Construir - Desde el principio

Buenos días,

¡Estoy contento de haber encontrado este foro! Aquí ya he aprendido bastante :)

Soy todavía bastante joven, pero muy talentoso en habilidades manuales, y hoy en día todos se preocupan por la jubilación y, en mi opinión, la mejor jubilación es construir una casa, lo que siempre ha sido mi sueño.

Me decidiría por una construcción de obra maciza donde se ensamblen bloques de poliestireno y el interior se rellene con hormigón, y hacer lo más posible yo mismo con la ayuda de amigos y familia.

Vivo en la zona de Stuttgart y me gustaría construir cerca porque aquí está mi lugar de trabajo en el ferrocarril.
Desafortunadamente, no sé mucho sobre lo que debo tener en cuenta al principio o qué me espera, por eso tengo algunas preguntas que espero puedan ayudarme a resolver.

¿Y cómo debería empezar?

¿Cómo encuentro un terreno adecuado? – ¿Agente inmobiliario o no? ¿Cuánto cuesta aproximadamente un terreno para construir?

¿Quién debe planificar y diseñar la casa? – ¿Un arquitecto? – ¿Cuánto puede costar aproximadamente?

¿Dónde debo presentar la solicitud para el permiso de construcción? ¿Qué costes adicionales hay?

¿Qué costes se acumulan en el notario, el 1,5% del terreno o de todo el objeto?

¿Cuánto cuesta la construcción pura sin la obra interior o los costes de material, si hago la mayoría yo mismo?

¿He olvidado algo que deba tener en cuenta?

Calculo un coste total de aproximadamente 250.000 €, ¿es eso realista?

Atentamente

M. W.

aa) ¿He olvidado quizás algo que debo tener en cuenta? bb) Calculo con un precio total de aprox. 250.000€, ¿es eso realista?

aa) un montón bb) en resumen: ¿podría ser justo?

Para terreno para construir a`( 150 euros, escala abierta hacia arriba ) estás para aprox. 400 m2 en torno a 60.000 euros + calcula otro 15% de recargo. Para solicitudes de construcción, costos de planificación, conexión (agua, alcantarillado, electricidad, teléfono, gas) otro importe de cinco cifras con un 2 o un 4 delante.

Para el sótano en bruto debes calcular otros 30 - 40 mil euros, según tamaño ( 10 x 10 m estándar ) o te ahorras el sótano (lo que luego te arrepentirá) y calculas aprox. 10.000 euros.

Mampostería + pilares planta baja + techo de hormigón planta alta estructura + faldón de tejado + tejado, completo suman sin problema otros 55 - 70.000 euros.
Entonces aún no tienes ventanas, puertas, solado, yeso, etc.

El bloque en bruto con terreno seguramente te costará aprox. 190.000 euros. Pero aún no tienes una caseta lista para entrar.

Personalmente no construiría más nuevo.

Hoy en día una casa no es una inversión segura. Problemas con las oficinas de construcción, permisos, costes de conexión... un montón de carreras y se quema una fortuna en los primeros 30 años. Después la cosa vuelve a necesitar reformas y en la jubilación todo empieza de nuevo.

Mejor cómprate una casa completa bien conservada de 30 o 40 años y réstaurala. Ahí tienes un proyecto para hasta la jubilación y quemas menos dinero que con toda esta locura de construir casa nueva.

¿Y cómo debería empezar?

Con la búsqueda del presupuesto. ¿Cuánto puedes permitirte? ¿Cuántos euros puede consumir el proyecto mensualmente durante los próximos X años?
El presupuesto se determina a partir de:

Ingresos mensuales (por favor no incluyas aquí la paga extra de Navidad, aguinaldos o posibles devoluciones de impuestos)
De esto se restan (no restes alquiler + gastos adicionales):
- Gastos de manutención
- Tentaciones
- Coche (seguro, impuestos, ahorro)
- todas las demás declaraciones
- 10% de margen
= Suma del presupuesto mensual para el proyecto de construcción / compra de la casa

De lo que queda, se restan al menos 200 €, mejor 300 €. Estos deben guardarse como ahorro (algún día habrá que cambiar la calefacción, el revoque, el tejado, si no quieres pedir un crédito para eso).

