Recepción de la obra con arquitecto - ¿es recomendable consultar a un experto?

Hola,

hemos construido con un arquitecto (no con un contratista general ni algo similar) y la dirección de obra también fue llevada por el arquitecto. La mayoría de los oficios también fueron encargados por el arquitecto, previa consulta con nosotros.
Ahora está próxima la recepción de la casa unifamiliar terminada y surge la pregunta de si es necesario o vale la pena contratar a un perito de la construcción independiente o similar. Se lee repetidamente que el tema de la garantía y la responsabilidad en una construcción con arquitecto es diferente que con un contratista general, por lo que la recepción de la obra por un perito independiente no es necesariamente imprescindible.
¿Tienen algún consejo o recomendación al respecto? Claro, un perito independiente ve algunas cosas de otra manera (independientemente), pero a mí me interesa más saber si realmente hace diferencia en caso de que surjan defectos en los próximos años, que ahora no se ven o se ven y que el arquitecto o los oficios contratados igualmente tendrán que reparar.

¿O desde la perspectiva de los propietarios hay algo más que considerar? No me interesa ahorrar algunos miles de euros, sino si en realidad es necesario y qué podría encontrar un perito independiente tras la finalización.

Lamentablemente, en la búsqueda sobre el tema sólo encontré información sobre la recepción de obra con contratista general, por lo que espero que el tema esté ok así.

Ahora está la aceptación de la casa unifamiliar terminada

¿Entonces no habéis aceptado los diferentes oficios junto con el arquitecto, sino que ahora lo hacéis al final con todos los obreros al mismo tiempo? ¿No hubo defectos intermedios en los diferentes oficios? Porque no puedes aceptar la casa, ya que no hay ninguna empresa constructora para la casa.

Se lee una y otra vez que el tema de la garantía y la responsabilidad en la construcción con un arquitecto es diferente que con un contratista general,

De tal manera que en lugar de tener un solo interlocutor para la casa, tienes 37 interlocutores para cada oficio individual (o los que hayáis contratado).

Aceptación de la obra por un perito independiente

Pero vosotros ya lo tenéis a vuestro lado durante toda la construcción. Se llama arquitecto. ¿O acaso no fue contratado para eso (fase de servicio 8)? Eso sería realmente malo, porque si ahora es cuando se acepta todo, ya no verás los defectos detrás del yeso y los suelos, etc.

A mí más bien me interesa saber si hay alguna diferencia en caso de que en los próximos años aparezcan defectos que ahora no se ven o que se ven y que el arquitecto o los oficios contratados tendrán que reparar de todas formas.

Si tienes un arquitecto razonable que también fue encargado de la supervisión de la obra, no hay diferencia. El arquitecto ya no está involucrado, vuestros interlocutores son sólo los diferentes oficios. El arquitecto no arregla defectos. Pero puede trabajar en vuestro interés con la fase de servicio 9 y ocuparse de ello.

Por desgracia, en la búsqueda sólo he encontrado información sobre la aceptación de la obra con un contratista general.

Porque no puede haber aceptación de obra en una construcción con adjudicación por oficios individuales. Puedes buscar mucho (en vano).

¿Entonces no habéis inspeccionado los diferentes oficios junto con el arquitecto, sino que ahora lo hacéis al final con todos los artesanos a la vez? ¿No hubo defectos intermedios en los oficios individuales? Porque la casa no la puedes aceptar, ya que no hay una empresa constructora para la casa.

No, los oficios individuales fueron aceptados por el arquitecto/ jefe de obra, pero nunca recibí información al respecto. Ahora se trata básicamente de la aceptación final por parte del arquitecto.

Él ya ha estado a vuestro lado durante toda la construcción. Se llama arquitecto. ¿O no fue contratado para eso (fase de servicios 8)? Eso sería realmente malo, porque si sólo se acepta todo ahora, no verás los defectos detrás de yeso y suelos, etc.

