Rehabilitación del sótano en un edificio antiguo: ¿hacerlo uno mismo o contratar a alguien?

Hola a todos,

me acabo de registrar para recopilar experiencias/opiniones sobre el siguiente asunto. Brevemente sobre las condiciones marco: Estamos renovando una construcción antigua (construida aproximadamente en 1930), que en este proceso se quiere transformar de una casa para dos familias a una casa unifamiliar y además convertirla en una casa de eficiencia energética 70 o 55. Actualmente estamos definiendo junto con los arquitectos y el asesor energético el alcance final de las medidas constructivas. Esto significa para nosotros que, mientras se obtiene el permiso de construcción, queremos y podemos ocuparnos del sótano. Con las respuestas que esperamos aquí, tal vez podamos evaluar mejor si realmente deberíamos hacerlo.

Sobre el sótano: Se trata de 3 habitaciones con un total de aproximadamente 56 m², que en el pasado incluían un taller (con sistema de calefacción), una sala de almacenamiento y un "área sanitaria" (bañera, ducha, inodoro). Dos habitaciones tienen un pozo de luz, en la tercera este fue cerrado con muro porque encima se construyó un invernadero. La habitación mencionada al final (la llamaré bodega, ya que tuvimos que deshacernos de mucho vino allí), era la "sala de almacenamiento". Esta se caracterizaba porque las paredes estaban construidas así: muro de ladrillo -> yeso -> poliestireno -> revestimiento de madera (tablones machihembrados). Hasta ahora hemos eliminado todo excepto el yeso, porque las tablas estaban muy mohosas. Como el yeso también muestra eflorescencias, será retirado próximamente. En el suelo de la bodega hay tableros de partículas atornillados (sobre ellos había PVC), debajo de los tableros aún se puede ver una lámina. Por supuesto, los tableros también están húmedos. No sé aún qué encontraré debajo de la lámina.

En las otras dos habitaciones, las paredes están alicatadas. Aquí también las juntas están al menos en las paredes exteriores negras (cuanto más cerca del suelo, más negras). Aquí también vamos a eliminar todo excepto los muros estructurales en las próximas semanas. Cuando hayamos llegado a ese punto y tengamos el sótano completamente desmantelado, nos planteamos cómo continuar. El sótano se utilizará en el futuro para las siguientes funciones:

[*]Alojamiento del sistema de calefacción
[*]Lavado de ropa
[*]Almacenamiento de herramientas/taller
[*]Almacenamiento de alimentos, bebidas, y congelador

Hasta ahora hemos tenido in situ un perito y una empresa especializada en rehabilitación de sótanos. Las opiniones son algo diferentes:

El perito nos recomendó instalar una barrera horizontal justo encima del suelo del sótano y otra alrededor del nivel del suelo, ya que el agua sube por fuerzas capilares. Con algo de habilidad manual y las herramientas adecuadas (ambas ) se podría hacer uno mismo. Los costos serían moderados, mientras que contratando a una empresa especializada habría que calcular al menos una suma de cinco cifras media. Su conclusión fue que, a pesar de todos los esfuerzos, las habitaciones nunca se podrían mantener completamente secas.

El especialista de la empresa de rehabilitación señaló (de forma comprensible desde su punto de vista) que no se debería hacer uno mismo, ya que las soluciones para instalar la barrera horizontal disponibles en el mercado duran entre 5 y 10 años. Además recomendó inyectar y prensar un "material barrera" verticalmente en todas las paredes afectadas. Además la humedad habría avanzado casi hasta la planta baja, el moho sería sumamente peligroso y podrían aparecer grietas. No sé si aquí había algo de "alarmismo". Estamos esperando la oferta sobre las medidas que la empresa considera necesarias. Tanto el perito independiente como el especialista de la empresa coincidieron en que las habitaciones están más bien "mojadas" que simplemente "húmedas", aunque el especialista concluyó que se podrían secar de forma que hasta se podría construir allí una "habitación infantil".

Una tercera opción que introdujo nuestro arquitecto sería proceder como estaba planeado con la desmantelación hasta los muros estructurales, hacer más permeables los pozos de luz y luego observar cómo evoluciona la humedad en las habitaciones.