Luego se restan los gastos adicionales de la vivienda (estos pueden ser mayores que los actuales, ya que los seguros/impuestos a partir de entonces solo recaerán sobre ti).

Lo que quede es el presupuesto mensual para intereses + amortización al banco.
Con base en esto se puede calcular rápidamente cuánto dinero se puede/debe pedir al banco. Por favor, amortiza con al menos un 2% si quieres estar libre de deudas en esta vida.
De forma aproximada se puede decir que 500 € de carga mensual corresponden a un préstamo de 100.000 €.

¿No te gusta el resultado obtenido? Por favor, no empieces a maquillarlo.
¿No estás asustado aún por todo lo que se avecina? Entonces deberías asesorarte. ¿Cuánta casa/terreno se puede conseguir por ese dinero? Para nosotros fueron puntos de referencia parques de casas modelo / foros como este. Allí se obtiene una idea general de los precios. ¿Qué tamaño cabe? ¿Es suficiente el dinero? ¿Qué otros costes vienen? etc.

¿Cómo encuentro un terreno adecuado? - ¿Agente inmobiliario o no? ¿Cuánto cuesta aproximadamente un terreno para construir?

Simplemente mantén los ojos abiertos. No tiene que ser a través del agente inmobiliario. ¿Existen o están Surgiendo nuevas zonas residenciales que te interesan o que conoces? Pregunta en el ayuntamiento, lee el periódico, busca en Internet.
El costo del terreno depende principalmente de 2 factores:
1. El costo por m²
2. Cuántos m² compras/quiere comprar al final.

Además están: el impuesto de adquisición de inmuebles (Ba-Wü: 5%), posibles costes adicionales de urbanización (según el terreno y el estado de urbanización), y posiblemente el agente inmobiliario.

¿Quién debe planificar y diseñar la casa? - ¿Un arquitecto? - ¿Cuánto cuesta aproximadamente?

Siempre (sí, incluso los grandes proveedores de casas prefabricadas tienen arquitectos, aunque no siempre los veas). Después lo revisa el ingeniero estructural.

¿Dónde debo presentar la solicitud de permiso de construcción? ¿Qué costes se agregan aquí?

En la oficina de urbanismo correspondiente.

¿Qué costes hay en el notario, el 1,5% es del terreno o del objeto total?

Cada contrato que debe ser autorizado por un notario.

¿Cuánto cuesta la construcción pura sin el acabado interior o los costos de materiales, si hago la mayoría yo mismo?

Sin conocer el tamaño deseado de la casa. Con o sin sótano y muchos otros detalles, puede variar desde una caseta de jardín hasta un castillo.

¿Olvidé algo que deba tener en cuenta?

Empezar al principio sobre todo :)

Calculo un precio total de aprox. 250.000 €, ¿es eso realista?

¿La pregunta se refiere realmente a una suma que tú calculaste? ¿Es decir, hay margen para más o te asustarías si fueran ahora 340.000 €*?
(*Número puesto simplemente en el aire)

¿O ese es el presupuesto que te pusiste y todo debe ajustarse ahora a eso?

De lo contrario, ver pregunta/respuesta: "¿Cuánto cuesta la construcción pura sin el acabado interior o los costos de materiales, si hago la mayoría yo mismo?"

Hola WolfM,

creo que primero deberías tener claro cómo y qué quieres construir. Más o menos basta con eso para que luego puedas encontrar el terreno adecuado para tus deseos. Solo que en la zona de Stuttgart los costos por m² suelen ser bastante altos. Mientras más cerca de una ciudad, más caro. Yo vivo en la zona de Pforzheim y aún aquí ya tenemos precios por m² de más de 200 euros. Así que solo para un terreno de 400m² deberías calcular al menos 80.000 euros más el 5% de gastos de adquisición de propiedad más gastos notariales (aproximadamente 500-1000 euros).

Pero antes de que compres o hagas algo, deberías estar seguro de que puedes financiar toda la construcción + terreno.

Saludos Earl