Evaluación del proyecto de financiación y contabilidad presupuestaria

Hola a todos,

estamos calculando si podemos permitirnos esta casa unifamiliar y cómo financiarla.
Concretamente se trata de un inmueble en una pequeña ciudad de NRW.
La ubicación es casi perfecta (guardería, escuela, médicos, centro de la ciudad y amigos/familia están muy cerca).
En principio, actualmente no tendríamos que reformar ni hacer obra en la casa y podríamos mudarnos sin problema.
Excepto trabajos de pintura, dar un poco de frescura y pintar según nuestras ideas.

General sobre la propiedad:

[*]¿Cuánto mide el terreno? -> 360 m²
[*]¿Cuál es el valor del suelo? -> En buena ubicación: 335 €/m²
[*]¿Casa nueva, antigua (año de construcción), tipo de casa? -> Año 1988
[*]Habitaciones: 4 habitaciones, 1 baño, 1 aseo para invitados, sótano, desván
[*]¿Garajes? -> Carport con 2 plazas
[*]¿Cuánto mide la casa? (superficie habitable / superficie útil) -> 109 m²
[*]Calefacción -> Calefacción central de gas de unos 20 años (habrá que invertir pronto)
[*]Última renovación 2014 -> (nuevos suelos, baños renovados, terraza nueva, todas las ventanas renovadas, puerta de entrada nueva, jardín delantero renovado, ampliación del desván incluida aislamiento del techo)
[*]Estado general: moderno y cuidado
[*]Cocina equipada con electrodomésticos incluida

El precio de compra es de 369.000 €
El capital propio es de 50.000 €, de los cuales se deben aportar al menos 45.000 € y 5.000 € están reservados para la mudanza/renovación.
(También hay un colchón de emergencia de otros aprox. 5.000 € adicionalmente disponible)
Hasta que venza la primera cuota, podemos ahorrar al menos otros 5.000 €.

Los costes adicionales de compra son unos 32.000 €.
Necesidad de financiación: 355.000 €

General sobre vosotros:

[*]¿Qué edad tenéis? 34/34
[*]¿Hay niños? 1 en camino/2 planeados
[*]¿A qué os dedicáis? Técnico de ingeniería mecánica empleado/maestra funcionaria
[*]¿Cuántas horas trabajáis? Actualmente ambos a jornada completa. Ella próximamente baja por maternidad de al menos 1 año.

Situación de ingresos y patrimonio:

Actualmente tenemos un ingreso neto familiar de 6300 € y ahorramos 2300 € para la compra de la casa.
Nuestros gastos fijos incluyendo alimentación son de unos 2000 €. (Alquiler, gastos secundarios, 1 coche, móvil, seguros incluyendo seguro médico privado de ella, suscripciones)
Los otros 2000 € están destinados a cuentas de ahorro propias, ETFs, hobbies, ropa, vacaciones.

Durante la baja por maternidad próxima (planeada inicialmente para ella 1 año) calculamos un ingreso neto familiar de 4600 € incluyendo la prestación por hijo.
Calculamos una cuota del préstamo de 1500 € y gastos adicionales para la casa de 600 €. (calculados a 5 €/m², redondeados a 600 €)
Los demás gastos fijos incluyendo alimentación estimamos 1500 €. (1 coche, móvil, seguros incluyendo seguro médico privado de ella, suscripciones)
Los restantes 1000 € están destinados a cuentas de ahorro propias, ETFs, hobbies, ropa, vacaciones.

Después de la baja por maternidad, si ambos trabajamos a tiempo parcial (70 él/75 ella) calculamos un ingreso neto familiar de 5350 € incluyendo la prestación por hijo.
Aquí hemos añadido además costes de cuidado infantil de 450 €.

Después de la baja con la configuración (100 él/50 ella) también sale un ingreso neto familiar de aprox. 5300 € incluyendo la prestación por hijo.
Todos los valores provienen de un libro de cuentas domésticas que llevamos años.

En el peor de los casos, con la baja por maternidad, la cuota de 1500 € corresponde al 33 % del ingreso neto familiar.
En todos los otros casos la proporción está claramente por debajo del 30 %, incluyendo los gastos adicionales en torno al 40 %.

Financiación:

Hemos recibido una oferta por los 355.000 €, que consiste en dos partes:

1. Préstamo bancario de 255.000 € al 3,99 % con un periodo fijo de interés de 20 años y amortización del 1,31 %. Cuota: 1113 € (plazo 36 años)
2. KFW 124 de 100.000 € al 3,57 % con un periodo fijo de interés de 10 años y amortización del 1,51 %. Cuota: 423 € (plazo 35 años)

Cuota total: 1537 €

Lo que me molesta un poco es el largo plazo, aunque sea solo teórico y pueda reducirse con pagos extraordinarios.
Con un periodo fijo de interés de 20 años puedo dormir mejor, por si después de 10 años en el KFW sale una cuota más alta.

Aquí me gustaría pedir una valoración si todo esto es viable o un suicidio financiero.

Gracias y saludos

Lo que me molesta un poco es el plazo largo,

Eso se debe a que apenas amortizan. Puedes calcularte una amortización más alta. Yo personalmente usaría el capital propio para los gastos accesorios de compra y conservaría el resto como reserva. Es decir, financiar toda la casa con un crédito.

Calefacción -> Calefacción central de gas de aproximadamente 20 años (aquí se debe invertir en un futuro próximo)

... y considerar si se incluye directamente en la financiación.

¿Qué habla en contra del plazo largo? Encaja perfectamente con el estatus de funcionaria de tu esposa. Un diferencial de interés del 0,42% ya es considerable, no iría a 20 años. Claro, tenéis el riesgo de cambio de interés, pero la cantidad de vuestro crédito es moderada, la esposa es funcionaria con ingresos garantizados crecientes (dejando de lado los golpes del destino).

Lo que me desconcierta más es vuestro bajo capital propio en relación con los ingresos. O habéis vivido con generosidad o habéis dado algunos rodeos durante la formación. Eso podría hacer que los primeros años de ahorro sean posiblemente incómodos.

De todos modos es posible, también abordaría la calefacción bastante directamente. Salario muy bueno, importe del crédito más bien bajo, eso encaja. Vuestro capital propio es para el salario algo bajo en mi opinión, pero justo como profesor también tarda una eternidad en terminarse.

Lo que más me desconcierta es vuestro bajo capital propio en relación con los ingresos. O han vivido de manera generosa o han dado algunas vueltas extras durante la formación. Eso puede hacer que los primeros años de ahorro sean posiblemente incómodos.

Los 50k también se han acumulado sólo en los últimos 4-5 años mediante ahorro/inversión.
Podría ser mucho más, pero a mí, desafortunadamente, hasta finales de los 20 no me hizo "clic" el tema de las finanzas.
Mi esposa comenzó su carrera universitaria a mediados de los 20 después de una formación profesional en otro campo y después de la universidad primero pagó sus préstamos estudiantiles.
Por lo tanto, actualmente estamos completamente libres de deudas.