Compra de una casa a pesar de un derecho de residencia registrado

Hola a todos.

Mi esposa y yo estamos considerando adquirir la casa vecina de los padres de ella. La actual propietaria ya no puede mantener la casa y por eso quiere venderla. Los datos principales de la casa:

Año de construcción 1963
aprox. 250m² de superficie habitable
aprox. 3000m² de terreno
3 garajes, 2 cocheras cubiertas
sin carga hipotecaria registrada

La planta baja y la planta superior son completamente habitables, el ático está adaptado como un "cuarto para jóvenes", es decir, sala de estar y dormitorio, además de un baño pequeño (solo lavabo e inodoro, sin ducha, por lo que no puede alquilarse por separado).

La propiedad está "en buen estado", no está en ruinas ni nada por el estilo.

La planta superior está habitada por una señora de unos 70 años, quien tiene un derecho vitalicio de residencia en la planta superior y el uso de un garaje. Tamaño de la planta superior aprox. 100m².

Podríamos adquirir la propiedad a un precio bajo (aprox. 35.000 EUR), a lo que se suman los costes del notario y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, así como una cantidad X para pequeñas renovaciones, por lo que en total necesitaríamos un crédito de 60.000 EUR. Mi esposa y yo somos empleados, con contrato fijo, es decir, ingresos regulares y asegurados.

¿Podríamos obtener un crédito de 60.000 EUR dado que el valor de mercado de la propiedad es mucho más alto o habría problemas debido a que el derecho de residencia está registrado? Suponemos que el derecho de residencia está registrado en primer lugar en el registro de la propiedad y debe mantenerse así. Por lo tanto, el banco solo estaría en segundo lugar.

Hola,

primero deberían mostraros el KOMPLETTE y AKTUELLE registro de la propiedad, es decir, las 3 secciones completas.
Entonces también quedará claro si el derecho de usufructo (Nießbrauch) está registrado en el registro de la propiedad o si está regulado contractualmente de otra forma.
Las cargas hipotecarias están en la sección 3, el usufructo en la sección 2. Así que esto no interfiere con el banco.

Por intuición: si el usufructo está registrado, pero también hay un contrato de alquiler que documenta los ingresos regulares por alquiler, no debería haber problemas con el banco.

Ah, y vayan sin falta con un perito a recorrer la casa. Él ve más que ustedes, los legos.

Por supuesto, los derechos de habitación inscritos en la Sección II del registro de la propiedad son un motivo de impedimento para el banco, sin embargo, solo el banco podrá decirles si y en qué forma esto representa realmente un obstáculo en el caso actual.

Ejemplo:
Un derecho de habitación para una propiedad completa para un joven de 18 años es valorado por un banco de manera mucho más estricta que un derecho de habitación para un apartamento de 2 habitaciones de una persona de 90 años en un edificio multifamiliar de 8 unidades.

El derecho de habitación probablemente siempre tendrá prioridad y, por lo tanto, se considera una disminución del valor y es tratado por el banco de la misma manera que una hipoteca prioritaria a favor de otro banco. El "valor" del derecho de habitación generalmente se basa en el alquiler de mercado y la esperanza de vida promedio del titular del usufructo y, si no está excluido, de sus sucesores legales, más un recargo considerable.

Si la propiedad se vende muy por debajo del valor de mercado, me pondría en alerta, porque nadie regala dinero. O el valor de mercado asumido no corresponde al valor real.

Por supuesto, los derechos de residencia registrados en la Sección II del registro de la propiedad son un impedimento para el banco, pero solo el banco podrá decir si y en qué forma esto representa realmente un obstáculo en el caso actual.

Ejemplo:
Un derecho de residencia para una propiedad completa para un joven de 18 años es valorado mucho más estrictamente por un banco que el derecho de residencia para un apartamento de 2 habitaciones de una persona de 90 años en un edificio de apartamentos de 8 unidades.

El derecho de residencia probablemente será prioritario en cualquier caso y, por lo tanto, debe considerarse una disminución del valor y será tratado por el banco de la misma manera que una hipoteca de primer rango a favor de otro banco. El "valor" del derecho de residencia generalmente se basa en el alquiler de mercado habitual y la esperanza de vida promedio del titular del derecho de usufructo y, si no está excluido, de sus herederos legales, más un margen considerable.

Si la propiedad se vende por mucho menos que su valor de mercado, me pondría alerta, porque nadie regala dinero. O el valor de mercado asumido no corresponde al valor de mercado real.

¡No hay nada más que añadir! Bien explicado.

Hola h34dson,

tengo las siguientes preguntas ad hoc:

1. ¿Queréis la casa como objeto de alquiler o para uso propio?
2. ¿Hay información fiable sobre por qué el propietario ya no puede mantener la casa?
3. Para el tamaño (250 m²) y la indicación "en buen estado", en mi opinión el precio de compra no encaja o ¡debe estar bastante aislada!
Variante 3.1 Se te han ocultado hechos.
Variante 3.2 Defines "en buen estado" de manera muy benevolente.

@toxic ha explicado todo sobre el usufructo, aunque se me ocurre que el derecho de usufructo también puede ser capitalizado. Tal vez haya que tener en cuenta cuándo se registró el derecho de usufructo; puede ser que el Estado (seguro de cuidados) exija la capitalización del usufructo si la señora mayor tiene que ir a una residencia. Jurídicamente eso puede ser delicado o debe estar bien asegurado o debe garantizarse que ustedes como compradores de la casa no sean responsables en este caso.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

¡Hola!

Gracias primero por las respuestas, ahora a las preguntas:

Queremos habitarlo parcialmente nosotros mismos, y más adelante, cuando el derecho de uso deje de aplicarse, alquilar una parte.

La casa junto con el terreno es simplemente demasiado grande para dos personas; y ahí está también el problema del propietario actual. Trabajo sencillo con ingresos muy bajos y además larga distancia hasta el lugar de trabajo, por lo que ya no es rentable para él. Al propietario actual le es perfectamente consciente la depreciación causada por el derecho de uso, por lo que ya se han hecho descuentos en el precio por esto.
Además, la propiedad se encuentra en un pueblo pequeño, a unos 15 km de la ciudad más cercana.

Estar en buen estado puede definirse de diferentes maneras. Soy consciente de que no se trata de una obra nueva, pero por otro lado tampoco está en ruinas. Por ejemplo, hay un sistema de calefacción antiguo en la casa que funciona con petróleo. Actualmente está completamente operativo, pero tarde o temprano habrá que invertir en él. Detrás de la casa, en la ladera, hay que excavar y colocar un sistema de drenaje, ya que se forma moho debido a la humedad. Sabemos que esta es la causa. El propietario ya tiene un presupuesto para esta medida, pero tampoco puede costearlo él mismo.

Hay algunos puntos diversos y realmente pequeños que en conjunto contribuyen a la disminución del valor.

Valoro el valor del objeto en aproximadamente 150.000 - 200.000 EUR, pero debido a la mala ubicación y al derecho de uso no se puede alcanzar este valor. Un precio de compra realista para esta ubicación sería aproximadamente entre 100.000 y un máximo de 125.000 EUR. Restando el derecho de uso quedan entre 55.000 y 80.000 EUR. (Según tabla de supervivencia y bajo alquiler; zona rural; aquí he estimado una deducción de unos 45.000 EUR). El drenaje y las medidas de renovación cuestan cerca de 15.000 EUR, por lo que para mí un precio de compra entre 40.000 y 65.000 EUR sería adecuado.

Por lo tanto, el precio puede estar solo ligeramente por debajo del valor del objeto.