al constructor por cuenta propia se le acaba la financiación a mitad de camino, la casa, por supuesto, estará medio terminada y valdrá aún menos.

... y cómo lo hagan otros te da igual, ¿o van a pagar ellos tus cuotas si tú ya no puedes?