Desván / Piso completo

Hola,

mi nombre es Dimi, soy de NRW, tengo 34 años y soy nuevo aquí en el foro, por eso esta breve presentación de mi parte. Espero que mi tema esté colocado en el lugar correcto.

He adquirido una casa bifamiliar, construida en 1962. Cuenta con sótano, planta baja y primer piso, cada uno con altura completa, y un desván originalmente no acondicionado. Según el plan de desarrollo, se permiten II alturas completas, por lo tanto, todo está dentro de lo permitido.

El propietario fallecido alguna vez acondicionó el desván por dentro (sin solicitud de permiso o similar), con radiadores, sanitarios, aislamiento, revestimiento, etc. Aunque todo se ve terrible (marca bricolaje de un no profesional), estas medidas se han llevado a cabo.

Mis preguntas:
1.) ¿Se trata aquí de un cambio de uso del desván que debería haberse comunicado al ayuntamiento y debo ahora actuar?

Como posiblemente quiera acondicionar el desván yo mismo, tal vez también aumentar la altura del alero, etc., las siguientes preguntas:
2.) En mis investigaciones he llegado a la conclusión de que tan pronto como la altura libre > 2,3 m en más del 75% de la superficie del desván, según la definición de la ordenanza de construcción de NRW, se trata de una altura completa, lo que según el plan de desarrollo (véase arriba) no estaría permitido porque sería el III. ¿No sería inútil solicitar una autorización para tal proyecto?

3.) Suponiendo que planifico la obra (la estática y la aprobación lo permitirían) para que no más del 70% supere los 2,3 m de altura libre, o que en el 75% la altura libre no supere los 2,2 m, con ventanas más grandes, etc. Entonces, según la definición, no habría una altura completa y estaría permitido legalmente.
¿Cómo podría usar entonces esta ampliación del desván? ¿Sería espacio habitable (dormitorio, salón), por lo que posteriormente sería alquilable, o habría creado simplemente habitaciones de estancia por mucho dinero?

Espero que no sea así, en cuyo caso la definición sería:
sin altura completa = sin espacio habitable = no alquilable - y viceversa

Hola,

sobre la pregunta 3.), he entendido algo mal.
Dado que [Aufenthaltsräume] = [Wohnräume], según el código de construcción NRW (7) "Los [Aufenthaltsräume] son habitaciones destinadas o adecuadas para la estancia de personas no solo de forma temporal."

Dicho de otro modo, ¿qué debe cumplir un desván (la ampliación como planta completa no está permitida) para que pueda ser declarado como [Aufenthaltsraum], por lo tanto, cuente como superficie habitable y pueda ser alquilado correspondientemente?

2.) En mis investigaciones llegué a la conclusión de que tan pronto como la altura libre > 2,3m en más del 75% de la superficie del tejado, por definición del código de construcción de NRW se considera un piso completo, lo cual, según el plan de desarrollo (ver arriba), no se me permitiría porque sería el III. ¿Una autorización para tal proyecto sería inútil, verdad?

¿Por qué debería ser inútil? ¿Es el sótano un piso completo? Para nosotros se considera un piso completo si sobresale más de 140cm sobre el suelo. ¡Así que primero aclara el tema del sótano!

¿Pero cómo podría aprovechar ahora esta ampliación del desván? Si fuera superficie habitable (dormitorio, sala de estar), entonces incluso podría ser alquilable después,

El alquiler debes comunicarlo y podría incluso no estar permitido. Eso significa: los apartamentos para inquilinos deben estar permitidos según el plan de desarrollo. Normalmente también se debe crear un espacio de estacionamiento. Si en vuestro caso está permitido un apartamento para inquilinos, entonces puede estar también en un desván, es decir, incluso en un "medio" piso, como generalmente se llama al espacio habitable desarrollado en el tejado.

Se reúnen varios temas, para cuya aclaración se necesitan más detalles, por ejemplo, planos de estado, plan de ordenación, etc. Una ampliación de la buhardilla es un cambio de uso y por tanto requiere solicitud de licencia de obra. Puede legalizarse posteriormente, siempre que sea aprobable en principio según la normativa de construcción y planificación. En tu caso, debe demostrarse matemáticamente que la buhardilla no es un piso completo. Esto es fundamentalmente factible.