Sí, se acordaron las fases de servicio 1-8.
La fase de servicio 9 no fue contratada.

Entonces, ¿he entendido bien que no es necesario un perito independiente para la “aceptación final” que se avecina (aunque, según entiendo ahora, no sea tal)? porque el arquitecto responde por las inspecciones si se detectan defectos en los próximos (¿5?) años?
¿Cambiaría algo legalmente cuando se haya pagado la factura final o se haya realizado la cita con el arquitecto?
¿O esto sólo se refiere a las inspecciones con el contratista general? Por ejemplo, carga de la prueba, etc.

Entonces, ¿he entendido bien que un perito independiente para la "aceptación final" que se avecina (aunque no sea una, como lo he entendido ahora?) no es necesario,

Correcto.

¿porque el arquitecto es responsable de las aceptaciones si se detectan defectos en los próximos (5?) años?

No, el arquitecto es responsable de los defectos en sus tareas. Por los defectos en el objeto, cada artesano es responsable personalmente primero. Como mucho, si puedes demostrarle al arquitecto defectos en su supervisión del objeto/obra, puedes responsabilizarlo.
Ahora aceptas su trabajo de arquitecto (es decir, sus fases de servicio), si los distintos oficios ya han sido aceptados por el arquitecto en vuestro nombre. Después, él os deja solos con vuestra casa y vuestros artesanos.

¿Cambia algo legalmente si se paga la factura final

¿De quién la factura final?

Por ejemplo, la carga de la prueba, etc.?

La inversión de la carga de la prueba afecta a cualquier contrato de obra. Hasta la aceptación, el proveedor debe demostrar que ha trabajado sin errores (por ejemplo, el instalador de calefacción, el electricista, etc.). Después de la aceptación, tú debes demostrar que el proveedor ha entregado un defecto.
Eso también se aplica al arquitecto y sus servicios (diseñar la casa, adjudicaciones, supervisión de la obra), pero él no es responsable de los artesanos.

No, el arquitecto es responsable de los defectos en sus tareas. Por los defectos en el objeto, cada artesano es responsable individualmente al principio. Solo si puedes demostrar al arquitecto defectos en su supervisión del objeto/supervisión de la construcción, puedes responsabilizarlo.
Ahora aceptas su obra de arquitecto (es decir, sus fases de servicio), cuando los oficios individuales ya han sido aceptados por el arquitecto en vuestro nombre. Después, él os deja solos con vuestra casa y vuestros artesanos.

No lo veo así:
Al contratar las fases de servicio correspondientes, el arquitecto está sujeto a una responsabilidad solidaria por la obra junto con el ejecutor de la construcción (§421 del Código de Construcción). Según el §650t, el dueño de la obra debe primero intentar exigir la reparación al ejecutor de la construcción antes de recurrir a la responsabilidad civil del arquitecto. Pero esto significa en particular que, en caso de insolvencia del constructor, el arquitecto es responsable por un defecto, independientemente de si supervisó y planeó excelentemente o no.

Referencia: Buscador con "la responsabilidad solidaria del arquitecto" y consultar byak.

Descargo de responsabilidad: este es solo mi entendimiento legal, no debe reemplazar un asesoramiento costoso con un abogado especializado.

Disclaimer: esto es solo mi interpretación legal, no pretende sustituir un asesoramiento costoso con un abogado especializado.

Sí, propiedad. Deudores solidarios, pero el requisito para una solidaridad entre varios responsables es la igualdad en la jerarquía de sus obligaciones. La responsabilidad por daños y perjuicios del arquitecto debido a planificación deficiente o supervisión de la construcción (fases del servicio 1 a 8) y la obligación de cumplimiento posterior del contratista constructor, según la jurisprudencia constante, están al mismo nivel. Sin embargo, la énfasis está en deficiente. En algún momento en 22 o 23 también hubo una sentencia del BGH que va en esa dirección.