¿Comprar el terreno por separado o financiarlo junto?

Hola a todos,

me he topado un poco inesperadamente con un terreno relativamente barato en una zona nueva en mi región deseada.
Concretamente, es un terreno de 720 m² por aproximadamente 86.000€ más la urbanización técnica (agua/alcantarillado, electricidad, telecomunicaciones, en total unos 12.000€?) y costos adicionales de compra (unos 6.800€).
Actualmente tendría aproximadamente 80.000€ de capital propio líquido disponible.
El plan muy general para el proyecto completo prevé un máximo de 550.000€ para una casa unifamiliar de unos 150 m².

Ahora surge la pregunta de si

Opción 1) compro el terreno directamente con la ayuda de un crédito al consumo. Así luego solo tendría que financiar los costos de construcción, pero al 100% (+ exteriores, cocina, etc.) o
Opción 2) voy lo antes posible al banco y hablo con ellos sobre una financiación inmobiliaria para el proyecto completo, terreno + construcción de la casa. Allí podría aportar mis 80.000€ como capital propio, pero obviamente tendría una suma de financiación mayor.

Con la opción 2 tendría el problema de que aún no conozco ninguna necesidad concreta de financiación, ya que no se ha planificado nada. ¿Cómo suele funcionar esto normalmente?

¿Qué opinan ustedes sobre estas dos opciones? ¿Hay otras que quizás todavía no veo?
Mi intuición se inclina de alguna manera hacia la opción 1, simplemente porque con eso ya aseguraría el terreno y, en el peor de los casos, podría venderlo fácilmente si algo arruina la construcción planeada.

Gracias de antemano por sus comentarios,
Stefan

Opción 1) comprar el terreno directamente con la ayuda de un crédito al consumo. Así solo tendría que financiar los costos de construcción después, pero al 100% (+ áreas exteriores, cocina, etc.) o
Opción 2) ir lo antes posible al banco y hablar con ellos sobre una financiación inmobiliaria para el proyecto completo terreno + construcción de la casa. Allí podría aportar mis 80k€ como capital propio, pero lógicamente tendría una suma de financiación más alta.

La suma de financiación y el uso de capital propio son idénticos en cada caso. El crédito al consumo tiene la desventaja de un interés y amortización muy altos. Pero también se puede usar en la opción 2.

En la opción 2 tendría el problema de no conocer aún una necesidad concreta de financiación, ya que aún no hay nada planificado. ¿Cómo suele funcionar esto normalmente?

Vas al banco con tu necesidad concreta de financiación ;) . Si no la conoces, no necesitas una financiación inmobiliaria completa.

En tu situación se utiliza suficiente capital propio (el banco te dirá el monto) y se financia el terreno ya sea de forma variable o por 1-2 años. Después vas al banco con tu necesidad concreta de financiación y preparas un paquete completo: cancelación del GAK (crédito para compra de terreno) y fondos para la construcción de la casa.

La suma de financiación y la aportación de capital propio son idénticas en ambos casos. El crédito al consumo tiene la desventaja de un interés y una amortización muy elevados. Pero también puede usarse en la opción 2.

Vas con tu necesidad concreta de financiación al banco ;) . Si no la conoces, tampoco necesitas una financiación inmobiliaria completa.

En tu situación se toma suficiente capital propio (el banco te indica la cantidad) y se financia el terreno de forma variable o por 1-2 años. Luego vas con tu necesidad concreta de financiación al banco y haces un paquete completo: cancelación del GAK (crédito para la compra del terreno) y fondos para la construcción de la casa.

Muchas gracias de antemano por eso. Este "crédito para la compra del terreno" (nunca lo había escuchado antes :D) es básicamente una financiación inmobiliaria solo para el terreno, incluyendo la carga en el registro de la propiedad, etc., ¿correcto?
¿Para eso debería necesariamente querer usar el banco con la que más tarde también financie todo el proyecto, o da igual (porque de todos modos se cancela)?

Puedes tomar cualquier banco. Pero es importante que no acuerdes un plazo fijo largo para los intereses, porque entonces el banco aparecerá en el registro de la propiedad durante 10 años y casi ningún otro banco querrá financiarte la compra de la casa. Por eso, normalmente se financia eso de forma variable o con un plazo muy corto (si se quiere construir en serio dentro de 1-2 años).

Muchas gracias de antemano por ello. Este "crédito para compra de terreno" (nunca lo había escuchado antes :D) es básicamente una financiación inmobiliaria solo para el terreno, incluyendo la carga en el registro de la propiedad, etc., ¿cierto?

Exacto.

¿Necesitaría para eso necesariamente usar el banco con el que luego financio todo el proyecto, o es indiferente (porque se cancelará de todas formas)?

Lo bueno de esto es a) que ahora eliges un banco, pero no tienes que usarlo necesariamente después, y b) que este banco se esfuerza un poco más para mantenerte como cliente en caso de duda.
Así que solo puedes ganar.

si no conoces exactamente los costos de construcción + exactamente qué puedes construir (planificación de la casa + permiso de construcción)
entonces recomendaría ocuparse primero del terreno.

el terreno será considerado por el banco como capital propio en la financiación de la casa, por lo que no es un problema.

entonces probablemente usaría todo el capital disponible y financiaría la pequeña parte que falta (25 TEUR) con un préstamo privado barato, porque:
- los préstamos de construcción pequeños (es decir, 50 TEUR o incluso 75 TEUR) son solo marginalmente más baratos que un préstamo privado
- también hay costos para la inscripción de la hipoteca (notario/registro civil)
- primero estás atado al banco (a menos que financies de forma variable, y aquí los costos son al menos más altos que con un préstamo privado)
- en la mayoría de los bancos se pueden cancelar los préstamos privados directamente y sin costos

una vez que la planificación de la casa esté lista, entonces me ocuparía de la financiación de la casa, y si es necesario también cancelaría el préstamo privado si aún queda deuda pendiente