Según el escenario de uso descrito seguramente no necesitamos habitaciones 100 % secas. Pero sí existe el temor de que la humedad suba a las plantas superiores. La instalación de una barrera horizontal me parece razonable; de todas maneras no podemos acceder a las paredes desde afuera.

Mis preguntas para quienes han leído hasta aquí (¡gracias por ello!) son:

[*]¿Instalar la barrera horizontal uno mismo, o
[*]¿dejar que lo haga la empresa como planean, o
[*]¿primero desmantelar y esperar, o
[*]¿existen otras ideas?

¡Saludos cordiales!

Despojaría todo y sacaría todo excepto el muro de cimentación, incluso quitaría el yeso. Luego observaría la humedad bajo diferentes escenarios. ¿Se moja la pared cuando llueve, el agua viene de abajo o de afuera? ¿Qué valores de humedad hay en qué días? ¿Es constante o cambia?

Mientras tanto, se puede usar la habitación para lavar la ropa.

No entiendo tu miedo. Si en los últimos 90 años la humedad no ha subido, tampoco lo hará en los próximos 90 años. ¿O hay moho, grietas en el yeso o lo que sea en la planta baja?

Si no pasa nada más y solo se quiere usar como trastero/lugar para la ropa, se puede vivir con ello.

La descontaminación incluyendo el golpe de yeso se hará de todos modos. Entonces también se tendrá sin duda una mejor vista de los cimientos, para poder ver si acaso existía una barrera horizontal. Además, se pueden realizar los análisis que mencionaste.

En la planta baja hasta ahora no hemos encontrado moho ni grietas en el yeso o algo parecido. En dos lugares de la planta baja, las tablas del suelo están puntualmente podridas o descompuestas. Aquí sospecho que la causa es más bien desde arriba, no desde abajo (sótano).

Ya ha llegado una oferta que lamentablemente superaría absolutamente nuestro presupuesto.

es una tarea tonta con problemas subsecuentes. Vuelve a informar dentro de un año sobre el estado entonces

Sí, todo desmantelar por completo.
La barrera horizontal seguramente no está instalada.
Si no podéis acceder a las paredes desde el exterior (¿por qué no?), tampoco vais a conseguir que el sótano esté seco.
Que todo esté mohoso seguramente se debe también a la construcción interior realmente catastróficamente incorrecta del anterior propietario.
El poliestireno acumula humedad, por eso debe aparecer moho.
Así que raspar todo, poner un nuevo revoque y dejarlo así. Entonces estará un poco húmedo pero se secará con una ventilación adecuada (solo cuando afuera haga más frío que en el sótano). Según el uso previsto, me ahorraría el esfuerzo de instalar barreras adicionales que, de todas formas, solo durarían unos años. Desde el punto de vista estructural, la humedad es irrelevante. La casa lleva 90 años en pie y seguirá otros 90.
Durante la fase de construcción, observar un tiempo el estado en bruto tampoco es un error; según la humedad se puede elegir el revoque adecuado.

¡Primero, gracias por vuestras respuestas! No se puede acceder a la "bodega" porque una pared es también la pared de la casa vecina (se trata de una casa adosada en esquina), dos paredes colindan con las otras habitaciones del sótano y sobre una pared se construyó posteriormente un invernadero. A las otras dos habitaciones se podría acceder por una pared cada una. Según los expertos, la excavación en esas paredes desde el exterior sería desproporcionadamente cara y laboriosa.

Absolutamente correcto, la gran equivocación fue la completa incorrecta remodelación interior de las habitaciones. Sin embargo, yo inicialmente no quería aplicar un nuevo enlucido durante la fase de construcción, sino observar primero. El enlucido se puede aplicar más tarde, cuando realmente necesitemos las habitaciones.

Creo que también sería importante comprobar a dónde se conduce el agua de lluvia de las canaletas. No me sorprendería que simplemente se infiltre directamente junto a la casa, o que las canaletas/tubos bajantes estén completamente obstruidos.

¿Sería útil el uso de deshumidificadores (un consejo bien intencionado que se escucha a menudo)? Probablemente se acumularía bastante agua en ellos, pero en realidad el agua seguiría entrando y habría que tenerlos funcionando todo el tiempo, ¿no? Eso no sirve de mucho, ¿verdad?