Consejos de compra - Diferencias en las necesidades de renovación entre 1965 y 1985

Hola a todos,

después de haber sido lector silencioso durante bastante tiempo, la situación se está concretando en nuestra casa y me gustaría recibir algunas opiniones.

Un breve resumen sobre nosotros: mi esposa y yo estamos cerca de los 40 años y tenemos dos hijos pequeños. Actualmente vivimos bastante bien en un piso de alquiler, pero desafortunadamente sin jardín. Llevamos ya algunos años buscando en el mercado, pero hasta ahora ningún inmueble nos había convencido del todo. Ahora ha salido al mercado un inmueble que nos parece bastante atractivo. Me gustaría tener una opinión externa para ver si estamos en lo cierto o si simplemente estamos demasiado blando por la larga búsqueda. Cerca hay otro inmueble que también nos gusta, pero el precio probablemente es un poco alto (después de las reformas). Quizás alguien pueda aportar algo para comparar ambas propiedades.

Casa 1:
- Scout-ID 153338292
- Casa unifamiliar con apartamento independiente
- Año de construcción 1965
- Planta en pendiente con apartamento independiente, planta de vivienda, ático (parcialmente acondicionado, pero posiblemente sin licencia)
- Supuestamente 210 m² de superficie habitable (pero calculado muy optimistamente, yo estimo unos 170 m² realistas). Además, algo de superficie útil en el sótano (aprox. 30 m²)
- Calefacción de gasóleo de 1997, eficiencia energética desconocida (pero probablemente bastante mala)
- Ventanas nuevas de 2000, solo baño/cocina del apartamento independiente renovados
- Parcela de 665 m², valor del suelo 510 €/m² --> aprox. 339.000 euros
- Precio de venta 495.000 euros

Casa 2:
- Anuncio, "Vivienda familiar en Reutlingen. Casa unifamiliar espaciosa con apartamento independiente, jardín y posibilidad de ampliación."
- Casa unifamiliar con apartamento independiente
- Año de construcción 1985
- Vista muy bonita, pero bastante ruido de tráfico. En el campo verde debajo se construirá próximamente una gran zona residencial; sin embargo, la vista probablemente se mantenga por la altura del edificio (distancia al menos 20 m) máximo borde del suelo de planta baja + 1,5 m.
- Planta en pendiente con apartamento independiente, planta de vivienda, ático (probablemente acondicionado sin licencia y no parte de la superficie habitable)
- Supuestamente 175 m² de superficie habitable (también calculado optimistamente aquí, aunque sin el ático, realista más bien 150 m²), superficie útil en el sótano casi 50 m² + ático
- Calefacción de gas de 2003, demanda energética 100 kWh/m²*a (certificado energético de empresa local, el valor nos parece bajo para el año de construcción. Paredes de muro aislante k = 0,68 W/m²*K, techo desconocido)
- Parcela de 594 m², valor del suelo 510 €/m² --> aprox. 303.000 euros
- Precio de venta 698.000 euros

Casa 1 ha despertado nuestro interés. Según el agente, el tejado debe hacerse, pero dado que es del año 1965, creemos que hace falta una reforma integral. El sobreprecio de la casa respecto al valor del suelo es aquí solo de aprox. 155.000 euros, normalmente por inmuebles en muy mal estado se pide bastante más. Si no hay grandes defectos ahora (antes de comprar sin duda visitaríamos con un perito) y solo es típico de la época, ¿el precio estaría bien así? Según lo leído aquí en el foro, estimo que vuestra valoración para los costes de reforma es de 2.000 - 2.500 €/m², aunque esperamos poder realizar la reforma con 300.000 euros.

Casa 2 también sería interesante, pero ya tiene 40 años. Tememos que también aquí haya varias reformas necesarias que, con el precio de compra aprox. 230.000 euros más alto (incluidos gastos adicionales), ya no serían razonables para nosotros. ¿O es más bien cuestión de renovaciones, y no haría falta o no sería razonable una mejora energética por la demanda de unos 100 kWh/m²*a (simplemente no sé cuán fiable es este valor), con lo que se ahorrarían costes considerables?

Me gustaría recibir opiniones sobre cómo veis la Casa 1 y cómo se valora la Casa 2 en comparación.

Saludos cordiales

60 años o 40 años al final no importa. Ambos necesitan una revisión general. Sin haber leído el [Exposee], claramente la casa 1. En renovaciones similares es mucho más barato. La ubicación deben evaluarla ustedes.

Energéticamente, la diferencia entre 1960 y 1980 dependería menos de las regulaciones legales y más de la ejecución. En ambas casas querrás hacer algo. El esfuerzo de renovación depende del estado de mantenimiento. Una casa de los años 80 puede estar bastante deteriorada, mientras que una casa de los años 60 puede estar en perfecto estado.

Muchas gracias de antemano por las valoraciones. Desde fuera, ambas casas parecen bastante bien cuidadas para su edad; esperamos poder decir más sobre el interior después de las visitas.

En la Casa 2 me sorprende un poco el certificado de demanda energética, que apenas supera los 100 kWh/m²*a (gas). Calculando de forma muy sencilla, eso serían unos 18.000 kWh/a para 175 m². Con la reforma para instalar suelo radiante y bomba de calor, debería ser posible alcanzar un consumo de unos 6.000 kWh de electricidad, sin necesidad de aislamientos. Incluso con el aumento de los precios de la electricidad, eso es bastante manejable; la amortización de aislamientos complejos en fachada y techo sería difícil de lograr. ¿Estoy cometiendo un error de cálculo o razonamiento grave, o podría esto marcar una diferencia significativa en los costes de rehabilitación? Aun así, la Casa 2 sigue siendo demasiado cara; el precio debería bajar un 10 %.

Para una WP casi nunca es necesaria una aislación de la fachada.
Tengo una casa de los años 60. Incluso antes de la aislación, la WP funcionaba muy bien (y de manera económica). Solo [Ventanas, techo del sótano, techo del ático y calefacción por suelo radiante] (y en mi inquilina con radiadores).

Para una bomba de calor casi nunca es necesaria una aislación de la fachada.

¡Consejo valioso!
Además: antiguamente las casas no se construían "herméticamente". Por lo tanto, los materiales utilizados tampoco estaban diseñados para funcionar en un edificio hermético. No es raro que las personas tengan problemas de moho en casas que han sido selladas posteriormente.
En la renovación, es necesario hacer un equilibrio entre la eficiencia energética y la conservación del edificio para proteger la propia inversión.