A las habitaciones en la buhardilla se les aplican requisitos según el código de construcción, que son condición previa para su uso como vivienda: iluminación, altura suficiente para estar de pie, accesibilidad/ancho de escaleras, 2. Ruta de escape. La cota superior del suelo acabado de la buhardilla tampoco debe estar a más de 6,99 metros sobre el nivel del terreno exterior, de lo contrario es un edificio de la clase 4 con requisitos de protección contra incendios significativamente más altos.

Si se puede aprobar un segundo/tercer apartamento lo define el plan de ordenación. También pertenece a esto la llamada declaración de independización para acreditar una vivienda completa y autónoma con acceso independiente, etc., posiblemente también una segunda/tercera plaza de aparcamiento. Además, a los elementos constructivos entre los apartamentos se les imponen automáticamente requisitos elevados de protección contra incendios y acústicos, por ejemplo, en las estructuras del techo o en la escalera.

Lo mejor es que contrates a un arquitecto para todas estas consideraciones preliminares, para aclarar las posibilidades legales de construcción y planificación y para la solicitud de licencia de obra.

Hola, gracias por vuestras respuestas.

¿Por qué debería ser desesperanzador? ¿Es el sótano una planta completa? Aquí se considera planta completa si sobresale más de 140 cm sobre el suelo. ¡Así que primero aclara lo del sótano!

El sótano no es una planta completa, está casi completamente bajo el nivel del terreno, pero la planta baja y la planta superior son plantas completas, por lo tanto en cuanto a las plantas completas ya he terminado, porque según el plan de desarrollo están permitidas 2 plantas completas. Por eso la pregunta inicial, ¿es posible que el ático sea una tercera planta completa?

Creo que esto fue respondido aquí

Debes demostrar matemáticamente que el ático no es una planta completa. Eso es fundamentalmente posible.

A las habitaciones del ático se les exigen requisitos según el reglamento de construcción, que son condiciones para su uso como espacio habitable: iluminación, altura libre suficiente, acceso/ancho de escaleras, 2.ª salida de emergencia. La cota superior del suelo acabado del ático no debería estar a más de 6,99 m sobre el nivel exterior del terreno, de lo contrario es un edificio de la clase 4 con requisitos de protección contra incendios considerablemente mayores.

Creo que todo eso se podría cumplir, la escalera es muy amplia y continúa hacia arriba hasta el desván con entrada propia. La planta baja y la planta superior tienen cada una 2,75 m de altura, hasta los 6,99 m faltan 1,49 m y esta distancia no se mide desde el suelo de la planta baja hasta el nivel del terreno.

Entonces tengo que conseguir el plan de desarrollo, ya que se trata de una casa para dos familias tengo que comprobar si estaría permitida una tercera vivienda. Si todo fuera permitido y realizable, según mi entendimiento, los requisitos en cuanto a la altura libre del desván serían los siguientes:

mínimo
§ 48
Habitaciones habitables

(1) Las habitaciones habitables deben tener una superficie suficiente para su uso y una altura libre de al menos 2,40 m. Para habitaciones habitables en edificios residenciales con no más de dos viviendas, para habitaciones en el espacio bajo cubierta y en el sótano, y en general para habitaciones individuales y partes de habitaciones habitables puede permitirse una altura libre menor si no existen objeciones por el uso. Las habitaciones bajo un techo inclinado deben tener una altura libre suficiente en al menos la mitad de su superficie; partes de la habitación con una altura libre de hasta 1,50 m se excluyen.

máximo
§ 2
Definiciones

(5) Las plantas completas son aquellas cuyos techos tienen una altura media que sobresale más de 1,60 m sobre la superficie del terreno y que tienen una altura mínima de 2,30 m. Una planta superior retranqueada respecto a las paredes exteriores del edificio (planta escalonada) solo es una planta completa si tiene esta altura en más de dos tercios de la superficie del piso inferior. Una planta con superficies de techo inclinadas es una planta completa si tiene esta altura en más de tres cuartas partes de su superficie. La altura de las plantas se mide desde la superficie superior del suelo hasta la superficie superior del suelo del techo de la planta superior, y en plantas con tejados hasta la superficie superior de la cubierta del techo.
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gracias...

¡Ups, en mi respuesta he omitido por completo el OG con el Zweitwohnung! ¡Lo siento!